房价：调控的终极目标？

　　3月9日，有记者提问住建部说，“中国房价问题究竟有多严重？”

　　住房和城乡建设部副部长齐骥的答案是，根据今年国办1号文件，关于房价提出了一个很重要的要求，各地要结合本地实际情况、经济发展目标和居民收入水平来制定一个使得消费者买得起或者租得起房子的调控目标。

　　各界的焦点正紧紧盯着各省市迟迟难以落地的“房价调控目标”身上。住房和城乡建设部部长姜伟新说，现在住建部正督促各地方政府制定房价调控目标和标准，并要求各地方在一季度末出台。

　　以行政干预为主要手段的这一轮更猛烈的调控，降低房价只是表面目标，建立完善的房地产制度体系才是根本。

　　房价不可能逆势上涨了

　　国家统计局在2月28日发布的《2010年统计公报》，披露了民众关心的房价涨幅数据：房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，4月份达到17.3%的高点，下半年受一系列房价调控政策影响涨幅缩小，年末回落到8.5%。

　　饱受争议的统计局数据一直与民众的感受有着巨大差距。尤其是类似北京这样房价上涨过快城市，很多楼盘在短短四五年出现了几倍的上涨。

　　以北京新天地为例，该楼盘于2006年8月第一批房源上市时，销售均价还停留在5500元/平方米，5年后，其房价已达当时的近4倍，均价达26500元/平方米。这仅仅是北京一个普通案例。

　　新加坡房地产商吴绪昭对北京房价疯涨，有着切身感受。

　　“新加坡由于财富量大，国土狭小，新加坡的私宅是很贵的，排名在世界都是靠前。但没想到的是北京的房价已经接近新加坡私宅价格。举例来说，离新加坡商业中心乌节路大约两站地铁的诺维娜，一套私宅的单价大约在5万元/平方米；但目前北京二环甚至三环、四环的很多楼盘单价都在5万元/平方米左右。”

　　令吴绪昭惊讶的是，随着房价暴涨，近年来北京房地产市场豪宅化速度如此之快。“单价逼近10万元的豪宅已有不少。但在新加坡即便类似升涛湾的珍珠岛这样的顶级独栋别墅，单价也仅13万元/平方米。”

　　吴绪昭不无感慨地说，如果从实际收入上比较看，北京房价上涨更显得惊人。据他介绍，新加坡民众的月均收入折合人民币为15000元。而北京市职工人均月收入仅4000多元。

　　“由于房价过高，新加坡政府现在也在出手调控房价。”吴绪昭说。比起70%的人都住在组屋里的新加坡人，中国政府调控的任务更为艰巨。

　　像过去几年房价在调控之下逆势上涨的局面，很难再出现了。中央政府调控楼市表现出了坚定的决心。

　　调控量化指标重在信号

　　住建部部长姜伟新总结近几年部分城市房价上涨过快的主要原因有：工业化、城镇化快速发展使得住房需求总体快于供给增长；市场监管力度不够；地方财权与事权不匹配，较多依赖土地出让资金收入和房地产发展收入；建设成本上涨；前两年流动性充裕，大量资金流向房地产领域。

　　针对上述问题，中央政府为使房价能够保持在一个合理的水平给出的方案是：第一，增加有效供给，在今后五年新建保障性住房3600万套，有力地缓解住房的压力；第二，下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求；第三，用法律和经济的手段防止捂盘惜售、圈地不用。

　　潘石屹按照政府调控的逻辑算了一笔账。“按照政府部门的节奏，3月底，保障房的土地将落实下来，最早到10月底，将完成相关规划、启动开工。保障房以廉租房与公租房为主，实行现房分配制度，并将特事特办，拿不到开工证就会开工，但它的建设周期最少需要1年半，到2013年中，这1000万套保障房才能顺利完工。而2012年，新的1000万套任务又会开始。在政府手里没有掌握2000万套的保障房之前，不会放弃价格控制。这意味着，至少在2013年前，限购令不会取消。政府要借助这个时间，完成对中国楼市的结构性调整。在这个过程中，政府不会特别在意商品房投资对固定资产投资增速以及GDP增速的影响，巨量的保障房投资会填补投资缺口。”潘石屹称。

　　“所以，我的判断是，这3600万套保障房建设倘若完成，楼市会出现供大于求。此后，商品房的价格涨幅政府就不会特别在意了。”潘石屹表示，3600万套保障房将至少可为1.5亿人提供住房。

　　此逻辑成立还存在一个前提是，地方政府的执行力。

　　在一向敢放言的华远地产董事长任志强看来，没有触及根本制度的调控都是徒劳。

　　截至 3 月9 日，35 个大中城市（指直辖市、省会城市和计划单列市，不含拉萨）中，尚有5 个城市未出台“国八条”细则，已出台“国八条”细则的城市中仅有贵阳、长春、银川和昆明四市公布房价控制目标，18 个城市表示一季度公布房价控制目标，12 个城市未提及此事。而已公布房价控制目标的4 个城市，多数为定性描述，以人均可支配收入、GDP、上年全国平均水平作为参照标准，未采用数字量化指标，只有银川明确提出价格上涨幅度同比低于10%。据统计局数据显示，2010 年银川住宅销售均价涨幅为18%，2010 年12月银川新建住宅价格指数同比上涨6.2%。

　　在业内人士看来，“控制房价目标”很难量化。销售均价很有可能掩盖房价变动的真实信息。据中国指数研究院提供的数据显示，从全国来看，大多数年份住宅销售均价涨幅低于人均 GDP 和人均可支配收入增幅。1992-2010 年，住宅销售均价的复合增长率为10.1%，而人均GDP 和人均可支配收入的复合增长率为15.6%和13.6%。

　　业内人士据此认为，即使公布具体量化指标，也很难监督。它更多是发出一种信号，政府有决心有能力控制房价上涨。

　　应建立长效机制

　　这次全国两会上，越来越多的委员意识到，房地产的健康发展，更多的是需要一个长效的、完善的房地产制度，而不是频繁的政策变动所带来的市场反复动荡。

　　在搜房网第十一届中国房地产发展年会上，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，房地产市场的外部因素对房地产市场的影响特别大。比如投资渠道过窄、通货膨胀预期、以及政府的土地财政依赖机制的问题。所有这些问题都是房地产市场之外的，是由宏观经济形势或者政策的因素导致的。当外部的宏观环境和政策机制体制没有真正得以扭转和改善的情况下，仅靠房地产出台政策来彻底解决房地产的问题，未免期望过高。

　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，破解地方政府“土地财政依赖症”已经迫在眉睫。他认为，目前一些零星的税种并不能构成所谓的地方税体系，而必须建立一种各级政府都有稳定财源的税收体系。

　　贾康进一步建议，要实行财政层级结构从中央到地方由五个层级扁平化为三个层级，进一步理顺政府间财政分配关系。在中央、省、市县各级实现事权合理配置、财权与事权相顺应、财力与事权相匹配的导向下，加快构建地方税体系，打造地方支柱税种以形成主体财源。比如，“十二五”期间应该通过改革使房地产税和资源税成为地方政府主要的收入来源，这将有利于总体上解决地方财政收入问题和地方税体系的构建问题。此外，适当提高地方税政管理权，同时强化和优化中央、省两级自上而下的转移支付制度，建立县级财力保障制度。

　　华远地产董事长任志强提供的数据证明，房价的上涨因素中土地占了主导地位。数据显示，仅2001-2010年的十年间，土地价格上涨的指数约为房价上涨指数的一倍多。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生曾在多种场合建议房地产需要深层次制度改革。她认为，“十二五”期间要解决好房地产问题，需要对土地制度、房地产银根制度等“动手术”，这样房地产业才能成功转型，获得新的发展。

　　作者：王营 北京