房价连续4个月环比上涨 不降反升加大调控压力

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　　70个大中城市房价连续4个月环比上涨

　　楼市不降反升加大调控压力

　　□记者　王涛　吴黎华　北京报道

　　国家统计局17日发布的报告显示，2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，已连续4个月环比上涨。

　　专家认为，今年房价上涨动力可能仍然较大。不过，在银根持续收紧等一系列政策措施之下，开发商的神经再次紧绷，或将面临较大降价促销压力。

　　走势

　　房价上涨动力依旧存在

　　统计显示，12月份，70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，这当中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。商品住宅销售价格上涨0.3%，普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。

　　有专家认为，房价的合理区间应是同比涨幅“跑过CPI，赶不上GD P”，虽然国家统计局公布的12月份全国70个大中城市房价同比涨幅创年内新低，但全年平均同比涨幅会比较接近GD P增速，因此目前来看估计全年的房价水平可能仍不在合理区间。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《经济参考报》记者表示，经测算，2010年全国商品房成交均价为5033元/平方米，同比2009年上涨7 .4%，其中商品住宅成交均价上涨5.9%，证明房价仍在高位运行。

　　中国指数研究院近期发布的2010年中国主要城市住宅市场交易数据显示，刚刚过去的2010年，杭州、重庆、北京、宁波、深圳、苏州、广州、长沙、天津、昆明、东莞、武汉、汕头、包头、上海等15个主要城市中，多数城市成交均价同比上涨接近或超过20%，其中杭州成交均价同比涨幅高达47%，位列首位。四个一线城市中，除上海外，北京、深圳、广州三地的成交均价同比涨幅都超过了30%，分别达到37%、34%和32%。

　　对未来一段时间内的房价走势，中国房地产研究会副会长顾云昌接受《经济参考报》采访时表示，2011年楼市整体将保持平稳，但不排除房价仍面临上涨压力较大的可能。中邮证券表示，在预计的并不容乐观的通胀水平下，居民投资房产的意愿增强，这对房屋价格形成助推力。

　　上海易居房地产研究院一份最新报告也预计，2011年商品房均价涨幅依然会有所上涨。杨红旭认为，未来半年左右，房价同比增幅将基本保持回落态势，预期今年二三季度将会触底，届时有可能出现负增长，其后将缓慢筑底。2011年房价月底环比涨幅将基本控制在0.5%以内，部分月份有可能出现环比负增长。

　　供求

　　开发商销售压力增大

　　在房价依旧高位运行的同时，商品房成交量环比增幅显著。12月，全国商品房销售面积21808万平方米，上海易居房地产研究院上述报告显示，这一数据环比11月增长115.6%。

　　杨红旭分析认为，主要是受近几个月以来通货膨胀持续加剧和人民币升值导致热钱持续涌入，部分投资需求依然青睐房地产，所以导致成交量并没出现快速下跌的局面。他进一步预测，随着传统淡季的到来，今年一季度成交量将有所下降，二季度才有可能出现持续反弹。

　　就全年情况来看，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%，增幅比1月至11月提高0 .3个百分点。2010年商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1月至11月提高0.8个百分点。

　　分析人士认为，成交量和销售额同比两位数增长的背后是开发商尤其是实力雄厚的大型房企“不差钱”。WIN D统计显示，按申万一级行业分类，两市共计有43家房地产公司公布了2010年年度业绩预告。其中，仅有6家预计将出现亏损，27家则预增，在预增的企业中，有21家预计净利润增长将在50%以上，占比高达78%。

　　其中，阳光股份、深深房A、华丽家族等数十家房地产上市公司预计2010年净利润增长幅度均超过了100%。而作为行业龙头的万科，2010年则累计实现销售面积897 .7万平方米，销售金额1081.6亿元，成为国内首家“千亿元”级的房地产开发商。广发证券地产行业分析师沈爱卿对《经济参考报》记者表示，2010年房地产上市公司业绩向好，主要是由于销售大幅增长和房价上涨。

　　长江证券地产行业分析师苏雪晶认为，销量的大幅增长和净利润的上升使得相当一部分开发商们目前的资金依然比较充裕，且短期内也不会发生太大的变化。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟还提醒说，从全年房地产开发投资完成情况来看，2010年开工面积和施工面积分别出现26%至40%左右的增幅的情况下，而房屋的竣工面积却仅有4.5%的增幅，其中住宅的竣工面积更是只有2.7%的增幅，不排除开发商减缓施工进度，捂盘囤地的可能。

　　不过，短期内资金的充裕并不意味着长久的高枕无忧，开发商们可能面对在未来半年供大于求的程度将有所增加的境况。上海易居房地产研究院的报告显示，从月度规模来看，12月全国商品房新开工面积1.86亿平方米，比11月上涨38.8%。未来半年到一年，商品房预售量将有所增加，供大于求的程度将有所加重，开发商销售压力增大，降价的可能性进一步增大。

　　趋紧

　　政策触动房企敏感神经

　　1月17日，世茂股份、荣盛发展、中弘地产和西藏城投跌停，近80只房地产个股跌幅均在5%以上。

　　同天，银监会召开2011年工作会议强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。此前，央行宣布，从1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0 .5个百分点，上调后，大型金融机构存款准备金率将达19%的高位。分析人士普遍认为，近期受央行再次上调存款准备金率等一系列调控政策的影响，市场各方本已紧绷的神经正愈加敏感。

　　陆骑麟认为，上述政策措施意味着对房地产的贷款或将更紧，2011年开发商的资金压力将更大。中邮证券研究报告分析认为，2011年，房地产开发企业资金环境将出现恶化。中邮证券分析，2011年贷款总量将少于2010年，而房地产公司上市融资重新启动亦暂无时间表，而经过了1年的调控之后开发企业2011年初的财务环境也不如2010年初。

　　事实上，去年底以来频频透露出的信号已使开发商开始经历新一轮的政策紧缩。继中央高层在不同场合提出要坚持房地产市场调控不动摇之后，住房和城乡建设部、国土资源部等主管部门在岁末年初召开的全国工作会议时纷纷透露出2011年房地产调控还将从紧从严。比如，住房和城乡建设部提出，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。另外，还将会同有关部门储备调控政策。

　　进入2011年之后，房产税改革的信号已在重庆等地日渐明朗，与闲置用地相关的企业被银监会“禁贷”将逐渐成为常态等消息频频传出。

　　北京一家上市房企资深人士何先生日前接受《经济参考报》记者采访时表示，企业决策层已经意识政府可能会在2011年实施更大力度的调控政策，因此最近已开始讨论应对策略，并密切关注行业内某些房企降价的举动。

　　据媒体披露，1月初，恒大地产在全国多个城市的多个项目开展七五折优惠活动，具体的措施是每天的前20位七五折优惠，而21至50位客户八五折优惠“这应该主要是为回笼资金，为2011年储备充裕的现金流做准备。”陆骑麟说。相当一部分专家认为，在银根持续收紧、土地市场整治力度进一步加大、房产税改革在部分城市落地等一系列政策措施之下，开发商将面临较大降价促销压力。