来源：《财经国家周刊》
政府要掌握70%的住房市场
专访北京市副市长陈刚
北京市“十二五”期间，保障房占比预期达到70％。陈刚认为，这才是“有中国特色的社会主义的住房体系”
文/《财经国家周刊》记者 文丽 魏洪磊 王玉光
2010年，房地产调控大年。北京市推出了包括限购、税收、信贷、供地、加大住房保障等一系列调控政策组合拳，彰显遏制房价的决心。政策累积效果已逐渐显现：数据显示，北京新建住房价格指数同比涨幅连续7个月回落，由5月份的22%降至12月的9.9%。但从全年看，同比涨幅仍然达到18%，房价上调的冲动依然强烈。土地出让金也刷新历史，总额突破1600亿元。
飙升的数字背后，是否意味着调控政策再度失效？综观2010年一年来北京市住房生态结构的变化，此结论又难以立足：2010年，北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50%以上”两个“50%”目标，完成保障房用地供应约1332公顷，新开工各类保障性住房22.5万套，超额完成全年新开工13.6万套的任务。
2010年，北京土地市场“地王”的声音在调控中渐趋微弱。国土部门采取“多招标、少拍卖”、“综合评标”、“限房价、竞地价”等土地出让新规则，有力地防控了多起可能出现的“地王”事件。
2011年1月中旬，正在中央党校学习的北京市副市长陈刚接受了《财经国家周刊》的专访。陈刚不但畅谈了北京住房和城乡建设的现状与未来，更透露出诸多北京“房改”细节。譬如对保障房政策的前瞻设计，对集体建设用地建设公租房的试点探索，以及“十二五”期间北京市对房地产业的重新定位。
保障房占比2010年超60%
《财经国家周刊》：如果用一个关键词来回顾“十一五”时期的北京市住房市场变化，你会选择哪个词？
陈刚：“十一五”期间，北京住房市场在结构调整方面有明显的变化，每年开竣工的住房中，保障性住房的比重越来越大。“十一五”起步之年也就5万套左右，占比不到10%，到去年这个数字超过了60%。这个结构调整的力度相当大，意味着北京的房地产市场用于解决市民住房需求的数量大幅增加。从数量上看，已经到了可以起决定性作用的局面。纯商品房收缩到50%以下，可以这么理解，自住需求占多数，这就开始回归到房地产本来的属性。
《财经国家周刊》：“十二五”时期北京市住房调控的关键词又是什么呢？
陈刚：整个“十二五”的关键词，仍是“调结构”。就是继续增大保障房的比例，在保障房中，继续增大租赁房的比例。北京未来要实现总的目标是“住有所居”，要通过租售并举，在北京工作的不同人群，根据不同收入水平，提供多层次的住房体系。在这一前提下，北京市的商品房市场的价格和秩序就基本可控了。因为到时候整个大市场的70%掌握在政府手里。
《财经国家周刊》：可否透露一下在“十二五”期间，北京市计划建设多少套保障房？
陈刚：“十二五”期间北京计划建100万套保障房，每年20万套，占北京住宅投资的一半以上，有些年份可能占到70%。在保障房里面，主要发展公共租赁房和租赁屋，过去我们租售并举，以后我们以租为主。毕竟土地资源有限。
现在这一比例还比较低，在30%左右。当前已经大幅度开工，先保证在50%以上。
每年的20万套保障房中，有10万套是定向改善，比如棚户区，二环以里的文化保护区及破旧平房，教师队伍、科研单位和困难企业，都是定向解决。这个国家有政策，自有地的困难企业，可以自建分给职工，这块实际上没有划入公租房，但也是这个性质，因为它不能上市，或只能卖给国家。包括中直、国管、一些企事业单位。这个全部用于公租房也不现实，但有大部分是用于租赁，资产要循环利用。解决真正住房困难的人群。
另外10万套给社会公开摇号，其中有6万套是公租房。这里有多种途径，国家也有相关规定，我们财政上有一块，允许拿出土地出让金的10%，也可以通过银行贷款和吸引社会资金，当然价格必须按照北京市公布的公租房价格，租金比市场价低30%左右。
《财经国家周刊》：你预计大规模建设保障房最终会对北京的高房价构成怎样的影响？
陈刚：其实要看量，如果只有20%的量怎么能抑制高房价？未来很明确的一点是，保障房的位置就在高房价楼盘的边上，高房价很多是心理预期炒作而成，这样对比很明显，你开2.5万元/平米，我开7000元/平方米，试试看！但目前是量不够，多数都是2.5万元、3万元的房子，市场肯定是被拽着走。
所以结构调整必须是深度的。我认为中国的房地产若要长治久安、可持续发展，就要把结构调到以居住为主的房子占到市场总量的70%左右。剩下的30%，第一很难涨上去，第二要涨就涨吧。那时高房价楼盘也对市场不会有多大冲击。
现在有的地方出台不同的税收思路，都可以探索。但我还是认为结构调整最重要，比如新加坡70%的住房是保障房性质的，剩下30%无所谓。
北京市“十二五”期间，保障的成分将占到市场的60%到70%，这是有中国特色的社会主义的住房体系。购买对象，价格，供应都是政府控制，就不需再对市场发愁。
4区域试点
“农村集体用地建公租房”
《财经国家周刊》：当前一个共识是，土地问题制约着保障房的建设规模和速度，尤其对于北京这样的一线城市，建设用地稀缺更为严重，北京市政府对此有何举措？
陈刚：除了政府组织建保障房，我们允许符合条件的企事业单位建保障房，另外，我们在做农村集体建设用地试点。我们补贴一部分租金差价，来把农民的房子租过来，保证农民的收益。
保障房土地和资金全部由市场解决，确实有难度，银行利息也很高。这需要财政的支持，土地成本的支持，税收的支持，保险资金的支持也在探讨。
《财经国家周刊》：以集体建设用地建保障房，具体做法是怎样的？
陈刚：我们有4个试点区域，在朝阳，昌平（2个地方）、海淀等选了4个地方。农村集体建设用地规划，不是指耕地，城市土地利用规划可以允许农村盖一部分，是过去搞乡镇企业的用地，现在一部分农民因为产业调整，不需要那些产业了，就允许拿一些地来搞公租房。以农民来做物业管理作为主题，这种方式除了给农民一个很好的就业收入，还大大降低了我们的公租房建设成本，同时也节约了土地。
它和小产权房的性质不一样，它符合规划，履行审批手续，与小产权房不同。其次它只租不卖，永远属于集体经济组织的资产。地方上也很有积极性，正在试点。
《财经国家周刊》：农村公租房的租金价格如何确定？
陈刚：租金价格低于市场的30%。至于能不能平衡农民物业管理费用，贷款还款能不能承担，我们测算过确实有困难，但政府可以补贴。过去政府的土地收益，直接用来建保障房，我们通过租金补贴，反而花钱少，这样就平衡了。
10年20年后我们国家结构调整了，对这块公租房的需求也可能有变化，不至于资产都砸在政府手上。假如以后不需要这么多公租房了，这些房子还有可以探讨的余地。
未来不排除出台房产税
《财经国家周刊》：住房结构的调整可以看作长远的制度设计，针对高房价来说，收效可能较为缓慢，北京市作为焦点城市，在地产调控上还有哪些主要举措？
陈刚：除了结构调整，北京市政府还有其它的调控措施，比如之前的“90/70”政策，把户型压下来；包括二套房贷款执行国家规定，对房地产市场的捂盘、囤地的整顿，对高价楼盘的清理跟踪等等，力度都很大。特别是去年4月底，北京市出台“京12条”，商品房价格得到了控制，涨幅一路下行，这与我们深度的结构调整是有关系的。
《财经国家周刊》：当前一个普遍的观点是，高房价与高昂的土地价格密切相关，北京今年的土地出让金超过1600亿，接下来的调控手段是否能够针对更深层次的“土地财政”？
陈刚：北京的保障房建设规划上有个特点，就全国而言，我们的保障房结构比例是最大的，要实现这个目标，背后的支撑因素不可少，尤其是资金。十一五的后几年，每年明补暗补达到300亿~400亿。这些收益都是来自土地。
我们从几年前就把土地一级开发控制在政府手里，征地拆迁归政府，改变过去由开发商主导。这样政府可以在土地二次上市前，对每一块土地的性质进行调整，比如要求配建一定比例的保障房。为什么去年我们一下子拿出这么多土地来？就是因为掌握一级开发主控权。
北京搞土地储备，一方面是为了城市的健康规划发展，另一方面是为了上市后的收益可以拿来建保障房。有城市都把这块钱拿来发工资了，但我们没有。
《财经国家周刊》：接下来北京在土地供应上有什么计划？
陈刚：我们有一个住房发展规划。整个十二五期间，北京市每年有个年度报告提交人大。报告里，每年要提供多少土地，保障房占多少，建筑面积多少，都有一个长远的规划。规划的测算根据北京的需求，未来人口的增长，改善型需求的增长，每年会有一些微调，包括外地人口。同时也要考虑北京的承载能力，不能无限制地增长。
《财经国家周刊》：重庆、上海已经明确开征房产税的信息，北京市是否有此计划？
陈刚：房产税，北京不是试点单位，但我们密切关注一切关于保障房方面的政策措施。
我们目前已经运用了结构调整、财政政策和行政手段等。房产税的试点城市，毕竟全国是少数。积累了经验后，不排除北京、乃至全国都要用。
《财经国家周刊》：社会上盛行一种观点，就是开征房产税能够抑制高房价，以你个人看，房产税与房价之间，是不是同属一个体系？
陈刚：我觉得在于政策设计的准确性，比如多大面积的、多大价格的，有的高价房也是自住，不全是投资。但从理论上讲，拥有奢侈品需要付出更多的社会代价。关键要看我们前面的链条中是不是收了，这个也不是城建部门完全能解释的。
《财经国家周刊》：北京接下来是否还有其它调控政策出台？比如取消预售制度等更严厉的措施？
陈刚：大家对房地产的调控需要有个信心，它不像菜价一样见效很快，去年4月我们政策出来后，包括售楼处都出现了一些冲突，就是因为降价。所以老楼盘不能轻易波动太大，就暂时搁置。但新楼盘定价可以低一些，这属于企业行为，政府有一定的引导。从这个例子上可以看出，房地产的调控需要一个周期的。
经济面上，我们考虑的相对更长远一些。比如房地产有泡沫未来破裂后，次贷问题可能会在一些楼盘出现，但量会控制的很小。既然是市场经济，会出现这种情况，不要大惊小怪，如果全部去掉那就不是市场经济了。锁定房地产价格的同时，还要看它是不是合理，符合不符合当地经济水平、人均收入水平。
投资亮点：商业地产和新城建设
《财经国家周刊》：很多二三线城市在此次调控中看到了机会，接下来北京能为房地产行业提供怎样一个环境？
陈刚：房地产在城镇化战略过程中的地位和作用需要再探讨。我们是出了一些问题，在土地管理、房屋价格，以及背后的潜在金融风险方面，所以在做结构调整。但至于产业的走向，抑制投资和投机，不意味着抹杀掉这一块，下一步怎么走，值得探讨。
首先，北京的房地产，需要和保障房、安居工程结合起来；第二，和城镇化过程中的新农村建设改造有一个有序的引导控制，第三，要有助于城市环境的改善。未来北京推向市场的土地，不是简单的买卖关系，要让这个项目担负起改造周边环境的功能。第四，要和城市的主导产业发展结合起来。我们国家的规定是，所有的经营性用地都必须上市，一旦上市就可以定性叫做房地产，比如搞一个文化创意产业，一个饮食基地，里面必然有住的地方，这样经过招拍挂的土地，就是房地产，但性质不是居住。
未来中国地产应该是多维度的，和国家战略结合起来。它甚至不能独立，上下游有钢材水泥，下游有一系列服务业，现在需要横向和其它产业的打通。前景很广阔，但是纯粹以土地和住宅的炒作、投机，这类房地产我们需要慎重对待。
《财经国家周刊》：在北京十二五住房建设规划中，各个城区和周边区域的规划布局是怎样的？
陈刚：北京以后的住宅建设，尤其是保障房建设，尽可能不要建卧城。既有就业也有居住，完全当作卧城后交通压力会很大，我们吃过苦头。
比如规模，建多大居住区合适，但也不能小到配套都配不起来，这个量上我们也在探索，今年有教训。第二是交通，尽量建在离公共交通比较近的地方，可以远一点，但必须有公共交通。第三是疏减，尽可能不要在中心区域，这个调整周期是很长的，建一条地铁需要3、5年，房子又要3、5年，这两者还要搭配。
一个指挥棒下，投资基础设施的人和建房的人是同一个管理者，才能步调一致起来，所以我们在不断地调。现在刚刚竣工的5条地铁线，两边的土地还几乎正在开发过程中，这就是引导，而不是像过去一样弥补公共设施。现在是地铁先行，基础设施不再滞后。
《财经国家周刊》：你如何判断未来北京地产行业发展的趋势？
陈刚：未来房地产一定是个综合问题。它的内涵很多，不能因为统计问题就一棒子打死。大城市的土地，拿出来做产业，都面临一个买卖问题，只要买卖就是房地产，所以一些城市的房地产比例偏高。
北京也在反思，我们房地产的投资偏高，高在哪里？很多是总部经济，投资到一个大楼。未来我们的房地产业，我们希望能促进上下游产业，又对新农村建设和环境改善、保障房安居工程有带动。北京现在没有一个项目是纯商品房，都至少配带15%的保障房。如果房地产的定位是到了这一步，我认为无论从经济层面还是社会层面，都是良性的。
《财经国家周刊》：可否给房地产企业一些投资建议？
陈刚：除了保障房建设，我们的CBD，我们的丽泽商务区，我们的六大功能区，都有很大的前景，商业地产和总部经济的回报率都很高。
再就是新城建设，比如通州、顺义、亦庄、怀柔、昌平、大兴等。现在去大兴看看，都变成一座新城了。我的建议是不要老扎在城里头，地铁都拉过去了。十二五期间，我们的基础设施建设会有大进展，比如大修地铁，今后的北京，将建成世界上最大的地铁网。
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