2007年第一号土地出让公告显示

　　金陵晚报记者　刘欣金陵晚报报道家里的儿女要结婚，买套房就算是90平方米吧，房价最好能比每平方米5000元更便宜，精打细算下来，房子的总价最起码也得要45万元。可是，45万元可以在哪个片区买到房呢？江北、江宁太远，仙林眼看也买不到了，河西去年卖到托人也买不上，这是为什么？尽管有关部门一直强调高房价不是由高地价造成的，但是哪个开发商会做倒贴的傻事呢？上周六刚刚公布的2007年第一号国有土地出让公告显示，只要小小加价两轮，后宰门街道的楼面地价就将突破每平方米5000元。

　　一个地价常识

　　所谓楼面地价，就是将建设一个住宅小区所占用的土地的总价公平分摊到小区内的家家户户，假如小区楼面地价每平方米5000元，那就意味着每家每户的购房款中，每平方米房价中所含的地价成本不多不少正是5000元。此外，开发商还必须在每平方米房价中加入：（1）建筑安装成本（多层800元，小高层1400元，高层2000元）；（2）管理费用、财务费用和销售费用（以房价5％计）；（3）上缴政府的税金（以房价10％计）。还没有任何盈利之前，这片住宅小区的每平方米房价已经注定是7529元了（以小高层计）。（注：上述房价成本计算公式来源于我爱南京自建房组织）最后，开发商还要不要利润？这个利润会有多高？经济学告诉我们，只要有购买需求，而且这些需求都有足够的经济实力，那么，开发商尽可以按照需求的数量定价，需求越多，房价越高。

　　2007年1号公告

　　元月六日，今年的第一号国有土地使用权出让公告发布，所涉及的四幅居住用地，一块比一块位置显要。其中，有省级重点建设项目玄武区徐庄软件园的配套居住用地，容积率在1．0以下，显然是低密度住宅；有鼓楼区归云堂地块，与之相邻的丁山桂墅园小区盖的是独立别墅；有下关区黄家圩41－1号地块，该地块临近南京火车站，地势闹中取静；最后，就是玄武区北安门街地块了。编号为2007G01的玄武区北安门街地块位于城东后宰门街道，具体红线位置东至北安门街、西至佛心桥路、南至规划道路、北至红星汽修厂。该地块用地总面积为20055．3平方米，实际出让面积为15214．2平方米，用于建设普通商品房小区，最大容积率1．47。根据规划要求，地块内还包括一个公交首末站，以及玄武区疾控中心扩展用地。

　　出让底价4918元／m2

　　北安门街地块挂牌出让底价11000万元，按照1．47的容积率计算，折合为楼面地价每平方米4918元。由于该地块的加价幅度为每次100万元或者100万元的整数倍，因此，只需小小两轮加价，成交楼面地价将立刻超过5000元。同样，鼓楼区归云堂地块的楼面地价底价为每平方米4239元，价值亦不菲。当记者请教国土专家，问去年也曾经出让过不少城中珍贵居住用地，比如白下区江苏饭店地块、华侨路高家酒馆地块等等，为什么没有出让天价楼面地价的现象？专家回答称，主城居住用地都是存量用地，去年的主城用地以毛地出让为主，将由开发商自己实施拆迁，因此未计算拆迁费用的土地成交价“貌不惊人”。然而，今年1号公告中的主城用地全部是净地出让，于是价格高下立现。今后城中的高地价现象只有更加鲜明。