07年京住宅供应量井喷 成交均价涨幅有望放缓

　　2006年可以说是北京楼市的多事之秋。这一年，为抑制房价的过快增长，政府出台了一系列宏观调控政策，这些政策的出台，对于房地产市场的供应产生了不小的影响，特别是“90㎡/70％”的政策，让不少预计在2006年推出的项目，不得不推迟了入市时间。

　　数百项目井喷上市

　　根据伟业顾问、中广信、中大恒基、《楼市》市场研究等提供的新盘数据统计，目前已知2007年纯新盘（非老项目的后期产品）已超过100个。再加上数量壮观的老项目后期的陆续推出，甚至有业内人士乐观预测，可能会有400至500个左右的项目将有新的供应量推出。

　　中广信地产服务机构市场总监韩昆表示，今年的市场比较好，他们有好几个项目在运作，包括星河城后期等。另外，在大红门还有一个几百万平方米的超级大盘，在玉泉营西边还有一个大项目。而另据记者了解，思源顾问目前也承接了包括棉花城危改小区、望京AIC等十几个项目。

　　2007年新开盘的项目中，朝阳区仍然是新盘大户。据《楼市》市场研究的统计，目前预计有40多个项目推向市场，其中，包括2006年的热门地块广渠路36号地46万平方米，远洋地产管庄项目，分三期建设，近150万平方米的建设规模，将成为北京东部超大规模的高档居住社区。金地四惠桥项目也将在2007年推向市场，建筑面积102400平方米。位于北京CBD中央商务区的世界城，已经于1月11日开盘。建筑面积12万平方米，由总裁级官邸、精品酒店式公寓和运动休闲商业街组成。其中公寓61130平方米，包括55平方米厅室合一与86平方米1室1厅的酒店式公寓和363平方米的总裁级官邸豪宅，商业为30867平方米。由于其良好的位置和投资价值，当天近百套酒店式公寓被一抢而光。

　　海淀区也成为2007年的热门区。目前已经统计的就有十几个项目要入市。华润清河项目橡树湾将会陆续推出后期，特别是清河新城80多万平方米的供量，让山地－清河板块分外抢眼，再加上领秀新硅谷、Thehouse、上第moma、富力桃园等项目的不断推出，使得上清板块炙手可热。另外，保利地产开发的北京冷泉项目，建筑面积达96万平方米，北辰温泉镇综合体项目，建筑面积23.6万平方米。因此，海淀成为2007年的亮点。

　　顺义2007年的项目也不少，主要是别墅项目。据中大恒基不动产营销和《楼市》地产研究的统计，现在已经有十几个项目入市，其中包括万科望泉寺项目，该地块建筑控制规模达23万平方米；位于顺义区马坡镇的富力湾，总占地面积22万平方米；温榆河上游别墅，位于顺义区温榆河与京承高速交会处，是2000亩超大规模别墅生活区。

　　新增住宅供应量大涨

　　2006年的宏观调控，直接导致许多项目延迟了上市的时间。根据《北京住房建设规划（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万平方米，目前供应量远不及计划期内指标，加之2008年奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在2008年前极有可能采取加大放量以规避风险的策略。因此，可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。

　　伟业顾问分析，2006年住宅供应不足，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。究其原因，2006年多变的调控政策和过大的价格涨幅，使开发商们推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量。同时，2006年土地清查力度加强，使得大量闲置土地得以开发。2006年1-10月的新开工面积较2005年同期提升14%，也将在一定程度上增大2007年新房的供应。

　　伟业顾问根据北京市国土局所公布的数据统计，2007年的住宅供应量分为三部分。一是未动工土地，通过对相关项目抽样进行调研发现：项目计划在2006年和2007年开工的较多，考虑到形成销售项目的滞后，保守估计有20%的地块可以在2007年形成住宅销售供应，约134公顷。二是已完成开发土地，估计有70%以上的土地可以在2007年形成住宅供应，约668公顷。三是正在开发建设的土地，由于很多项目已经在市场上形成供给，也存在一些土地没有形成供给（例如大盘后期）。对相关项目数据抽样计算，正在开发建设的土地70%已在市场上形成住宅项目开始销售。所以估计有20%的地块可以在2007年形成住宅供应，约390公顷。

　　综上统计，预计2007年有效土地供应量约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得出2007年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400－1500公顷相比，增长50%以上。

　　房价或将平稳上扬

　　来自伟业顾问的资料显示，2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/平方米，比2005年的2546元/平方米增长36%，预计2007年北京城区住宅用地在进一步稀缺的环境下土地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮共同导致房地产开发成本提升。同时，2007年交通设施的不断完善，奥运经济以及人民币升值利好无疑将会带来房地产市场的升温。

　　中广信地产服务机构副总经理郭政表示，2007年，房价将会持续上涨，特别是五环以内因为土地的稀缺，将会让房价持续在高位运行，这主要还是需求引起的。由于2006年的住宅供应不足，让住宅供不应求，这种刚性需求将会延续到2007年。因此，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。

　　但是，价格在上扬的同时，面临着诸多的抑制因素。伟业顾问研究人士表示，政府银根收缩、土地监察、税收加强、供应结构调整、限外令等调控政策的效果预计会在2007年逐步显现，一系列调控政策显示出的政府稳定房价的决心将会对2007年的成交价格走势带来关键性的影响。同时，固定资产投资增速的平稳回落、回暖的证券市场对房地产行业的资金分流都有可能在一定程度上放缓房价的增速。再加上城市外扩步伐加快，郊区成交份额不断增加，这种结构性调整也会降低整体成交均价的增速。另外，购房者对奥运会后住宅市场的观望，以及对“90㎡/70%”执行情况的期待，也会给房价带来减速效果。

　　据统计，2006年普通住宅成交均价同比上涨17.37%。因此，伟业预计2007年住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。