2007年：青岛楼市将走向何方 让我们来共同关注

　　编者按：展望2007年，青岛房地产市场将走向何方？本期就青岛楼市发展情况推出12点预测，对房价、土地、金融、高端物业、中小户型等问题与业界内外共同探讨。总体来看，2007年里，“国六条”的影响将在市场中逐步显现，小面积住宅的推广将丰富和完善市场供应结构，人们的心态将更加安稳理性，楼市可望改变“虚火”情况，逐渐回归真实……

　　期待青岛楼市，在平稳与健康中收获精彩的2007。

　　房价在平

　　稳中分化

　　对房价涨跌的争论从来没有停止过。结合2006年房地产市场发展情况，2007年青岛楼市的房价走势将以平稳增长为主，但增长幅度将继续回落。

　　首先，价格走势有其内在规律，市场将承接近几年来的增长走势。2007年，我市社会经济、城市建设等各方面将继续稳定增长，房地产市场作为经济大局中的一个方面势必将承接其良好势头，即在平稳中前行。

　　其次，从国内房地产市场整体环境来看，经过连续几年的宏观调控，各地房价虽有回落，但涨势依然。就青岛房地产市场来说，2007年是市场转型的关键一年，而作为市场“晴雨表”的房价，更多的表现将是平稳。

　　再者，旧城改造、年轻人结婚等因素带来的刚性需求将继续增长。另外，我市属建设用地紧缺型城市，2007年土地市场将以存量用地供应为主，因此开发企业对土地资源的争夺将更加激烈。同时，各界关于人民币持续升值、股市利好等外围因素的讨论也将为2007年房价涨幅回落提供佐证。

　　2007年房价构成将会出现分化。楼盘品质较高、周边配套齐全、地理位置较好的房子依然具有一定的升值潜力，也容易被更多的购房者看好，因此价格将在保持坚挺的情况下小幅上扬；但不排除个别地区、个别楼盘的房价会出现下跌，而这也是一个健康理性市场的正常表现。总的来说，2007年青岛房地产市场的价格结构将更加合理。

　　土地市场

　　稳中变奏

　　在国家宏观调控措施频出，调控指向越来越清晰的时候，2007年的土地市场无疑将继续成为调控的重中之重。

　　2007年我市土地市场出让活动中，将在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多样化、出让种类均衡化的基础上，在突出土地出让类型上有所侧重。其中，加大对普通商品住房用地的供应和经济适用住房的供应将再次成为我市土地出让的重点。

　　在政策面上，土地制度及相关法规政策将更加规范、细致。土地集约化管理将在土地日益稀缺的情况下继续加强。相关部门在对政策的理解和执行力上更加侧重细节管理。在出让手段中所采取的“招拍挂”方式逐步被市场和开发商所接受的同时，2007年将对以往土地出让多采取的“挂牌”和“拍卖”方式进行探索性的拓展，“招标”也许将成为2007年土地出让的新模式。

　　《青岛市住房建设“十一五”发展规划》已经明确要求在我市七区内，五年内共提供约5000亩的土地建设普通商品住房。在2006年12月，市国土资源和房屋管理局《关于落实普通商品住房建设用地计划的通知》中明确规定出各区域的出让数量，2007年市内四区将出让普通商品住房用地400亩，崂山、城阳和黄岛区各200亩。

　　新年伊始，我市开始执行国家关于调整新增建设用地土地有偿使用费有关政策标准，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。但这些对土地整体价格的影响不大。

　　热点片区

　　上演血拼

　　青岛楼市的2007将是热点片区的血拼之年。

　　山东路、海尔路、香港中路、城阳、西海岸都将是今年的焦点。市场的焦点意味着也是购房者关注的焦点，更意味着有可能成为市场消化的难点。

　　2007年，海尔路片区将有崂山国际花园、檀香湾、海尔·东城国际三期、盛和大厦、大拇指广场等项目一决高下；拥有了环宇·康庭、良辰美景、嘉煌·创异时代、新兴公社等项目，山东路板块将继续承担“楼市杠杆”的角色。几年来，香港中路一直是青岛楼市的样板区域，而今年它将凭借鼎盛时代、青岛世纪名人广场、凯悦中心、万邦中心、东海路9号等多个超高层项目，夺取市场各方的目光；而西海岸片区的隆海·海之韵、光大·海韵丽都、汇智广场、达利广场、福瀛·锦锈前城、中南·海湾新城、山海景园、泽润·幸福城等楼盘则凭借海底隧道开工的利好消息，翘首面对市场各方的期待。

　　如同一枚硬币的正反面，热点片区的崛起也值得我们思考。多个楼盘集中在同一片区，可以相互借势，比如在配套等方面合作，可享受鲇鱼效应带来的益处；但如果相互拆台，搞不正当竞争，势必上演血拼之战。

　　毫无疑问，在2007年青岛房地产市场，片区之间的竞争已经展开，必将催生新的操盘手法、推广模式，给购房者提供新的居住模式。而随着竞争的深入，片区竞争也将在血拼之后转向内部合作。

　　外地大鳄

　　集体发力

　　“狼终于来了”，绿城、宝龙、万科、上实、和记黄浦，2006年一个个重量级的开发商鱼贯而入。外地开发商进入青岛市场，是意料之中的事，但速度如此之快却是意料之外。2006年外地开发商的影响仅仅表现在心理上，而2007年，外地开发商要“真刀真枪”地投入青岛市场。

　　对于外地开发企业与本土企业在开发水准上的差异，一位青岛的业内人士曾比喻是工业文明与农业文化的差异，这颇让人觉得有些言过其实。

　　但从万科的运作速度来看，却又不得不认同。去年8月份拿地，今年5月份将进行销售，期间一个近40万平方米的大社区，要经过规划、审批、开工、销售诸多环节，其速度之快确实让青岛房地产感受到“狼”的锋利。2006年底，绿城“理想之城”也已开工，一个四千多亩的项目，已经开始在李沧东部逐步绽放。

　　据业内人士透露，几家国内一流开发商也正在准备涉足青岛，国内大的房地产企业从一线城市进入二线城市是大势所趋。因此，2007年新的外地企业突然宣布进入青岛也将是不足为奇。

　　始自2006年的外地开发商进入青岛，仅能理解为第一个“波段”，即立稳脚跟，与本地市场融合，扩大品牌影响力。无论是绿城、万科均不讳言今后将在青岛乃至山东有更大的发展。在青岛，由点及面，占领更大的市场份额，相信时机成熟，会有第二轮的发力。

　　品质地产

　　高奏凯歌

　　如果说“品质”是中国房地产企业真正直立行走的起步点，那么，2007年青岛房地产市场展示给我们的，将是一个回归产品品质的身影。

　　宏观调控给房地产市场带来的根本变化是让消费者更加理性。买房的目的不仅仅是为了居住，而是向获得舒适型和高品质的居住条件过渡，通过居住品质改变生活品质。

　　2007年，调控的后续效应、市场风向的变化、楼盘投放量的增加、外来企业的进驻等因素的综合作用必然引发激烈的竞争，市场也将逐渐向买方转变。在百姓日渐理性的置业目光里，一个比实力、重品质的房地产市场更加清晰起来。

　　跨越品质地产元年，青岛地产将在2007年转入品质地产建设年。

　　2007年，东海路9号、天泰·圣罗尼克、颐和星苑、鲁能·领秀城、万科·魅力之城、绿城·理想之城等楼盘将在品质地产的路上与我们同行。

　　其实，很多有实力的开发商在完成资本积累后，都希望能盖出真正的好房子，而品质地产肯定是未来房地产市场的发展方向。目前开发商拿地越来越困难，而国家又鼓励开发节能、省地型住宅，因此，开发商靠大量拿地、增加建设量获取利润的时代已经过去了，只能通过提高住宅品质来提高利润率。只要产品做好了，自然会吸引消费者购买。同时，品质地产不仅能够得到消费者认可，也可以带动区域价值的总体提升。

　　郊区楼市

　　理性反思

　　新的一年，随着去年中央关于系列房地产新政的逐步落实，在市场的震荡洗牌中，郊区房地产市场将会呈现出柳暗花明又一村的新景象。

　　房地产市场价格是市场最敏感的风向标。去年我市已出现个别楼盘降价销售的情况，2007年这一现象将在郊区楼市个别地区继续上演。业内专家表示，降价的背后有着深刻的市场原因，前几年当地的小开发商，建设的散乱楼盘，随着中央今年关于房地产新政“组合拳”的逐步落地，郊区房地产市场正在经历的市场冲击和感受要比市区强烈的多。

　　这种由政策触发的市场洗牌，在2007年将会使市郊卫星城房地产市场已经初露端倪的市场特征愈加明显。这就是由快速扩张向理性发展回归；由盲目模仿向差异化竞争发展；商业地产风起云涌，新城建设日臻完善；高标准的大盘时代悄然而至；终结房地产的市场价格统一稳步上升的历史，出现的将是区域性的有升有降的局面。因此，郊区房地产市场在2007年虽不至于出现价格拐点，但其整体走势值得业界思考。

　　宏观调控

　　会否重来

　　继2006年12月份建设部下达房地产若干领域仍需调控的最后“通牒”后，不久便传出大户型住宅征税、各地填报90平方米以下住宅比例上报建设部等诸多消息。2007年调控会否继续，调控之风吹向何处，已经成为业界当前关注的焦点。

　　就中央经济工作会议传出的消息来看，加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨，依然是2007年的重要任务。因此，2007年继续贯彻调控精神将是一个不争的事实。

　　从几年的调控政策来看，整体的宏观层面到具体的微观操作层面基本都已涉及，而对于相关政策在具体执行过程中是否到位却没有一个统筹的考量。因此，对于监测相关政策的执行将是2007年的重点，房地产市场的调控将以落实既有政策为主，出台部分新政为辅。

　　从房地产市场的源头来看，土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价的想法落空。因此，2007年的调控重点将会向抑制需求转变，而继续提高首付和预售条件以及征税将成为最有效的手段之一。

　　另外，“调控宝马还是调控公交车”将会成为2007年宏观调控的一个新亮点。“一条腿”发展商品房市场，“另一条腿”紧抓保障性住房建设是解决当前住房问题的根本出路。两条腿要独立并行向前发展，不能交叉在一起，也不能一条腿短。2007年的宏观调控政策或将区别对待商品房市场和保障性住房市场，并实施分开调控管理的模式。

　　地产金融

　　变化莫测

　　人民币升值给2006年的房地产投资带来了一股热潮，目前人民币再升值的压力并没有减轻，房地产市场存在这一潜在利好；但与此同时，央行再次加息的可能性也很大，这对房地产市场又是利空，二者较量的正负效应很可能相互抵消。

　　2007年，外资银行人民币业务的放开，也许使得本已竞争激烈的金融市场战争趋向白热化状态，包括刚刚在我市开设分行的东亚银行，目前青岛已经拥有三家外资银行。面对诱人的的房地产金融蛋糕，这些银行必将使出浑身解数来争夺。

　　尽管2006年宏观调控已经向外资购房宣判“死刑”，但外资涌入国内进行地产开发的热情却难以阻挡。这不仅因为中国房地产市场的逐渐健康和透明以及人民币升值的预期让外资“嗅”到了房地产市场利润的味道，而灵活多样的房地产投资形式也使得外资的进入变得容易操作。

　　而对于房地产开发商而言，2006年商品房预售条件进一步提高，土地交易中付款方式愈加重要，开发商的资金实力面临更大考验，而收紧银根进一步限制了传统贷款融资方式。

　　因此，如何拓展多元化融资渠道，将是2007年房地产商解决资金问题的关键。股权融资和资本市场融资或将为开发商“杀”出一条融资的生路，但无法破解融资难题的一大批开发商最终难免被迫出局。

　　高端市场

　　步履缓慢

　　随着城市经济的快速发展，青岛高端住宅市场的发展让人惊讶。从近几年情况来看，我市高端楼盘大多集中在沿海一线，出现了海信·燕岛国际公寓、东海路9号、TOP颐和国际、恒基·新天地、领世华府等一批楼盘，在品质提高的同时也不断挑战人们对于价格的心理预期。

　　近几年来，青岛正处于快速发展时期，高端住宅市场的发展是必然的，但大家一拥而上开发高端住宅也是不正常的。

　　首先，从市场整体情况来看，2007年将是青岛楼市转向买方市场的一道分水岭。局部区域供应过剩在2007年将无法回避，加上连续几年的房地产调控使消费者入市心态谨慎，2007年高端住宅市场的发展很难让人乐观。

　　其次，万科、绿城等一流房地产企业在青岛北部的楼盘，虽然在位置上略微逊色，但其操盘理念、开发水平、营销思路相对比较先进，必将吸引一批高端客户的目光，从而冲击高端住宅市场。

　　再者，在面对住宅品质提升缓慢、同质化竞争严重、营销思路拓展乏力、销售速度下降等种种问题的时候，我们应该对高端住宅市场的发展保持冷静的头脑。其实在2006年下半年，我市高端住宅市场已经形成了“剪刀差”，那就是市场供应量的快速增长与市场容量的停步不前之间存在缺口。

　　可以预见，2007年高端住宅市场的发展可能会步履缓慢。

　　普商住房

　　大举入市

　　普通商品住房，这个仅仅出现在房地产市场两年的新词汇，将在2007年房地产市场中义不容辞地扮演起当然的主角。

　　2006年9月，我市首批2宗普通商品住房的上市，犹如一条“鲇鱼”在岛城房地产市场上掀起波澜。2005、2006年我市推出普通商品住房用地2000亩。进入2007年，由于普通商品住房用地在土地出让合同中约定了开发建设日期，并且规定超过合同约定动工开发时间满一年未动工开发的，可向受让人征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；两年未动工开发的将无偿回收土地使用权。所以一些已经出让的普通商品住房用地将进入开发期，早期出让和土地面积适中的地块也将逐步进入房地场市场上市销售。

　　2006年，在我市首批推出的普通商品住房中，开发商在配套设施上做足了文章，供暖的加入就让身居北方的广大市民有了一个温暖的居所，从而也使针对中等收入家庭为目标的普通商品住房的品质有了较大的提升。

　　2007年，随着一批岛城知名房地产企业加入到普通商品住房的开发建设中来，不难想像一批有着成熟配套、良好规划、优美景观设计的普通商品住房将出现在我市普通商品住房的销售市场上。届时，普通商品住房对商品住房市场的冲击将进一步加大，而大量普通商品住房的放量上市也将对我市的二手房市场形成冲击。

　　区域市场

　　转向买方

　　2007年，西海岸、城阳核心城区、即墨城区等区域，都将有住宅或商业地产的集中放量，部分区域的放量远远大于市场需求。

　　在城阳主城区，预计2007年，万科魅力之城、都霖美景、青特·汇豪景苑、学府康庭以及希尔景园、宝龙城市广场国际公寓等都将纷纷登场，城阳主城区的房地产走势将出现许多变数。

　　对此，城阳某项目的一位销售经理认为2007年的城阳房地产市场是一种正常状态，反之“有房便不愁卖”是一种非完全竞争的状态。比如在成都的房地产市场，开发商始终存在市场压力，供大于求始终存在。

　　开发商坐等从土地增值中获取利润的时代真得要渐行渐远，地产的利润将更多的表现在运营能力的提升，从规划设计、营销管理、品牌运作等方面来挖掘潜力。

　　在即墨城区，2006年的市场已有反映，逐步放弃以青岛市区居民为主的投资性购房，转向以本地居民为主的自住性购房，开发商所关注的目标客户群体发生了根本转变。这一转变的潜台词其实就是，真正关注买方的真实需求，从卖方市场向买方市场的历史性跨越。

　　最贵的不一定是最好的，配套最全的不一定是最适合消费者需要的。契合目标消费者的基本需求，才有可能做好市场定位，找准目标人群。

　　在卖方市场向买方市场的转变过程之中，细分将是一个贯穿始终的词汇，只有细分市场，细分需求，细分目标人群，才有可能在日趋激烈的市场竞争中有所斩获。

　　“瘦身”户型

　　将成主流

　　展望2007，群雄逐鹿的青岛楼市将有一个共同的焦点：90平方米以下的中小户型，将成为开发商市场制胜的关键。

　　2007年，中小户型的集中供应将“揭开盖头”。据市场人士介绍，结构调控政策的初步效应已在2006年有所体现，不少开发商改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从2007年即将上市的新盘中就可以看出端倪。

　　业内人士预测，基于国家住房结构调控政策的指引，在2007年，住宅市场上的土地供应及其后的开发都将与中小户型结缘，中小户型在楼市中所占份额将越来越大、在市场供应中逐渐成为主流，也是可以预见的。2007年住宅供应会集中放量，尤其是90平方米以下的中小户型会占有相当的比例，这对房价过快上涨将起到平抑作用。

　　此外，“90平方米以下中小户型应占供应总量70%”的政策曾在业界掀起“大户型越限越走俏”的辩论，而“建设部拟对大户型征收保有税”不知能否在2007年成为这一辩论反方的有利论据。

　　业内人士认为，大户型保有税是为了引导合理的住房消费，鼓励购买小套型、功能良好的住宅。如果这一政策将于2007年实施，这将是推动“90－70”规定落地最有力的“杀手锏”。责任编辑：亦木