第二落点

　　七成小区存在物业欠费

　　也有“大管家”欲起诉业主

　　在北京，由于业主长期拖欠物业费，法院对50余户被执行人进行了强制执行；在省城济南，业主拖欠物业管理费的现象普遍存在吗？物业公司是怎样来催收物业管理费的呢？

　　近日，记者对省城解放东路、工业南路、花园路、舜耕路等道路沿线的一些居民小区进行了一次调查，发现这些小区大部分居民对物业管理都不太满意，居民甚至还长期拖欠着物业管理费。在解放东路一小区，记者发现公告栏里最显眼的位置贴着一张催费通知单，里面列着欠物业费的业主的姓名、单元和楼号，欠费的金额。

　　济南市物价局工作人员告诉记者，目前，济南市实行物业管理的小区大约有150家，为减少物业纠纷，今年1月份，物价局、房管局正式对外公布了《济南市物业服务收费管理实施办法》，进一步细化了物业公司和业主双方的责任和义务，从收费、服务等方面对物业管理进行规范，现在看来效果还不错，业主和物业公司之间的纠纷比以前少了很多。

　　但有关调查却显示，目前省城虽然85％以上的小区都按要求实现了收费明码标价，但七成以上的居民小区业主和物业公司都还存在着纠纷，省城这150余个小区物业收费率平均达不到70％，有的小区的收费率甚至还达不到30％。

　　一物业公司工作人员告诉记者，由于收不上来物业管理费，公司现在基本上是在赔钱运作，如果业户再不交钱，公司真的撑不住了。在省城济南，物业公司收费一般就两种办法，一种办法就是催费，如果不交物业管理费就张贴出公告，最后实在不行就给业户停水停电；还有一种方式就是撂挑子不干了，物业公司撤走，让小区居民自己去选物业公司。

　　在采访中，省城不少物业公司工作人员都表示，北京一些物业公司的经验很值得借鉴，他们也准备研究一下，如果条件具备，他们也准备向法院起诉长期不交费的业户，通过法律途径来维护公司的利益。

　　八成市民不赞成

　　“强制执行”

　　如果对小区的物业管理不满，在个人和物业公司协调无果的情况下您通过什么方式维权？一媒体调查结果显示，5％的业户选择和物业公司打官司，9％的业户选择向政府房管部门投诉，10％的业户认为可以通过业主委员会协调解决，12％的业户觉得自发组织抗议或诉诸媒体也是不错的选择，但63％的业户都选择了拒交物业费。

　　据了解，在省城济南，虽然很多小区的居民都把物业公司称为“大管家”，但双方的关系却并不是太融洽，特别是近年来，“主人”与“大管家”的纷争陡然增多，争论的焦点实际就是“管家”们该拿多少“薪水”，有关部门统计显示，居民对物业公司的投诉一直位居各类价格举报问题的第三位。

　　对于北京出现的法院“强制执行”的现象，省城市民是怎样看的？记者对30位市民进行了随机调查，只有3位被调查者认为，因为部分业户不交物业费，导致整个小区的服务受影响，这对其他居民来说是不公平的，北京的做法值得借鉴，物业公司就应该通过法律手段，来向居民追缴物业管理费。两位被调查者认为无所谓，反正自己都是按时缴纳物业费。

　　其余25位被调查者对“强制执行”的做法表示不理解。他们认为，居民拒交物业管理费肯定是有原因的，法院在调查时，应该查清原因，然后协调解决。只要把居民和物业公司之间的纠纷解决了，交费的问题就迎刃而解，根本用不着“强制执行”。

　　专家说法

　　拒交物业费“并不明智”

　　业委会可起诉“大管家”

　　山东众高律师事务所郑艳磊律师认为，随着市民法律意识的增强，部分物业公司不再单纯地用停水停电的方式来催缴物业费，而是通过法律的手段，提交给法院裁断，这本身就是一种进步，应值得提倡。宣判之后居民不执行，法院实行“强制执行”也是合法的，这一点毋庸置疑。

　　郑律师说，居民对物业服务的不满是可以理解的，但如果这种不满通过以拒缴物业管理费的形式表现出来，显得就有些不理智了，不仅解决不了问题，还可能会使自己陷入困境。对物业管理者的违约或者不当行为，业主可以通过法律的手段来解决，可以向法院提出诉讼。依法让物业公司提供收费的依据、收费的详单、花销的详单，通过法院来纠正物业公司的违约行为，必要时还可以申请法院“强制执行”。

　　山东协和职业学院张瑜老师认为，如果合情合理，省城居民大都还是愿意缴纳物业管理费的。如果出现拒缴物业管理费的情况，物业公司首先要反思和检讨自己的错误，看看自己的服务是不是到位了，居民提出的意见是不是整改了，当初对居民的承诺是否落实了。另外，法院“强制执行”也不是解决问题的最佳途径，双方的矛盾解决了，居民不交费的问题自然也就解决了。

　　山东大学张正教授认为，其实业主不愿意起诉物业公司，很大程度上是势单力薄和“耗不起时间”。这个时候业主委员会也就显得非常重要了，根据有关规定，业主委员会作为独立当事人，代表业主集体向物业提起维权之诉。所以建议省城还没有业主委员会的小区，应该依法尽快成立业主委员会，代表小区居民一起来维权。

　　现在南方一些城市出现了“菜单式”服务，小区享受什么档次的服务和收费标准，由业主委员会代表居民来选择，这个方式省城物业公司可以借鉴一下。张教授还提醒说，省城市民在买房时，就应对物业协议条例是否合理予以推敲，有关行政部门也应提前接入并进行监管和协调，提前消除问题隐患，避免将来可能出现的各种纠纷。

　　观点实录

　　“大管家”要为业主服务

　　服务不合格应受处罚

　　孙燕燕（女，28岁，白领）：现在的物业公司太差劲了，提供的服务和当初签的合同根本不相符合，找他们维修管道，一拖可能就是好几天，自行车丢了也不赔偿，但收费时却天天按门铃，这样的物业公司我们能给他们缴费吗？

　　刘庆端（男，38岁，公司经理）：物业公司是一个服务企业，靠服务来挣钱的，就像到酒店一样，服务不好，服务态度不好，消费者有权拒绝缴费。物业公司没提供合同上约定的服务，是物业公司违约在先，即便居民不缴费，也是居民的违约在后。如果进入法律程序，也应该先惩罚物业公司。

　　李丞（男，44岁，公务员）：居民用抵制缴纳物业费的方式来对抗物业公司，多少有点值得商榷，这不是解决问题的根本办法，要想彻底解决问题，业主应联合起来，一起来起诉物业公司。

　　王琛（男，33岁，中学教师）：遇到和物业公司的纠纷，小区业主最好不要拒缴物业费，而是可以共同出资聘请专业律师，让律师来和物业公司协调，这样既能做到有理有据，还能最大程度地维护业主的利益。

　　李博文（男，大学教授）：政府应该对物业公司进行分级管理，最好能为物业公司评星。根据级别标准，实行不同的收费标准，小区居民可以自由选择任何一家物业公司来服务，这样就可以避免很多的纠纷，达到小区的和谐。

　　本报记者常新喜