京版国八条限购更严厉 楼市调控直击炒房要害

　　限购新政

　　□外地人购房须有5年在京纳税证明 □北京人有2套房外地人有1套房者暂禁购

　　据新华社北京2月16日电 北京楼市调控新政16日正式出台。北京市政府的楼市新政强化了限购、保障房建设、税收金融监管措施。

　　根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。

　　通知还强调，确保保障性住房建设用地占北京市住房供地的50％，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70％，商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。

　　金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，将切实执行“首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高北京市第二套住房贷款首付款比例和利率。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，北京市的楼市调控细则综合运用经济、行政、税收、法律等多种手段，体现了北京市遏制高房价的决心，将有效打击投机投资购房，降低房价、抑制通胀。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，这份方案中的限购尤其是对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需，同时加大保障房建设，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。

　　专家分析

　　限购！限贷！限价！加强税收监管

　　京版楼市调控直击炒房要害

　　国务院调控房地产八条措施出台后不满一月，备受关注的北京楼市调控政策于16日正式落地。根据北京市公布的15条细则，原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。业内人士分析，北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害，投资、投机性需求将被冰冻。

　　据北京中原三级市场研究中心的估计，在新的限购政策下，涉及政策限制的人口超过百万，投资、投机性的购房需求几乎已经丧失掉了生存的空间。更为重要的是，相比国八条在限购政策上的表述，北京市将非本地户籍居民买房的纳税证明年限从一年提高至5年，而这一周期的设定不仅打击了投资、投机性的购房需求，更使非理性的购房需求受到直接的限制。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟分析认为，这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后（22－23岁毕业）才能置业。将明显抑制市场上外地年轻人的购房需求，从而改变市场刚性需求的构成，缓解需求压力。

　　除了限购政策之外，北京市的15条细则明确提出，“在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。”据此判断，北京市对二套房的信贷政策严格程度超过国八条的可能性大增，对市场的威慑力极大。

　　在通过限购、限贷、限价为投资、投机性需求作减法的同时，京版调控政策再次强调了，要“坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套”的目标，以提高市场有效供给的方式为楼市做加法。

　　除此之外，新政策要求严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　对此，张大伟分析认为，目前最低计税价格执行的是2006年的标准，相比实际市场交易价格来说已经不合时宜。此后相关部门严查二手房交易环节的税收漏洞力度将非常大，很可能使得目前部分二手房交易的交易成本倍增。

　　另外，与以往的政策相比，此次出台的15条细则要求即日执行，这种立时落地的执行力度，杜绝了此前市场上频频出现的“末班车”现象，掐断了最后一轮楼市炒作的可能性。

　　市场分析人士普遍认为，随着北京房地产调控15条细则的实施，短期内京城楼市成交量回落已成定局，成交均价上涨的脚步也将随之停滞。

　　据新华社北京2月16日专电