五限购新标准控制二三线城市房价 或涉30余城市

　　本报讯（记者孙雪梅）新华社昨天公布了住建部对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。符合两项以上标准的，建议列入新增限购城市名单，“位于已限购区域中心城市周边、外地购房比例较高”这一标准备受瞩目，有专家认为，北京周边的燕郊、廊坊等城市限购可能性大，如实施限购将进一步限制北漂族自住型购房需求。

　　住建部提出，符合限购条件较多的，即两项以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。各省（区、市）对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

　　中原地产和链家地产称，根据新标准，两家房屋经纪机构对全国二三线城市住房价格进行监测，预计可能有30—35个二三线城市被列入新增限购城市名单。

　　链家地产提供的调研数据显示，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市（赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头）在单一标准衡量中位于前列。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，最后会不会是30个以上城市纳入新名单，目前还不确定。因为标准并未确定房价具体涨幅多大会限购。“排名靠前，到底是前几名会限购？”他称，从此标准可看出住建部房价调控的决心，但门槛仍然较低，应该满足其中一条标准就限购，并进一步量化每一条标准。

　　标准1

　　6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的。

　　【分析】6月全国统计局发布的数据显示，同比涨幅超过5%的非限购城市达15个：秦皇岛涨幅8.6%、丹东涨幅8%、牡丹江涨幅7.5%、洛阳涨幅8.2%、岳阳涨幅7.5%，均属于涨幅前列的城市。赣州、常德、烟台等二三线城市6月房价同比涨幅也在5%以上，且连续3个月同比涨幅超5%。

　　标准2

　　6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的。

　　【分析】北京中原地产市场研究总监张大伟称，目前来看虽然没有明确的指数标准，但全国大部分二三线城市同比去年底的价格均有较明显上涨，其中部分城市上涨幅度较高。涨幅较高的二三线城市数量可能接近20个。

　　标准3

　　1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的。

　　【分析】根据链家地产市场研究部统计，秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。中原地产数据显示，在非限购城市中，成交量以上涨为主。50个未“限购”二三线城市中，今年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。同比下滑的城市主要集中在东部的江苏、浙江和江西，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。

　　标准4

　　位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的。

　　【分析】中原地产统计显示，未“限购”城市中最少有14个城市外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南文昌、山东威海；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，如河北的燕郊、廊坊，广东的中山、东莞。

　　标准5

　　存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　【分析】北京大学房地产研究所所长陈国强称，此条标准不能量化。

　　影响

　　限购加速全国房价下行

　　链家地产首席分析师张月认为，限购政策在二三线城市继续深入，将利于房价加速下行。

　　根据国家统计局数据，已限购的39个城市房价平均上涨4.23%，较未限购城市低0.43%；限购最严格的京沪广深的同比涨幅仅为3.85%。张月认为，新增二三线城市限购后，限购城市可能达70个以上，房价调控的叠加作用将显现。一方面限购力度不放松，表明政府调控楼市的决心，消费者对房价下行的信心将持续增强，房价明显下降前，商品住宅成交量将回落；另一方面限购城市已占据较大比重，投资需求受抑制程度加深，对房价推动作用减弱。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，限购令如在8月底前出台，可压制楼市“金九银十”市场反弹。目前二三线未限购城市面临双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集中在二三线城市释放。

　　部分人可能会提前购房

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖称，一些因投资投机比例过高、房价涨幅较大而可能被纳入限购范围的新一批二三线城市，在9月和10月量价齐跌的可能性较大。在新一轮限购政策出台前，考虑到可能被“限购”，也有部分人会提前入市。此前有媒体报道，限购令扩大的消息发出后，最近很多城市已出现恐慌性购房。

　　链家首席分析师张月称，不具备买房资格的北漂族，也可能会提前在北京环周边购房以应对限购令的扩大。

　　张大伟称，限购城市名单应该尽早公开，避免很多城市恐慌抢赶末班车的现象出现。不过张月认为，自主性需求提前入市的同时，也有部分投资购房者会提前将房屋出手，因为限购令后，房价下行会降低投资价值。

　　投资或向更小城市转移

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，新一轮限购可能导致投机投资性需求向更小的城市转移，造成民间资金投资的恶性循环。

　　“这房价调控就像发洪水一样，一线城市限购，投资者就到二三线，二三线城市限购，就到四五线城市投资。”陈国强称，目前全国民间资本充沛，投资者缺乏投资渠道，便将过多资金投注在房地产上。房地产调控有一定效果，但仍有局限性。

　　陈国强称，要解决房地产行业过热，根本还在于开拓投资渠道，让民间资本有投资空间，如央企、国企垄断的领域，应允许民间资本参与，“洪水泛滥要疏堵结合，目前调控政策是堵，根本在于疏导”。

　　张大伟也称，限购只是堵楼市，而未疏导，单独的限购可能造成其他行业炒作。

　　北京落点

　　北京周边限购可能性大

　　已限购的多是一线或省会城市，其周边城市交通便利，具有得天独厚的位置优势，同时由于房价相对较低，外地人购房比例就会较高，可能进入新一轮限购城市名单。链家地产首席分析师张月称，北京周边的燕郊、廊坊因邻近北京，房价上涨较快，且外地购房比例大，实施限购的可能性很大。

　　据了解，河北的燕郊、香河、固安等主打“大北京”概念的周边城市因非限购房价一路上涨。北京中原提供的数据显示，燕郊等周边地区目前的房屋均价相比北京出台限购令前，上涨5%—10%，燕郊部分楼盘均价已达万元/平米左右。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟称，燕郊外地购房者已占到六成以上，其中一半来自北京；廊坊外地购房者占比也超过三成。因为北京周边楼市过于依赖外部需求，张大伟认为燕郊、廊坊可能纳入限购，但不会实行很严厉的限购政策，“可能部分限购，比如限价、限制部分大户型购买”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强称，如果北京周边实施全面限购，投机投资需求会进一步被挤压，不过北漂族自主性需求也会受到压制。这些地区如果实施部分限购，则促进房价下行，对当地居民自住购房和符合条件的北漂购房者来说，也是利好消息。

　　部分北漂或将转买为租

　　陈国强称，因为不具备在京买房资格，部分北漂族选择到周边的燕郊、廊坊等地购房，如果北京环周边城市全面限购，这部分人群将转买为租，对北京房屋租赁市场又会形成新的压力。

　　有业内人士称，北京周边的限购或导致部分北漂族完全失去归属感，最终选择离开北京。因为他们不可能到更远的城市去买房，“再远怎么上班？”这名业内人士称，部分人转买为租，北京的房租可能被进一步推高；加上租赁房源不够住，供需不平衡，更多人要选择合租，也会增加北漂族的失落感。

　　陈国强称，租赁市场压力增加，会对北京公租房建设提出更高的要求，需要政府提供更多的公租房源，不仅要保障本地籍租户的住房需求，也要考虑外地户口低收入者的租房需求。

　　数据来源：北京中原