动用税收杠杆 挤压房产暴利-

　　从“国八条”到“国六条”，我国连续两年宏观调控后，房地产开发市场正进入一个敏感时期。国税总局昨发出通知：2月1日起，房地产开发企业的土地增值税正式开征。

　　记者为此采访我市开发商、房屋中介等机构获悉，这一新政将加大房产商成本，从而拉高房价。

　　宏观调控动用税收杠杆

　　所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后，增值额再按比例缴纳的税收。

　　中原地产策划部陈昌学认为，以前的调控政策主要集中在资金供应、土地供应、以及住房结构上，此次出台政策准备“清算”土地增值税，则直接拿房产商的利润开刀，显示了政府继续加强调控的决心。

　　这次规定缴纳土地增值税具体税率为四级超率累进税率，意味着开发商利润越高，征税越重，从而起到遏制开发商涨价的冲动。

　　根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。据此，陈昌学认为，此项调控措施的目标主要是针对一线城市（如北京、上海等）房产商的暴利；重庆处于二线城市，房地产开发的利润水平在400-800元/平方之间，所受影响相对较小。

　　鼓励开发商追求平均利润

　　土地增值税新政有何影响？市地房局表示，他们也是才看到文件，对如何清理征缴并不了解。

　　一家房屋中介机构算了这样一笔账，以一套成本价3000元/平方米普通标准住宅为例，按售价3600元计算，则不会缴纳土地增值税；如果卖到了5000元，土地增值税起码征收到400元以上/平方米。由此不难发现，利用税收这一杠杆，一方面约束房地产企业追求暴利，同时也鼓励房地产行业向社会平均利率靠拢。

　　高级公寓和别墅受影响大

　　新政规定中，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅，据此无法享受20%的抵扣，则可能出现土地增值税剧增的状况。如一套别墅成本价在6000元/平方，超过部分都将成为土地增值税征收范围；如卖到8000元，每平方则起码要交纳600元的土地增值税，这可以遏制住房结构超大超豪华的趋向。

　　开发商表示将以涨价应对

　　业内人士称，土地增值税以前没有进行强征，重庆很多房产企业虽将此纳入成本，也有部分企业按销售金额的1%进行了计提，但并没有上缴。对那些一直未将土地增值税纳入成本的企业来讲，必定会增加其开发成本。但具体会增加多少，由于目前细则尚未出台，还无法确定。

　　面对成本的增加，记者采访了几位开发商（都不愿透露姓名）。他们表示，对国家的调控政策表示理解，同时也明确告之，成本如果增加过高，房地产企业不会自行消化，将考虑涨价应对，以确保自己的利润水平，因为市场毕竟靠供求关系说话。

　　开征土地增值税，本是想遏制房地产开发暴利，实际情况会否成为房价上涨的“理由”呢，目前还是未知数。

　　从当天股市情况看，上海、深圳共有28只股票跌停，它们都与房地产沾边。

　　开征土地增值税有关细则待出台

　　本报讯国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起，对房产企业土地增值税实施清算管理。记者昨日获悉，开征土地增值税的相关细则，我市尚未出台。

　　按国税总局规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%—100%，税率为40%；增值额占比100%—200%，税率为50%；增值额在200%以上，税率为60%。

　　由于此前房产开发成本不详，有知情人士称，我市房产企业交土地增值税的方式是“预征”，具体税率因土地不同而各异。

　　国税总局这一“通知”终结了“预征”时代。按规定，省级税务机关可结合当地实际情况，制定具体清算管理办法，而我市相关的清算管理办法尚未出台。记者陈富勇张彬