解答“集智建房”9个疑问(图)

本报记者 曹刚 首席记者 晏秋秋

　　“集资建房”曾在国内火了一阵，但随后因频频遭遇政策瓶颈，让不少人望而却步。可老百姓想买便宜房子的需求却没有因此减退分毫，最近，在上海的购房者中又冒出一个新名词：“集智建房”。“集智建房”，“集”的到底是什么“智”，它又到底能走多远？昨天，本报记者对话新购房模式的开创者钱生辉，一家投资咨询公司的总经理。

　　疑问1 “概念”什么是“集智建房”？卖点是啥？

　　多名购房者联合起来，委托像我这样的专业人士与开发商谈判，定制住宅，以销定产、定购定销。不用预先付费承担风险，就能在项目销售时享受约定的优惠价。

　　从房子的规划设计开始，购房者就能参与，表达自己对理想住宅的想法，贡献智慧。开发商在建房时需综合考虑购房者的意见。

　　我倡导的理念是：“智”造“屋”美价廉。“屋美”“价廉”，就是卖点。

　　疑问2 “价廉”“集智建房”，便宜在哪里？

　　一是减少暴利

　　房地产行业长期不透明，开发商对成本一清二楚，购房者却一无所知。买卖双方的信息极不对称，导致暴利。我做了10多年房产，了解游戏规则，不会被开发商忽悠，所以他们不能漫天要价。

　　二是节约开发成本房屋一旦滞销，可导致财务成本扩大，而提前定购则省下不少财务成本，营销费用也因此大大减少。

　　疑问3 “屋美”“集智”如何操作？“屋美”如何保证？

　　购房者定制住宅，需要个性化，希望建成自己最喜欢的房型。开发商则要考虑项目整体风格，不可能千人千面，采纳所有意见。

　　我认为，“集智建房”追求的是“群体个性化”。在具体操作时，我愿意成为“群龙之首”——广泛听取大家意见，以我专业的眼光，有选择地采纳好点子，来改善房屋。更广义地说，“集智”不仅局限于购房者，设计、装修、物业等部门都可共同参与。

　　疑问4 “时间”从定制到交房，大约2年，谁愿意等？

　　从组织购房者到项目启动，再到楼盘竣工，定制住宅的全过程较长，约2年时间。急于买房的“结婚族”或“租房族”，可能等不起。

　　但“有房族”不存在这个问题，他们也会对“集智建房”感兴趣，因为不少人希望自己住得更好。在这个意义上，“有房族”可能发展成为“集智建房”的主流市场。

　　还有些年轻人，可以通过团购等方式，先购买比较便宜的过渡房，等新居建成后再“以旧换新”。

　　疑问5 “地块”有没有选定的地块？有啥选择标准？

　　已经有好几家开发商有明确意向，愿意拿出地块，主要集中在本市外环地区。最终合同还没签，但基本上没有问题。

　　选地块，目前不找黄金地段。因为好地段的房子相对卖得也好，供不应求，开发商“皇帝的女儿不愁嫁”，不需要通过定制来推销自己。供大于求的市场更适合“集智建房”发挥优势。

　　疑问6 “资金”项目启动资金从何而来？

　　“集资建房”最大的问题是“涉嫌非法集资，把风险转嫁给购房者”。“集智建房”必须引以为戒，老百姓的钱不能动。

　　启动资金主要来自两方面——

　　我今年即将推出的首个项目规模较小，地块面积约5万平方米，需要的启动资金相对较少，开发商愿意垫付。

　　如果将来项目越做越大，我的设想是由第三方来负责融资，可以是一家或几家投资公司，也可以引进风险投资。

　　疑问7 “风险”“集智建房”可能面临哪些风险？

　　一是政策打压

　　和“集资建房”不同，“集智建房”目前不违反国家政策。但我还是担心将来出台什么新政策，否定这种模式。

　　二是恶性竞争

　　我第一个提出“集智建房”，不少同行都在观望，一旦取得阶段性成果，就会有人一哄而上。有实力的，我不怕，还可以合作；就怕低素质的，不但自己做不好，还可能破坏整个行业。

　　至于其他风险，我暂时还没发现。毕竟准备了近5年，我对前途充满信心。

　　疑问8 “上游”凭什么吸引开发商？

　　第一，我掌握足够多的购房者，确保你开发的房子有人定购。

　　第二，我能找到投资公司帮你融资，降低了你开发项目的启动资金。

　　这两点吸引力，并不能吸引所有开发商。实力雄厚的，比如王石、冯仑、潘石屹，他们没有兴趣找我。素质特别差的，我也不敢找。

　　目前最适于合作的，是这样一类开发商——手头有较好的地块，但实力一般，或目前经营状况不佳，急需脱手。

　　疑问9 “下游”能召集到足够多的购房者吗？

　　去年，我开通个人网上论坛，接受报名、发布信息、集聚人气。目前已有1000多人注册，其中有些是同行。打个折扣，应该至少有四五百人对“集智建房”感兴趣。

　　猪年春节过后，我准备召开一次见面会，推出地块和可施工方案，征求大家意见。

　　一个5万平方米的地块，至少需要200人报名定购。我充满信心，一定能吸引足够多的购房者。

　　3月初有个大型房展会，我可能会去现场拉一批人去参加见面会。再加上网络召集，人数应该没问题。

　　万一第一次见面会人数不够，我就再召开第二次。

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　　个人建房买房三大模式 合作建房

　　目前流行于各地的“集资建房”，属于“合作建房”模式。就是一些参与者通过合作的方式，讨论购地、楼盘规划、房屋建设和小区配套等各个细节，并决定房屋建成后的分配方式。“合作建房”就等于参与者必须扮演发展商、开发商的角色。不过，这样的建房模式，必须有先期资金投入，在法律政策上，组织者就存在“非法集资”之嫌。

　　定制建房

　　“集智建房”属于“定制建房”的模式，与“合作建房”最大的区别是寻求与开发商合作，力图避开一些政策障碍，完成一些个人很难完成的建房环节。这种模式，与“合作建房”一样，可以节省开发商的广告、营销成本。但由于要和开发商合作，“定制建房”无法省去开发商的利润空间，对物业的所有权和物业管理公司的选择，必须和开发商商谈。

　　团购买房

　　与上述两种模式相比，“团购买房”最“省心”。它将具备同样购房需求的人集中起来，利用人数优势与销售商谈判，力争以低于市场的价格买进住宅。不过，没有政策障碍的“团购买房”，并不能节省开发商的广告、营销成本。由于不参与建房过程，也无法决定楼盘品质及小区规划，在压缩开发商利润方面，无法完全“做到位”。

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　　个人组织建房：体现民意

　　在多个“拦路虎”前，个人组织建房的新模式，却层出不穷。这不能不说是民意的体现。目前，高房价让老百姓望而生畏，“房屋成本”被当作“商业机密”，建房过程缺乏透明度，再加上“权力成本”等灰色地带的存在，导致房价居高不下。

　　个人组织建房的一大特点，是其房价居然比一些大型开发商的楼盘，要低1/3甚至一半。由此可见，坊间一直传言的“房产暴利”，究竟高到何等程度。当然，从社会分工而言，由个人出面建房，并不可取。由一个人或单个组织，贯穿整个房产开发的上中下游，不但不经济，而且涉及许多政策障碍。至今，对个人组织建房，相关部门态度暧昧，而政策的支持度，将决定个人组织建房能走多远。

　　其实，个人建房之所以引人注目，不在其身，而在其果——能让老百姓买到便宜房子。与其研究个人建房的新模式，倒不如考虑如何进一步降低房价。

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　　“集智建房”需过3道关

　　“集资建房”与“集智建房”，虽然只有一字之差，却因为绕过了“非法集资”等障碍，而被众人看好。然而，在房产专家看来，“集智建房”最终要获得成功，必须闯过3道关。

　　参与者众口难调

　　按目前上海的“集智建房”观念，参与者至少需要200人。然而，“众口难调”的问题，将始终困扰“集智建房”。“以200人为例，他们对最终房屋的朝向、户型及小区的配套，都会有不同的意见，这需要组织者有很强的协调能力。”

　　一名房产专业人士这样分析“集智建房”的前景：“参加‘集智建房’的，应该都是年轻人，他们大都需要中小户型。而一栋房子的中小户型一多，势必涉及到朝向、楼层等因素，届时在参与者之间如何分配，会成为大问题。”

　　此外，对地块、开发商、物业公司的选择，将会对参与者的人数，起到一个“递减作用”。“在‘集智建房’的过程中，每选择一个环节，都会有一些参与者退出。这样的话，到最终项目运营时，能否保证200人的规模，就很难说了。”

　　开发商不愿分利

　　“集智建房”的模式，重点在于和开发商的谈判。从目前的组织者来看，打算通过节省广告、营销等费用，合理压缩开发商的利润。

　　然而，一些房产分析师的看法是：“压缩开发商利润”和“与虎谋皮”有些相像。“凭什么开发商愿意将一部分利益分给‘集智建房’者？就算部分开发商资金紧张，他又凭什么宁愿承受资金压力，为‘集智建房’者服务，而不转让给一些更大的开发商？”

　　从目前状况看，“集智建房”者能否妥善解决开发商的问题，没有把握。而且，以中国楼市的现状，开发商与“集智建房”者合作，同样会承担“破坏游戏规则”的压力。“这一点和‘集资建房’没有太大区别。从市场竞争来看，‘集智建房’者要找到开发商合作，尤其要搞定地块，难度很大。”

　　全流程如何包揽

　　对“集智建房”这种模式，不同的专家有不同的观点。有的认为，“集智建房”只是比较深入的团购；有的认为，“集智建房”最多只是一种“定制建房”，组织者承担的角色，有点像“开发商合伙人”。

　　但有一点，专家们有共识，“集智建房”的全流程，虽然比“集资建房”少一些障碍，但仍需要专门人才运作。“单凭个人，或少数几个人，要包揽这样的流程，比较困难。至少，与开发商谈判和楼盘规划，就需要不同的专业人才。在没有先期资金投入的情况下，‘集智建房’的组织者能否支撑到底，值得关注。”

　　“集智建房”流程图 制图贺信