深圳口头传达“限价令” 新盘均价环比不能上涨

    在深圳几乎消失了一年之久的“限价令”，借“国五条”重出江湖。

　　深圳市规划和国土资源委员会（以下简称规土委）13日晚重申，深圳正在沿用两年来调控楼市的做法，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。

　　本报记者多方采访获悉，这被外界称为“限涨令”的新措施，并没有形成文件，而只是以口头通知形式，在近期传达给开发商。按照该要求，2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比无增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。

　　深圳业内人士表示，“限涨令”出台背后，是深圳新一轮房价上涨压力加大。而这次重申限价，不是按照区域均价或者全市均价计算，而是细化到了每个楼盘，不能超过自身上个月的价格。相当于在2011年限价令的基础上又从严执行了。

　　规土委承认，重申“一房一价”，正是为了严格落实“国五条”细则的有关规定，下一步，还将综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施。本报记者获悉，不仅是深圳，包括北京、上海、广州等地的地方政府都在悄然布局落实“国五条”细则。

　　而房地产信贷政策也面临调整。央行行长周小川13日明确表示，将用调整首付比例等信贷政策控制房价。

　　重申“限价令”

　　13日，规土委相关部门负责人称，外界所称“限涨令”并非新措施，而是已有、现行政策。该人士还称，按深圳现行预售政策，同一个房地产项目同一类型房源，其销售均价不得超过首次预售均价。

　　本报记者查询发现，深圳限价政策于2011年4月首次出台，规土委采取新的预售备案系统，对每个项目进行价格上限限制、分片区制定均价上限、超过价格上限的将不能获准预售。2011年深圳房价控制目标是，涨幅不能超过10%。

　　2011年7月，深圳限价令升级，对龙岗等区域新增预售项目分户型、按月实行限价，且要求环比不能超过上月，即为“零增长”。

　　深圳多位地产界人士对本报记者表示，虽然深圳的限价令2011年便已出台，但自2012年市场陷入低迷之后，深圳的限价令在执行层面已经放松，几近失效。去年深圳推出多个高价楼盘如售价6万元/平方米的招商伍兹公寓、售价8万元/平方米的金地天悦湾，以及售价6-7万元/平方米的华侨城水岸等。

　　“在房价出现上涨之时，为了完成年度房价控制目标，有关部门会利用‘限价令’来协调全市均价。”一位不愿透露姓名的开发商人士说，当前正是深圳房价敏感的上升期，房价上涨预期非常强烈，限价收紧一点都不奇怪。

　　数据显示，2012年全年深圳新建商品住宅平均价格为18524元/平方米，比2011年同期的18533元/平方米下跌了0.1%。

　　但进入2013年后，深圳楼市成交和均价均明显上涨。2012年1-12月份，深圳全市新建商品住宅累计成交面积为361.7万平方米，同比增长33.5%，是2010年以来的最高成交规模。

　　据深圳搜房网数据监控中心统计，2013年2月，深圳市商品住宅成交均价为20627元/平方米，环比1月份上涨4.72%，同比2012年2月份则上涨22.58%。

　　有关部门感受到了这种压力。深圳规土委也坦承，进入2013年以来，深圳有多个高价位楼盘上市或即将上市，房价上涨压力加大。

　　规土委称，为避免全市房价过快上涨，已要求开发商严格按照经价格部门备案的销售价格明码标价对外销售，对其超过备案价格销售的，房地产信息系统会自动提醒企业调整售价，以符合备案价格的要求。

　　限价效果争议

　　上述开发商人士称，这次重申限价的影响很大，已经不是完全依照市场规律定价，房企只能看项目定位调整定价策略。

　　该人士透露，目前已经发生之前签约购房合同的客户，因为“撞上”新规而被拒绝网签备案的情况。“他们很焦急，都在咨询怎么处理。”他说。但规土委对此并没有回应。

　　另一方面，开发商的推盘计划也受到很大影响。定价应该定多少、如何上报预售方案、什么时间推出什么产品，都要重新考虑。短时间内，或减少新盘的供应。

　　事实上，限价令不仅在深圳存在。2011年1月的“新国八条”，曾要求各地制定年度房价控制目标，绝大部分地方政府将目标定为：房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。各个地方均据此制定了自己的房价控制目标。

　　但这次出台的国五条细则，明确要求不含保障性住房。“这意味着，今年各地制定目标和完成目标的难度将比2011年大。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，保障房价格低，而且供应量和成交量由地方政府控制，此前常被作为地方政府控制均价涨幅的“调节器”。现在剔除了保障房，则控制难度显然加大。

　　但是，被业内人士认为违背市场规律和价格规律的限价令，是否能真的能降房价却始终存在争议。世联地产近期对全国多个城市调研显示，从2011年4月20日开始限价的北京，从2011年2月19日开始限价的南京，以及从2011年5月9日正式限价的合肥，其房价迄今为止都没有出现实质下跌。北京当下的房价已经超过了2010年的历史高位。

　　但美联物业董事总经理江少杰认为，在供不应求的市场中，限购、限贷政策收紧，都没有太大意义。但短期内，从均价来看，限价甚至是限涨，是地方能调节均价、完成全年房价控制目标（名义上的上涨或下跌）的最有效措施。

　　地方密集落实国五条

　　深圳限价令重申，被认为是新一轮地方落实国五条细则的开始。深圳规土委的表态也证实了这一点。

　　一线城市的动作更为引人注目。深圳规土委表示，重申限价只是深圳落实国五条的第一步，接下来，包括限购、差别化信贷等措施也将严格执行。

　　记者获悉，北京市落实国五条细则也在加紧制定中，接近住建部门的人士透露，住建部门有关工作人员上周末都在加班，赶着月底出台北京的细则。

　　据北京地产业内人士分析，出台的细则可能包括限购升级，以及二套房贷收紧等。广东省房协内部人士称，广州落实国五条的房价控制目标将在3月31日前出台。

　　“这次调控力度会超过想象，可以预计调控还有很多手段。”北京中原地产研究总监张大伟对本报记者表示，此轮调控，国五条强调了差异化，对一线城市明显严厉。他认为，一线城市房地产不抑制，就没有城镇化；通过抑制一线城市的投资投机，将资金和资源挤出流向二三线有潜力的城市。

　　房地产信贷政策被认为是影响房产销售和价格的最重要因素之一，也是当前市场预期最强烈的措施。央行行长周小川13日明确表示，将用调整首付比例等信贷政策控制房价。周小川指出，对于房价来说，有一些结构性的政策比如首付比例，房贷利率等专门针对房地产的价格调控措施。这些措施将来还会继续使用，有些方面还要加大调控力度。