二次调控被冲销 房地产信贷和税收政策需更严厉

　　房地产信贷和税收政策需更严厉

　　易宪容

　　最近，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》报告预测2011年房价将下跌20％，遭到房地产商的普遍质疑。与此形成映衬的是，国内一些重点城市房价又开始上涨，土地交易也十分火热。面对这些现象，不少媒体又开始说，9月份以来的房地产“二次调控”将被遏制通货膨胀的政策所冲销，房地产的二次调控将兵败于通货膨胀。

　　当然，如果房地产宏观调控不能够让泡沫吹得巨大的房价回归理性，如果房地产不能真正回到以居民消费需求为主导的供求关系来决定房价，那么，这一轮房地产宏观调控要说有多少成绩，都是一句空话。因为，在市场经济中，最核心的就是价格及价格形成机制，即通过有效的价格形成机制让价格的变化来调节市场供求关系。如果没有价格变化，那么也就没有市场可言。如果有人认为这次房地产宏观调控出台，让不少城市特别是一线城市的住房需求大幅减少，就意味着调控政策取得了成绩，那就大错特错了。

　　那么，今年4月房地产宏观调控以来，为何全国绝大多数地方都出现量跌价滞的僵持局面？是不是地方政府“经营城市”业绩观未变，“土地财政”让地方政府有动力推高房价？是不是低利率的货币政策及高通货膨胀，国外量化宽松的货币政策，使居民产生更为强烈的保值增值需求而加大了房地产市场投资？显然，，作为一个由政策主导的房地产市场，当前判断房价走向的关键只有一个，即中央政府有没有决心让市场真正出现调整，真正回归到房地产市场的居住功能。如果中央政府有决心，完全中止住房投机炒作可利用的银行信贷及税收优惠政策，把住房投机炒作清除出市场，推动市场预期改变，房价岂能不跌？

　　早几年国内房地产市场之所以会问题丛生，特别是2009年以来房价为何会快速飙升，房地产泡沫吹得巨大，最主要的原因是政府一系列错误的房地产政策所导致。比如把房地产业作为GDP增长及宏观调控工具、把房地产市场当作个人投资赚钱的工具而不是增加居民住房福利的市场。在这样的情况下，房地产市场被投机炒作者炒得昏天动地。一段时间以来，中国的房地产投机炒作疯狂到了无以复加之地步，市场与居住功能的背离率越来越大。房地产市场投机炒作盛行正在颠覆中国既有的社会基本核心价值及阻碍整个社会经济协调发展。

　　可能有人会问，既然“国十条”改变了以往的宗旨，让中国房地产市场重新回到居住的功能上来，那么为什么半年多过去了，它的效果与政策预期相去甚远？要回答这个问题，有几个方面要分析。一是“国十条”出台之后，尽管全国房价的调整没有如市场预期的那样大，但由于全国的房地产市场由无数个不同的市场所组成，因此房价的波动永远是不相同的，各地房价的调整也不可能完全一样。而从小范围看，一些地方房价大幅调整早就开始，比如河北的燕郊、海南的海口等地。房价一旦开始下跌，其趋势想要逆转是不可能的。二是从全国各地整体的情况来看，即使房价调整比市场预期小得多，但是当一个地方的住房销售快速收缩时，即使这些地方的房价仍然处于高位或僵持，其下跌的趋势早就形成，投机炒作者已经不会在这个敏感阶段贸然进入市场。三是“国十条”出台之后，尽管房地产市场发展的宗旨发生了根本性变化，但是政策措施在落实过程中会受到既得利益集团的阻碍，也是一个客观事实。

　　为了打击房地产投机炒作，香港最近出台了严厉的房地产交易所得税（在现有房地产印花税4．25％的基础上，对6个月之内交易的住房再加征15％印花税，一年之内交易的再加征10％印花税，二年之内交易的再加征5％印花税），该住房交易所得税一出台，手起刀落，整个香港的房地产投机炒作就闻风丧胆、落荒而逃，房价立即就开始全面下跌。香港是一个十分自由的市场经济地区，香港政府都能对房地产投机炒作祭起所得税大旗，为何中国政府就不能在内地做到？目前内地房地产市场投机炒作比起香港有过之而无不及，只要看看不少人手持有几套、十套住房，就知道中国住房投机炒作有多么严重。国内房地产投机炒作如此严重，问题在于投机炒作不需要交多少税甚至享受税收优惠。如果我们不采取严厉的住房税收政策把投机炒作挤出市场，如果不采取严厉的税收政策祛除房地产过高的赚钱效应，那么国内房地产市场要回到居住功能是不可能的。这就是当前国内房地产市场的问题关键所在。

　　因此，面对房地产市场宏观调控目前出现的困境，我想中央政府应该已有更为清楚的认识。现在不是房地产调控犹豫不决的时候，更不需要因为通货膨胀上升就要中止房地产宏观调控，而是要用更为严厉的房地产信贷政策及房地产税收政策坚决打击房地产投机。如果不是这样，等房地产泡沫破灭导致整个金融体系爆发系统性风险，那时候的事情就更难办了。

　　（作者为中国社科院金融研究所研究员）