拍案说法：案例3

　　物业可否对违约租户断水断电？

　　核心提示租户未按合同约定，擅自装修改装，严重影响了商城的消防安全、采光、经营秩序。在多次劝谕无效的情况下，物业公司切断了租户水电供应。租户为此将物业公司告上法庭。

　　案情梗概：

　　广州明×文化商城由广州市明×物业管理有限公司（以下简称为明×公司）提供物业管理服务。该商城租户郑某与明×公司在合同中约定，租户的装修方案要经管理公司审批，未经批准擅自装修的视为违约，管理公司有权使用包括断水断电等手段予以制止。在未经明×公司同意的情况下，郑某于2004年3月14日擅自封闭了其商铺对内的大门，改装成货架，并长期拉下拉闸，致使顾客、中央冷气、消防设施无法自由进出，严重影响了商城的消防安全、采光、经营秩序。经多次口头和书面劝谕无效的前提下，明×公司切断了郑某商铺的水电供应。郑某随后以侵权为由，将明×公司诉诸法院。法院认为：郑某与明×公司签订的物业管理合同是双方真实意思的表示，合法有效。在未经明×公司同意的情况下，郑某擅自进行装修，严重影响了商城的消防安全、采光、经营秩序，已经构成了违约。明×公司依据合同的约定，在多次口头和书面劝谕无效的前提下，切断了郑某商铺的水电供应，并无不妥，因此驳回了郑某的诉讼请求。

　　律师点评：

　　在以往的司法实践中，法院常常认定即使有合同约定，物管公司也无权断水断电，主要是基于以下两个方面的原因：一、受计划经济思想的影响，认为断水断电理所当然的属于供水供电部门的权力，当事人不能自由处置；二、担心断水断电引发纠纷，从而影响社会稳定。随着法治水平的不断发展，法院也逐渐接受了这样一个理念：使用者和供水供电部门存在的不是行政管理关系，而是平等的民事法律关系。使用者据此取得用水用电的权利，该权利可以自由处置。而另一方面，法院也认识到单方面的维护某一方面的利益，无法从根本上减少纠纷的产生，只有尊重当事人的自由约定，创造公平的法律环境，才能构建真正的和谐社会。所以本案中，双方当事人的约定得到法院的确认也就不难理解了。（倩茹／编制）tryshowAd(3,0,1);catch(ex)