来源：中国经济网
外滩印象施工现场
房地产项目供地闲置9年之久，价格已是当初的20倍还多。容积率经政府会议纪要多次更改，从0.48变成了1.5，一个天价楼盘就此诞生。
阵阵凉风中，北京迎来了一年中的秋季，燥热的夏天即将远去。可楼市的热度，并没有因为凉风的到来而下降。尽管国家调控楼市已满百日，但刚刚过去的八月，北京却迎来了楼市新政后的首个小高潮。而远在一千公里外的浙江省温州瑞安市，一个县级市，楼市调控与这里好像没有 关 系。据周边群众反映，即将于1 0月份在瑞安市开盘的一个叫“外滩印象”的楼盘，预计售价将达到每平方米3.5万元之高，这还是3 1 层的高层项目，至于排屋（连别墅），价格预计每平方米5 万左右 。这样一个天价大盘，开发商的拿地成本是多少呢？记者从瑞安市开发区建设局拿到的数据显示，只有2亿多元，与楼盘相比，拿地成本，几乎可以忽略。据此保守估算，这个项目将达到50亿元之巨。
诸多方面涉嫌违规遭质疑这么一个规模的楼盘，其遭受的质疑更是强烈。近期，不少群众向记者反映，这个楼盘在土地使用和容积率规划等诸多方面涉嫌违规，而当地政府在其中起到了推波助澜的作用。
9月2日，外滩印象（又名天瑞小区四组团）施工现场，工人们正在忙碌着，这个去年底开始建设的项目，计划2013年底前竣工。根据记者从浙江省级开发区--瑞安经济开发区管委会规划建设局拿到的资料显示，这个住宅项目建筑面积达到了130853平方米。对于项目的售价，外滩印象的销售人员告诉记者，一切等 到开盘时才会有准确价格，现在不便多说。相比销售人员的低调，开发区规划建设局一工作人员 坦 言，这个项目高层价格将达到3 . 5万元每平方米，至于别墅的价格，预计达到5万以上。当记者表示这个价格甚至比北京房价还要离谱时，他告诉记者，即使这样，这个项目会非常抢手，单单就他身边已经有超过40个人向他咨询这个项目，“估计一开盘，就会被抢光！”
天价大盘拿地成本如此低廉，其中原因 ，记者进行了调查 。
资料显示，2000年6月27日，瑞安开发区管委会与意大利比诺公司徐存松签订“天 瑞小区”高级住宅 组团土地出让协议书，出让土地124亩，项目性质为别墅，同年12月，浙江省政府批准农用地转用及征用。当地的转让价格为74.54万元每亩，应缴地价款9242.96万元。
但徐存松拿到土地后并没有开发，也没有缴纳土地款。只在2000年7月3日往其本人的户头上存入6亿里拉相当于30万美元。2003年12月2日，徐存松与温州市大城房地产开发有限公司成立中外合资公司，徐方占40%股份，大城方面为60%。但此时，该项目还是没有办理建设项目立项及相关的规划总评审批。
而国家对经营性土地出让政策，此时却发生了重大改变。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》
开始实施 ，这个规定要求 ，国有土地出让采取招标拍卖挂牌制度。2004年，国土资源部、监察部联合下发71号文“关于 继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知”。通知要求，在2004年8月31日前就历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
记者从外滩印象的土地审批材料上看到，2003年12月31日，瑞安市人民政府同意上报，浙江省人民政府 土地行政主管部门审查意见为“同意协议出让，2003年12月31日签订土地出让合同，有关条款按审批之日顺延。审批时间为12月31日”，省人民政府审批意见栏为“同意，2005年12月31日”。
当地群众认为 ，71号文件规定2004年8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。省人民政府在2005年批准协议出让，有违文件必须招拍挂的规定。
71号文件虽然对历史遗留问题给出了明确时间表，但直到2005年12月28日，大城房开才缴纳第一笔土地出让金1600万元，到2009年，大城房开才缴清土地出让金及增收地价款。总计2亿多元 。
瑞安市国土局土地利用科有关负责人接受记者采访时说，该地块是以历史遗留问题报批，至于原因，他不清楚。随后，在该部门协调下，记者从该局档案部门复印了“建设用地项目呈报说明书”，这份填报日期为2003年12月30日的文件显示：
供地方式为协议出让；申请依据为瑞安市联席会议纪要，市长办公会议纪要2003年13号，温州市联席会议纪要2003年68号；预审意见：根据联席会议精神，同意作历史遗留问题处置。
这个呈报说明书显然与国土部、监察部联合下发的关于“历史遗留问题处理”
意见相左，对此，记者采访了瑞安市国土资源局局长洪陶勋。他告诉记者，这个项目因为时间较长，许多情况他并不清楚，他让其他工作人员记下记者的提问后，表示材料准备好后与记者联系，但截止到本刊发稿前，瑞安国土方面并没有与记者联系。
有知情人士告诉记者，很显然，瑞安当地的做法与国土部、监察部71号文明显相悖。
就这样，土地闲置了9年后，尽管土地政策发生了重大变化 ，但瑞安方面仍然按照历史遗留问题协议出让了这个超级大盘的土地。
记者调查发现 ，这个超级大盘，除了历史遗留问题这个疑惑外，容积率的多次改变，更显得轻率随意 。
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。开发商当然希望容积率越高越好，相反，政府考虑到整个城市的和谐及业主考虑到小区的舒适性，希望容积率越低越好。
调整容积率主要依据是政府会议纪要这个矛盾的调节，需要政府部门按照城市规划需要 ，按照严格程序 做出 。但在瑞安，外滩印象容积率的调整，主要依据竟然是政府会议纪要。
2000年6月，瑞安经济开发区与徐存松签订土地出让协议时，容积率为0.48；20 03年1月17日瑞安市长办公会议纪要显示，同意该项目作历史遗留问题处置，对原规划予以调整。
此后，容积率提高到0.78；2003年12月18日市长办公会议纪要，建议按普通住房项目实施规划，容积率必须超过1.0，随后，2003年12月31日，瑞安市国土局与大城房开签订国有土地使用权出让合同，确定容积率为1.0 ；瑞安市人民政府常务会议（2007）7号文件同意：调整天瑞小区四组团容积率为1.5。
“其实，容积率的改变 ，受益最大的是开发商。单单就外滩印象来说，开发商因此多挣30亿元以上!”知情人士告诉记者。
著名社会问题专家、北京理工大学教授胡星斗告诉记者，《全面推进依法行政实施纲要》早在2004年就由国务院批准正式印发 。纲要基本要求中，第一条就是依法行政，要求行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行。但瑞安方面做出的一些具体行政行为，比如关于历史遗留问题的认定，关于容 积率的改变，依靠的仅仅是属于内部行政决议的政府会议纪要，这显然是不合适的。
9月9日，人民日报刊文指出，中等收入群体疲于应付生活压力，透支半生财富。该文指出，畸高的房价 透 支了很多人半生财富，再加上“短腿“的社保、高强度的工作、子女教育、户籍门……国内的所谓“中产”背负着种种生活压力，成了房奴、车奴、卡奴、孩奴。
居住之屋，成了有钱人的游戏 ，大部分人只能望房兴叹。而一些地方政府，利用无形之手，迅速将财富集中在某个人或群体中，到头来，伤害的只能是大多数人的利益。
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