互联网融资进入大额时代 名企房地产项目成热点

　　一边是监管机构要求互联网金融坚持“服务小微”定位，符合小微金融需求，另一边是互联网金融开始试水过千万甚至上亿的大额项目。看似矛盾，实则这背后都只有一个逻辑在支撑：风险控制。

　　而在近期上线的大额项目中，能看到最多的身影，便是房地产行业。2015年4月14日，绿地集团宣布联手蚂蚁金服及平安陆金所，发布其在国内互联网房地产金融产品，首款产品总计2亿元标的。此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。而地产大亨冯仑也在2015年初，宣布发起国内首个类型化社区互联网定制平台“万通自由筑屋”。

　　无独有偶，刚刚结束的2015年美国LendIt峰会，为房地产的P2P项目预留了一天时间进行研讨，根据官网说法，“过去三年，见证了超过75家房地产P2P募资平台的上市，也见证了房地产投资者的迅速采纳……”而在2014年峰会上，主题还只是聚焦在消费者以及小型企业。

　　在楼市进入凛冽寒冬之际，互联网金融尤其是P2P及众筹这种融资平台却纷纷试水房地产，前景是否利好？“我认为互联网的融资方式在地产行业的规模不会做得太大，但也可以预测，地产行业P2P跑路的一定比其他行业少一些。”专注于房地产互联网金融行业的天使投资人燕潇潇谈道。

　　何以看好房地产？

　　众多P2P公司于2013年开始创立，多数项目的期限为一年，所以2014年底到2015年初，频频爆出坏账也就不足为奇了。而一些运作良好甚至足够大的平台，从最初只能找到银行不愿意服务的小企业，到如今发展到足以与大型企业谈判的规模。风险与机会合并在一起来评估，大额项目进入互联网融资平台，似乎就说得通了。

　　“如今‘非法集资罪’悬在头上，银监会还私下要求不能出事，如果还给容易出风险的毫无背景的小企业借款，平台自身的风险难以预期。”P2P平台“小存折”董事长何珊在接受《中国经营报》记者独家专访时谈到，中小企业平均寿命为1.5年，银行不愿意放款，小贷放款好不容易培养了优质企业，壮大后又跑去银行借款，导致小贷公司一样运营的P2P生存空间狭窄。

　　市场情况如此，监管机构却是另一种态度。银监会创新监管部主任王岩岫在年初曾表示：“互联网金融不适宜做大额融资的集资平台，也不应是大客户的‘提款机’，更不能规避国家产业政策，介入落后淘汰领域。”也就是说，互联网金融还是要坚持小微定位，坚持做好小微化、小规模、小标的的金融服务，将互联网的技术用于分散风险、降低融资成本和金融可持续性，而不是简单地将网站平台作为集资平台。

　　互联网金融资深从业人士欧阳浩对记者分析到：“无论是P2P还是众筹，目前收的佣金是非常少的，大概在3%~5%，故而越大的标的利润越高。另一方面，与大型房地产公司的项目相比，小项目所耗费的开发及风控成本都差不多，信誉资质却还不如前者，很多时候都是做一单亏一单，经济效益的压力很大。而房地产是高利润行业，能够承受比较高的融资成本，还可以拿房子或者土地抵押，显然是互联网金融关注的优质项目。”

　　“我们‘小存折’关注的绝大部分项目都是大额标的，第一笔测试项目来源于杭州锦江集团，该集团总资产有400多亿，在民企500强里名列前茅，我们双方签订了总额1亿元的融资协议。”在何珊看来，银监会一边号召支持中小企业，一边要求不能出事，对于P2P发展是不现实的。“其实，最终能否还款和项目额度大小没有直接关系，单纯从额度大小判断风险大小有失偏颇。”何珊解释。

　　房地产能成为优质项目，一方面在于它是当下中国经济发展的主流行业，在所有的中国产业里面，即使在最坏的环境下，它的利润水平及投资回报率都保持较高。这种高收益，主要源于房地产行业依然是卖方市场，不透明造成的利润空间颇大。

　　“在过去的一年里，一般的房地产项目毛利水平平均在25%~35%，净利水平基本维持在10%。而投资的利润净利率会因为长短期杠杆的匹配，达到更高水平。所以这个行业可以接受高利率的融资，短期拆借的话，甚至可以承受到20%。”燕潇潇分析道。

　　是机遇还是风险？

　　“主流行业进入P2P，对整个行业是有好处的。”燕潇潇对记者谈道，“让那些追求稳健回报的投资人，也能在P2P平台找到靠谱的产品，这提升了整个P2P的行业信誉，使P2P产品选择更为多元化。同时，由于房地产项目在P2P平台上给出的收益并不是特别高，这样也同时对市场进行了‘低风险对应低收益’的培育。”

　　根据绿地集团官方披露，首期发行项目总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年。该产品除拥有绿地品牌优势外，还由安邦财险提供保证保险，保障本金及收益的到期兑付。

　　而反观互联网金融初创期，多数都以刚性兑付及高额收益抢占市场，但仅仅经过一年，便纷纷回落，如今P2P行业的收益率普遍回降到年化8%~12%。绿地的产品又明显低于行业标准。有业内人士对记者分析，以陆金所这样的大平台，之所以也愿意降低收益与绿地进行合作，恰恰说明P2P平台的趋势是寻求更稳健的投资产品。

　　“其实房地产通过P2P或众筹，就是把曾经的影子银行的生意搬到了台面上，侵占的是正统银行的生意。银行把房地产项目包装成理财产品，赚取了中间的高额利润。而P2P平台的产品原理跟银行相同，但通过让利来吸引存款人，这是挖银行的墙脚。”燕潇潇说。

　　但即使是银行的理财产品，银监会依然规定不允许约定保障收益，抛开“刚性兑付”的环境不谈，任何投资的风险都是不可避免的。

　　“做同样金额的贷款，大型项目的风险管理工作量一般要低于小微企业风险管理，因此我们认为，未来的一些P2P项目完全可以通过互联网金融来进行直接融资，降低融资成本。但在房地产这一特殊行业，在项目的筛选和管理上需要具备更多的行业经验，也需要更加谨慎，特别是对于一些三四线城市以及二线城市非核心地段的项目。”开鑫贷副总经理周治翰在接受《中国经营报》专访时谈道。

　　坚称不改房地产大标业务的红岭创投，就曾在房地产项目中吃过亏。今年2月份，红岭曝出的7000万坏账，相关的安徽4号项目资金便是投向了房地产行业。

　　“有一些中小型的开发商会被淘汰，这是很正常的。如今整个房地产市场不像以前那么火，房子不好卖。土地的议价空间越来越少，政策越来越透明。再加上小开发商的开发团队专业性及整个管理流程的支撑都不够，所以风险还是有的，还是存在的。”燕潇潇特别提醒投资人，对于房地产项目的选择，还是主要关注知名的大房地产商。房地产市场在多年发展过程中，大开发商的项目开发及管理水平，已经趋于完善。并且，其自有资本也足以偿付规模还较小的互联网融资带来的坏账风险。

　　目标锁定10万亿资产证券化市场

　　然而，即便是2个亿的标的，其实对于一个房地产项目的融资需求，依然是杯水车薪。那么，房地产商与互联网金融跃跃欲试的目的到底是什么呢？

　　“现在来说主要是吸引眼球，吸引热度，其实它作为创新融资方式，试点意义会更强。”一位不愿意透露姓名的资深互联网金融从业人士谈道，“各种保险、银行、信托、证券，对于投资房地产企业，监管机构都给出了比例限制。但是如果我们把这种产品市场化之后，不称为房地产投资，就等于投资另外一种金融化的产品，便有可能打破这些限制，也相当于拐了弯建立融资渠道。”

　　在成熟的传统房地产融资渠道中，最流行的方式叫REITs（Real Estate Investmen Trust），即房地产信托投资基金，这是房地产证券化的重要手段，但国内法律并不完全支持。

　　“互联网金融还处在灰色地带，P2P的本质就是把债权给资产证券化了，这和REITs不谋而合——它的尝试意义正是如此。”上述资深人士分析，如果这样的尝试能够成功，或许就可以入拥有大额投资能力的机构的资金，绕过监管更大幅度解决房地产融资问题，这或许还能受到政府的扶持。“散户投资者并不会成为房地产商的主要对象，能引入拥有大额投资能力的机构才是试点的意义所在。”

　　国务院总理李克强在今年两会期间首次提出了“互联网+”的概念，并指出“站在‘互联网+’的风口上顺势而为，会使中国经济飞起来”。根据国务院相关部门公开统计数据测算，全面启动资产证券化业务将对接一个市场总量为10万亿元的巨大蛋糕。

　　绿地集团董事长、总裁张玉良表示，绿地在金融业务方面的首度“触网”，是对搭建连接个人投资者与中小房企资源配置平台的积极探索，亦是对房企自主试水资产证券化的大胆创新。

　　对于带着“服务小微企业甚至个人”标签的互联网金融平台，一直游走在监管之外，对于房地产这种融资需求大、融资渠道却被严格限制的行业来说，互联网金融的融资渠道，似乎给一些机构投资者撕开了口子。

　　“中国很多房地产企业都对P2P兴趣浓厚，因为他们终于发现了一条有点合法的非法集资路径。一个P2P平台做一些房地产企业融资业务，并将其资产证券化，给投资人提供更透明的信息和更好的流动性，和一个地产企业做P2P自融绝对是两回事。中国还没有真正意义上的房地产资产证券化市场，这个市场的发展对于盘活存量资产有重要意义，我们非常看好，也进行了有益尝试，目前，主要是在北上广深四座重点城市，运用成熟模型与移动端积累的丰富数据，进行民宅和土地估值的试点。”何珊对于“小存折”探索资产证券化道路的模式进行了分析。

　　但是，我们也不得不看到，传统意义上的资产证券化涉及公开发行问题，而我国的金融法律法规里，公开发行都有严格的限制。虽然从产品形态上看，P2P更容易资产证券化，因为涉及的投资收益问题相对简单，更容易形成标准产品，而标准产品，才更适合互联网。但P2P现在属于银监会监管，而P2P的主营业务是债权融资，这不属于证券法的范畴。显然，资产证券化过程中，监管问题将会成为另一道门槛。

　　“中国资产证券化市场还没有充分开发，现在多是一些形式重于实质的试点项目。互联网金融参与，变相进行企业债发售，绕开了证监会对企业直接融资的阻碍，但是如果互联网金融一直得不到监管部门的认可，游离于合法与非法之间，合格的机构投资者参与起来就会有诸多顾虑。虽然这种方式会提供更加丰富和直接的客户服务，但我们只能先抱有期待，持观望态度。”何珊对记者分析道。

　　这里谈到的诸多顾虑，主要集中在房地产资产证券化的几个风险点还不能完全解决。例如，如果基础资产是房产的话，所有权问题决定了该处房产价格必须要足够低，租金价格足够高，才能在未来产生足够的现金流，以保证在产权范围内回收投资并有收益。如果基础资产是租金收益权的话，现在的物业贷便能满足这种诉求，租售比差额太大，显然不符合资产证券化的意义。另外，抵押物方面需要解决抵押物贬值损毁变现难虚假登记；利率风险方面需要承担提前还款风险及利率波动等。

　　“互联网金融参与资产证券化是一个趋势，国外的一些共同基金在这一领域也进行了很多尝试，通过交易结构的设计来改善基础资产的质量。在15日下午Lendit峰会关于‘资产证券化的增长’论坛中，来自评级机构、传统投行的专家表示，资产证券化能够有效降低网络借贷平台的资金获取成本，大型的平台需要有足够的机构投资客户。但从国外情况看，要得到专业评级机构的认可，平台的风险管理需要达到相当高的层次，目前也仅仅是Lending Club、Prosper、Funding Circle等主流平台可以达到这一水平。”这是周治翰在Lendit峰会现场得到的启示。