湖南元旦起物管分四级收费 配送等服务禁止收费

　　【物管收费2005年启用新规·解读】

　　湖南元旦起物管分四级收费

　　昨日，备受关注的《湖南省物业服务收费管理实施办法》正式出炉。与以往湖南实施的物业管理收费的相关规定不同的是，新办法不仅首次引进包干、薪酬计费方式，以及物管4级分类管理，还对老百姓关心的小区停车费怎么收、空置房该不该交物管费等六大热点问题作出了详尽解答。新办法从明年1月1日起正式在全省推广实施。

　　新规核心

　　统一政策划分服务等级

　　对于这一全省首次统一规范的物业服务收费办法，由于涉及的方方面面均关系到小区住户的实际权益，而引起了市民极大的关注。

　　适用范围＞＞＞

　　物业管理服务收费

　　新办法适用于省内实施物业管理的服务收费。据介绍，规定中所指的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供其他与委托人生活、公众服务相关的服务，向业主（使用人）所收取的费用。

　　特色点评：相比较于2002年湖南曾经发布的修改后的《湖南省城市物业管理服务收费管理办法》，省物价局服务价格处负责人称：“新办法的适用范围更广，不再像以往一样只局限于城市，只要是物业管理实施的服务收费行为，均将受此约束规范。”

　　收费方式＞＞＞

　　按包干或者薪酬约定

　　新规定明确规定，今后，物业服务收费将实行统一政策、分级管理，业主与物业管理企业可以采取包干制或薪酬制等形式约定物业服务费用。

　　其中，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。而薪酬制则是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　特色点评：“新规定中物业服务收费不再像以往简单地按月计收，两种新方式更注重促进物业服务的发展壮大和发挥业主大会或者业主委员会的作用。”省物价局服务价格处负责人表示。

　　收费标准＞＞＞

　　分四个等级区别收费

　　新规定对省内物业服务收费按不同特点、服务标准确定了等级，共分为4级，分别从基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理6方面进行明确规范。其中，作为最低等级的4级服务，物价部门规定，该物业管理公司应至少具备小区24小时执勤、区内设有垃圾清运点等25项基本要求。

　　特色点评：省物价局服务价格处负责人表示，根据物管公司的资质区分一、二、三、四级不同等级也是湖南物业管理收费的一个创新，有利于老百姓根据自己实际需要挑选不同服务资质。

　　收费管理＞＞＞

　　政府指导和市场调节

　　同时，今后省内物业服务收费将根据物业管理企业所提供服务的性质、项目、内容、特点等，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　其中，物业服务费用采取包干制的，住宅区公共性物业服务收费和住宅区前期物业管理的公共性物业服务收费均实行政府指导价。而物业服务费用采取薪酬制的，及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费，均实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。

　　此外，由物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同之外的特色服务费亦实行市场调节价，收费标准由服务提供方和接受方约定。

　　特色点评：省物价局服务价格处负责人对此指出，新规定除对采用包干制的住宅区公共性物业服务收费、停车收费实行政府指导价外，更注重鼓励开发建设单位通过规范的招标方式选择前期物业管理企业，此举更有利于维护业主的权利。

　　特别规定

　　收费不搞价格歧视

　　除对老百姓物管收费的六大热点进行规范外，省物价局此次出台的新文件还特别列出了“物管收费不搞价格歧视”等4项特别规定。

　　同一物管同一收费

　　按照规定，从明年1月1日起，同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业管理单位不得区分业主身份实行不同的收费标准。该规定主要针对目前省内部分小区对特别是政府福利房、微利房小区对不同业主实行不同的收费标准，有违公平合理原则而作出的规定。

　　配送等服务禁收费

　　同时，今后，省内物业管理企业不得向进入物业管理区域，为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。这一规定主要针对目前部分小区物业管理公司向进入小区的配送、维修、安装等人员收取办证费用，投诉较多而作出的规定。

　　服务转包不得加费

　　今后，物业管理企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　实际执行价不超20%

　　此外，按照规定，省内各住宅小区物业管理企业和业主大会、业主委员会应根据当地物价、房地产行政部门发布的年度指导标准，结合小区规模、服务等级、服务质量（获优秀物业管理称号其住户满意度等情况）、物业新旧程度等因素，在上下20%的幅度内协商确定实际执行标准。　　

　　【物管收费2005年启用新规·答疑】

　　热点解答

　　住户掏腰包心中有了谱

　　物业服务费含哪些

　　疑问：市民李先生问，每月都要交六七十元的物管费，但不知道这些钱到底用在哪里？

　　解答：省物价局服务价格处负责人答道，今后省内物业服务成本或者物业服务支出一般包括10类费用，即：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费、电梯（中央空调）的运行维护费和消防、监控、智能化等设施的运行费；用于物业管理办公费用和固定资产折旧费；物管区域环境卫生清洁费用；物管区域绿化养护费用；物管区域秩序维护费用；公用水电费用；物业共用部位、共用设施设备费用；开展必要的社区文体活动的费用；经物业服务合同约定或业主同意的其他费用。

　　什么情况可收停车费

　　疑问：家住河西一小区的陈女士说，明明自己已交了物管费，没想到停个车在小区还要另外收停车费，这合理吗？

　　解答：省物价局服务价格处负责人称，物业管理区域内的车辆停放服务收费，将按有关规定执行，“其中住宅区设有固定停车场、停车棚或经业主大会同意划定的固定停车位，并有专人看管的，方可收取车辆停放服务费”。

　　装修管理费交不交

　　疑问：市民王小姐反映，这个月初，她开始装修新房，但物业公司要求她按每个月120元交纳垃圾清运费，还要交1000元装修押金。

　　解答：省物价局负责人解答道,物业管理企业可向业主收取以下4类费用：装修管理服务费；装修垃圾清运费；出入证件工本费；装修押金。

　　电梯房电费谁埋单

　　疑问：市民张小姐最近在市中心购买了一套小户型，因为是电梯房，她很担心电费会比一般的小高层楼房要贵。

　　解答：省物价局负责人指出，考虑城市电梯越来越多，高层住宅层次越高，其购房成本越高，高层住户比多层住户的物业服务费也高这一情况，参照外省市经验，从明年1月起，电梯电费将计入公共物业服务成本中去，不再单列收取。

　　空置房物业费怎么收

　　疑问：“交房后，我空了将近一年，但物管怎么还找我要这一年的物业管理收费呢？”市民何先生问记者。

　　解答：省物价局负责人说，今后，纳入物管范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因开发建设单位原因未按时交房的，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳，物业验收合格且已办理入住手续的业主，物管费由物业买受人交纳。

　　此外，物业验收合格后，物业买受人无正当理由拖延的，物管费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收，由物业买受人交纳。但已办理入住手续但未入住或未使用的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳。

　　代收费是否要公示

　　疑问：市民刘女士问，她不知道每个月水电费到底交了多少，物业公司是否应事先告知？

　　解答：省物价局负责人对此说，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等代收的收费项目、收费标准以及收费依据等均应公示。

　　其中，对需由业主分摊的费用，还应公布具体的分摊原则及计算方法。

　　新报记者 匡春林/文 记者 李林冬/图