普通二手商品房持续升温 五类房今年冷热不均

　　普通二手商品房持续升温

　　在所有猜想当中，最为直观的，就是房龄五年之外的二手商品房依然会保持2006年的火热态势。中大恒基副总经理王彬在接受采访时说，从政策方面来看，国家对居住五年以上的二手房还是相对宽松的，由于这部分房源最符合国家扩充二手房市场的本意，因此较低的交易成本也会在继续维持。

　　中大恒基金融部给消费者算了一笔账，同地段受营业税限制的住宅和不受营业税限制的普通住宅相比，如果交易值为100万，则多出7万元的交易成本，数额非常可观。所以，在政府对非普通住宅大力限制的情况下，普通住宅将更加受宠。今年这类二手房源的供、需、价三方面都保持去年的趋势。

　　高档商品房继续低迷

　　与普通二手商品房的看好相比，身处“围城”的二手高档商品房在2007年可能将继续承受“煎熬”。中大恒基认为，今年6月以来政府调整计税价格、开征土地增值税等系列宏观调控政策的效果在高端房屋中得到了最为集中的显现，而2007年政府拟订开征的房屋保有税所针对的依然是高档商品房。据统计，从去年九月到年底，北京市单套房值超过100万元的二手房成交量与上半年两税前比较下降了26%，需求量更是锐减了32%。

　　根据计算，房龄在五年之内、身价百万级的二手房上市交易，要多出近10%的交易费用，导致采取观望态度的客户越来越多。同样，由于其建成年代大多较新，今年满五年“解禁”的房源并不多，这也决定了今年高档二手房市场将继续维持低迷局面，而保有税的出台将使高档商品房更为雪上加霜。

　　公房交易价格上升

　　与之前提到的普通二手商品房一样，再上市的公房也将继续去年“叫好又叫座”的局面，而这种看涨趋势已维持近三年。特别在去年，公房在国家一系列对次新房交易的限制之下，以其户型小、总价低、建成年代早等优势占尽了便宜，其成交量已经占到总成交数量的60%以上。中大恒基统计，再上市公房平均的供需比例已经达到1：8，有些地段的供求比甚至能达到1：10。结合这种局面，2007年公房价格将继续上涨，特别是在公房与商品房数量比较均衡的区域，及商品房集中的地区。

　　二手经济适用房成交有望小涨

　　经济适用房是2006年受人关注的房产话题之一。特别是政府有意回购经济适用房时，更是出现了此类房源的一次集中推出，而购房者也因为受困于政策迟迟不肯出手。有意思的是，自政府宣布不回购已购的经济适用房消息落实以来，经济适用房源挂牌量骤减了5.6%，不过需求却大幅反弹升高，表明消费者随政策明朗重新回到市场当中。

　　目前北京过了五年大限的经济适用房源约5万套，有近四成业主都已随经济实力上升购买或准备购买新房，从中可判断二手经济适用房房源供应空间非常大。目前这些房源销售价格与购买时相比，大都有40%左右的涨幅。随着又一批经济适用房解禁，供应量会略有增加，交易量也有望上升。

　　央产房交易取决政府放量

　　2007年值得期待的是央产房。根据中大恒基数据统计，从2003年10月第一套央产上市三年来，央产房市场成交量逐年上升。央产房成交热点地段主要分布在朝阳区的松榆里、劲松、团结湖、三里屯、西坝河、安慧里；海淀区的中关村、知春里、翠微、万寿路、航天桥，以及内城四区。而在价格方面，央产房与相同位置的已购公房相比没有太大差距，都属于低税房屋类型。

　　目前北京共有央产房80万套，但已放量不足总数的3%，在北京二手房成交总量不足10%。去年12月1日，北京市央产交易办公室正式下达通知：央产房上市前其房产档案必须在央产交易大厅备案，原产权单位开具档案发送证明无效。所以央产房尽管受人关注，但决定其能否在今年二手房市场份额中占有不可或缺的一席之地，还要看政府放量如何。