本报讯 （记者 王丹丹） 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。目前，北京市场对期房交易并没有限制。七部委此次发文后，北京市建委沈处长表示将按照七部委的规定执行，具体细则在一段时间后公布。

　　一位不愿透露姓名的专家告诉记者，虽然国家明文规定不许期房转让，但在实际操作过程中，仍然有漏洞可钻，虽然这些操作方法均存在一定风险。

　　方式一：上家（原预购人）与下家签订定金协议，双方约定待期房转为现房时，再另行签订商品房买卖合同。

　　北京市德勤律师事务所徐晨笛律师告诉记者，从法律上来说，双方签订的定金协议是为了保证将来签订房屋买卖合同，在性质上属于缔约定金。该定金协议不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。尽管这种操作方法能对将来的期房转为现房后的交易起到一定的保障作用，但并不能完全保证交易的安全。

　　对下家而言，存在两个风险，一是若期房未能办出小产权证，下家很难要求上家双倍返还定金；二是若小产权证办出后，上家拒绝签订房屋买卖合同，下家虽可要求上家双倍返还定金，但很难要求继续履行定金协议以实现买房的初衷。同样，下家违反定金协议的约定拒绝购房时，上家也不能强制下家购房，最多只能没收下家的定金。

　　方式二：上家与下家签订期房转让协议，约定待期房转变为现房后，再办理过户交房手续。

　　国家信息中心一位专家告诉记者，这种以“限制登记”来实现“期房限转”的调整方式表明，“期房限转”政策并不影响期房转让合同在上下家之间的法律效力。期房转让协议由于不能办理预告登记，从而缺乏对抗第三人的法律效力，因此很可能会出现一房多卖、房落他家的情况。在此情况下，下家与上家直接签署期房转让协议有较大风险，因此必须注意自己房款的安全性。

　　方式三：上下家同开发商协商，将上家与开发商原来签署的预售合同解除后，再由下家同开发商另行签订商品房预售合同。

　　这种方式在“期房限转”政策实施前比较普遍，其目的主要是逃避交易过程中的应纳税费。不过通常情况来说，开发商一般不愿冒险协助上下家完成这种交易方式。即使真的采用这种操作方式，也存在两方面风险：一是后签的预售合同是否有效。由于这种交易方式存在恶意串通逃避契税，损害国家利益的嫌疑，因而不排除相关交易合同被法院认定为无效的可能性；二是交易差价能否安全取得。上家在与开发商注销原预售合同后，上家欲转让的期房权益至少在形式上已经失去了“合同依据”。在“期房限转”政策下，一旦上下家就该交易发生纠纷，上家的差价收益能否获得法院支持尚有疑问。

　　对此，一位不愿意透露姓名的业内专家建议，有关部门应尽快出台具体细则，避免以上现象发生的可能性。

　　禁止期房转让

　　可减少开发商骗贷

　　本报讯 （记者 王丹丹） 中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容告诉记者，限制期房转让政策将减少开发商骗贷的可能性。

　　一位建设银行的管理人员也向记者透露，近年来，恶意骗贷和假按揭等行为，成为金融界最头疼的一个房贷风险源。

　　该管理人员向记者举例说，一些开发商在房子没开始动工或者刚刚开工时，拿自己员工或员工的亲友身份证明套贷，再将房屋转卖给真正的购房人。开发商虚拟若干购房人“购买”自己的房产，并以这些购房人的名义与其签订虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样，开发商能够尽快“销售完”房屋收回投资，乃至实现“获利”。这些所谓的购房者与开发商有协议在先：约定只“落名”而不负还款责任。当这些房屋遇到真正的买主时，开发商提前还贷，到有关方面注销抵押登记后把原来的假按揭证件“赎”回，让真实的购房人再到银行按揭。

　　北京达微经济研究所经济专家许深表示，由于禁止期房转让，开发商将在一段时期内不能将资金尽快回笼，延长了资金运作时间。

　　对此，一位经济界专家说，房地产最佳的开发模式应该是政府政策管理，银行存贷监管，住房人花钱买房，开发商投标建设。这时的开发商成为了建筑承包商，绕过了前期资本运作和后期销售阶段，没有融资和销售压力，也就间接减少了假按揭出现的动因。这种政府、银行、住房人、开发商四方共赢的模式可让整个开发过程更透明，购房者的资金投入更安全。