“住房投资最高潮过去了”

　　1、2006年全上海个人房贷缩水3%，逾期违约风险正在上升，但总体仍然受控。

　　2006年，上海个人住房贷款市场在宏观调控政策的笼罩下，总体呈现了萎缩盘整态势。数据显示，截止到2006年11月，上海个人住房贷款余额2893.43亿元，其中商业银行个人房贷余额2487.97亿元，公积金个人房贷余额405.46亿元。

　　与2005年底比较，2006年上海个人房贷资产首次出现负增长-86.36亿元，换句话说，上海全城个人房贷债务大盘较2005年萎缩了2.9%。

　　这一结果是在意料之中的，因为在2005年，个人房贷大盘的先行指标———年度新增房贷余额就已经开始出现了大幅的负增长-58.71%。

　　个人住房贷款债务规模的首度萎缩意味着，依赖银行信贷在上海进行的各类住房消费和投资活动，已经越过了阶段性顶峰，进入一个回落盘整阶段。

　　与此同时，2006年上海个人房贷风险出现了一定程度的上升。

　　2004年，沪上中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右，但根据上海银监局的最新统计，到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了0.86%。两年多的时间里上海房贷的不良率上升了7倍多。

　　银行诉客户房贷违约的案件，在法院也从过去零星的案件发展成为常规性案件，在市中心部分区法院，一个月就会审理多达十几起房贷违约纠纷。

　　比较而言，住房公积金个贷超过三个月以上逾期还款的违约率仍然很低，仅为0.017%。

　　2、投资性购房需求急剧下降和提前还贷潮主导了2006上海个人房贷的萎缩之势。

　　仔细分析2006上海个人房贷结构，不难发现，商业银行的商业性个人购房贷款呈现的萎缩态势，主导了整个城市房贷规模的缩水。

　　2006年1-11月，上海全城发放商业性个人住房贷款为585.51亿元，而2005年则为916.92亿元，下降了36%。从余额上看，商业性房贷2006年11月较2005年底减少156.97亿元，而公积金贷款则增加了70.61亿元，两者一减一增，总体效果仍为收缩减少。

　　中国人民银行在2006年两度调高房贷利率，受此影响，商业性房贷和公积金贷款均出现了较大规模的提前还贷，而商贷尤甚，2006年商业性个人房贷的还贷量仅1-11月就比2005年增加了90.26亿元！

　　笔者在总结2005年上海房贷市场运行特征时，就曾指出“上海住房市场上的贷款购房人群的强烈分化现象”，即从2003尤其是2004年开始，随着房价的猛涨，上海本地居民的购房能力呈现出一定的疲弱态势，而同期银行商业性个人购房贷款之所以出现爆发性增长，主要是以向未参加公积金制度的非本地人士在上海购房申请的纯商业贷款形态发放的。

　　所以，一个合理的推断就是，由于受到宏观调控使房屋交易税费成本加大的影响，上海的投资性购房需求的急剧下降，造成了2006年上海商业房贷的大幅下降。

　　3、政策调整对职工住房消费的激发，成为2006年上海公积金贷款逆势增长的主要动力。

　　2006年，上海市公积金管理中心先后出台了多项住房公积金便民政策：将住房公积金个人购房贷款条件由过去累计缴存两年放宽到六个月；贷款政策最高限额由先前的每户15万元提高到20万元，并将补充公积金贷款额度由每户5万元提高到10万元。

　　这项政策出台之初，上海业界普遍担心由于公积金贷款额度上调，将形成对商业贷款的替代效应，但一年运行下来，这种替代效应并不显著。

　　上海2006全年公积金贷款发放额185亿元，比2005年增加92.49亿元，几乎翻倍，而贷款户数也从2005年的6.71万户增加到9.6万户，户数增长了43%。这说明2006年公积金贷款总额比2005年翻番的主要因素，是由于公积金贷款政策的调整，促使了公积金购房贷款户数的增长。

　　另外，2006年上海公积金首次向缴存公积金职工推出的“建造、翻建、大(装)修公积金贷款”，也在一定程度上促进了公积金贷款的增长。

　　由于这一新的贷款品种在支持职工家庭装修改善居住条件方面，起到了积极的资金和理财效果，正逐渐受到缴存公积金职工家庭的欢迎。

　　4、2006年上海商业银行房贷竞争不断加剧，房贷利润率首度呈现下降趋势

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　　自从1998年央行出台个人住房贷款管理办法以来，房贷就一直成为各商业银行大力开拓发展的主要信贷业务之一。

　　由于个人房贷所具有的高利润率、资产优质性以及与各类私人金融业务较高的关联度，上海各银行之间在房贷业务上的竞争总体上呈现了日益加剧的趋势，这种竞争在2006年出现了一些新的特点：首先，传统的个贷业务竞争主要集中在新房贷款上，现在正转移到新房与二手房贷款并重的。其次，个人房贷的竞争渗透到了传统的楼盘银企合作协议框架之内，也就是说，一家银行对某楼盘发放开发贷款，并不能确保该行在下游个人房贷的排他性。事实上，由于竞争的关系，上游开发贷款银行在下游个人房贷业务出现20-50%的流失率已经十分正常。

　　第三，2006年上海各商业银行推出的房贷营销策略令人眼花缭乱，各银行对新房销售公司和二手房中介公司的贷款业务返利不断推高，个别银行竟高达贷款金额的1%以上。

　　第四，由于目前各家银行尚无法在贷款利率上形成价格差异竞争，但各银行房贷品种的非价格竞争创新层出不穷，如固定利率贷款、双周供贷款、供款帐户的理财功能连接等等。竞争的加剧，直接导致了房贷业务成本的上升，银行的房贷利润率也首次出现下降趋势。

　　（明天请继续关注丛诚副研究员文章的下半部分：2007年上海住房金融市场新趋势）