起拍价高达5600万元的苏州市盛家带31号“葑湄草堂”终于要开拍了，然而昨天下午就在开拍前半小时却发生了意外变化，主拍方在拍卖现场张贴了一张公告表示暂缓古宅拍卖，取而代之的是一场普通的房产拍卖会。这不禁把在场围观的上百号观众搞糊涂了，究竟是如其所说的因特殊情况，还是原本就是一场有计划的炒作？

　　开拍前半小时突然变卦

　　关于苏州市盛家带31号“葑湄草堂”古宅将到沪拍卖此前已被外界传得沸沸扬扬，并称有七、八位买家将到场竞拍，然而就在开拍前半小时里，主拍方竟宣布暂缓拍卖。

　　稍后，记者联系到此次拍卖活动策划联络人———上海集星投资咨询有限公司总经理范祖祥，他含糊地告诉记者，是委托方提出要暂缓拍卖，至于暂缓的原因，他始终避开，不谈价格，也否定是没有买家交保证金的原因。不过，新世纪方面有关负责人称，“暂缓拍卖是多方协商的结果，原因是综合的”，但当记者问及何时决定不拍的，她表示“就是在拍卖前”，巧的是拍卖前还没有买家交保证金。这是否是买家不买，卖家无奈呢？

　　买家感觉起价太离谱

　　没有买家交保证金，但记者注要到有个别买家却是在关注古宅。在接下来的常规拍卖中112号买家出手相当阔绰，频频举牌。询问得知这是一位来自台湾地区的买家罗先生，他坦言自己的确是冲着古宅来的，因为自己去年也在北京投资过一套古宅，确有收益，现在打算再投资一套，苏州的这套古宅原本很看好，但起拍价感觉太离谱了。一买家邵女士告诉记者，这古宅根本不值这个价，2年前她的朋友购买了类似的未装修的古宅，面积稍小，只有50万元。

　　面对买家的反应和承办方前后矛盾的解释，一些业内人士怀疑这场拍卖有借机炒作的嫌疑。一业内人士指出，首先，在拍卖前半小时突然暂缓拍卖，这在业界并不多。其次，“暂缓拍卖”是避免贬值的最好办法。最后，在定价上，显然很多买家都感觉过高，但委托方依然牢牢把死，不禁使人怀疑委托方的拍卖诚意。

　　购进古宅将付出更多

　　对于这些说法，承办方依旧认为，5600万元是值的，因为这座古宅曾经住过40多户人家，仅动迁安置和修缮费用就花了4000多万元。

　　不过，买家罗先生却告诉记者，由于自己在北京已经购买过古宅，经营了一年，有了一些经验，他发现其实古宅买进后，要付出的更多。首先是装修修缮费，其次是日常维护费，同时要考虑土地的使用年限等等。而且，投资古宅一般是长期持有，它不可能像普通投资品一样可频繁出手，所以在买进古宅前要进行全面估算，如果古宅购进价格低，的确值得投资，但现在苏州的这个古宅面积单价已近4万元，这么高的起点，能期望它有多大的升值空间呢。

　　此外，记者又了解到，由于5600万元是笔大数目，买家就算买进，如果要借助银行贷款，则并不容易，因为它已不再是单纯的房产概念，更多的是古玩收藏概念。如果是以公司名义，且作固定资产用，那银行放贷的可能性几乎是零，如果是作投资项目用，那银行要经过仔细的项目评估，古宅变现差、流动性差，贷款的风险大，就算放贷比例也很低，而且还可能需要提供担保企业。如果是以个人名义贷款，那审批更严格。

　　古宅投资价值有多大

　　本市某老洋房租售中心的蔡经理认为要讨论这一古宅的投资价值，可以与上海的老洋房做几个方面的比较。首先要从租金回报和收藏价值两方面来评定。相对于上海的海纳百川，苏州的古宅则是对江南文化的最佳演绎，所以就收藏价值而言，这样的市级保护建筑是值得收藏的。但苏州毕竟不同于上海这个国际化大都市，外商云集，租赁市场活跃，这个江南古镇更适合居住，所以从租金回报的角度看，是需要仔细考量的。

　　从客户群来看，像这样的大型建筑一般多为集团公司办公或民营企业家居住、公司会所之用，上海这个国际化大都市就具有得天独厚的优势。苏州也有不少台商，但客户群还是相当有限的。

　　从起拍价来看，5600万元的起拍价折合下来大约要每平米4万元。一个地区房价的高低主要取决于地价。上海市中心的土地拍卖价格基本都在2000万/亩以上，像这样的老洋房也能卖到5万/平方米左右，若苏州古宅的起拍价就要4万/平方米，可能会让很多买家望而却步。当然，由于老房子本身的唯一性，也决定了其价格的不定性，就这么一栋，没得比，卖什么价也都情有可原。

　　【背景】

　　占地面积1874平方米、建筑面积1425平方米的葑湄草堂，始建于清朝中期，是苏州几百处控制性保护建筑之一。目前，这座古宅已经过修复，并于近期通过苏州市文物局专家组验收。修缮过程中，除设置门卫室、洗手间、厨房、餐厅、车库等基本配套设施外，还适度改变了天井、围墙、窗体的尺度和比例。

　　作者:□晚报记者 钱妤报道 摄影 何易