清算房产企业土地增值税

　　综合新华社、《上海证券报》消息国家税务总局17日正式宣布：全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　通知说，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　通知要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　通知还对非直接销售和自用房地产的收入确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等问题作出明确规定。　政策影响

　　房地产股昨遭重创

　　昨天，受“开征土地增值税”的消息突袭，沪深两市的房地产股出现全面重挫，对市场造成较大的调整压力。截至收盘，两市一些主要的房地产股，多数封死跌停，两市的地产指数单日跌幅均超过9％。

　　开发商“囤地谋利”时代或终结

　　一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力，且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大。

　　业内人士认为，通知的发布，表明房地产业迎来了宏观调控以来的又一次重大调整关口。土地增值税最大的益处之一是触动开发商将囤积在手中的土地变成市场供给。

　　专家：不会助长房价上涨

　　消费者担心，大量的土地增值税成本可能转嫁到房价上，并造成房价进一步上涨，对此，华东指数研究院副院长陈晟表示，房价走势更多由供求决定，没有需求方认可的“房价上涨”不可能在市场上成为主流。

　　“可以明确的是，宏观调控将在很长一段时间成为房地产业的常态。2007年，房地产宏观调控政策将主要集中在土地、税收、信贷三方面。”中信证券分析师表示，具体政策可能包括试点征收物业税、严格执行土地两年不开发即收回的规定、严格以累进制清算土地增值税、严格执行90％平方米以下小户型占比70％、增加政策性住宅供给，严格预售管理及房地产信贷政策等。

　　“在中央坚定的调控决心下，虽然有强大需求和宏观经济走势的支持，未来几年楼市及房地产上市公司的投资风险仍不容忽视。”分析师指出。　新闻背景

　　何谓土地增值税

　　所谓土地增值税，即开发商要为持有土地阶段的地价增值部分交税。按照现有的《土地增值税暂行条例》，税率为累进制，增值部分占成本支出在50％以下、50％至100％、100％至200％、200％以上四种情况下，税率分别为30％、40％、50％和60％。而此前，各地因成本确定困难等原因，多采用预征土地增值税的做法。

　　土地增值税如何计算

　　以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5000万元。按照四级累进税率，余额（5000万元）占成本（1.5亿元）的比例为33％，在50％以下，税率为30％。由此可得，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30％＝1500万元，而此前的预征（以上海为例）是2亿元×1％＝200万元，差距颇大。

　　14年政策难落实

　　早在1993年，我国就出台了相关规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1％至3％。