车位凭什么“身娇肉贵”？

　　最根本原因：机动车增长远超车位增长

　　车位配置先天不足

　　房价高烧，车位价怎么也像吃了激素似的暴涨？中原地产研究部商业小组研究主任林莉说，私家车越停越多。康斯平则用数字来回答：广州市汽车年增长率为17%，而车位增长率每年仅4%。

业界资深人士说，车位价格迅猛增长的最根本原因是，早期规划滞后、停车位明显不足与机动车数量急剧增加的矛盾凸显的结果。这是星期天的晚上10时，珠江帝景苑赏湖轩地下车库398个车位全部标上“私家车位××车牌号”，再无处容车。转道地面停车场，三四十辆汽车趴在那里，也是车满为患。这样的情景并不鲜见。晚上9时许，记者欲往天河天诚花园地下车库停车，保安很无奈地告知：早已停满。锦城花园也是如此，保安好心提醒，有时晚上五六点就无位可停了。顺景雅苑陈小姐日前向本报报料，小区车位全部卖空，原本规划的绿地也被征作露天停车场。康斯平介绍，广州市小区户数与停车位之比通常是5：1或6：1，甚至十几比一。东悦小区有住户160户，仅有20余个车位；嘉仕花园1000户居民拥有车位不足百个；荔港南湾小区约有汽车1600辆，600个车位远远不够。康斯平说，八成旧小区停车位基本为零———天河六运小区基本用通道停车。

　　车位配置先天不足

　　，又逢上汽车交易迅猛发展，车位紧张情况更加突出。合富置业2005年车位成交统计数据显示，车位租赁成交宗数比上一年上升3倍，二手成交宗数也上升八成多，显示车位需求量不断增加。

　　发展商高价卖车位

　　车位由以租为主变成以售为主，更使价格迅速上扬。专业人士分析，要维持比较好的资金流，投资回本年限最好在12至15年。2004年政府规定，地下车库月保费不得高于400元/月，使租车位生利的回本年限长达20年。这一政策大大刺激了发展商。康斯平说：“政府行政指令干预市场，将月保费控制在每月400元以下，可土地价却又市场化，通过出租车位获利的发展商收益大降，宁愿出售。”他打了个比方，土地是面粉，车位就是面包，面粉在不断涨价，面包却要控制价格，谁还愿意做呢？为尽快回笼资金，发展商选择以售代租。长期的租金收益变成一次性出售利润，这等于“把母鸡杀了”，康斯平直指要害，商家的趋利倾向必然促使他们抬高售价，尽量谋求利润。于是，车位售价一年三涨，翻了一番，奔三奔四。时代玫瑰园一位业主车主叫苦：“除了一次购买的费用，还要每月交100元管理费”。据调查，不同小区，月车位管理费每月一两百元不等。而到底该收多少，目前并没有一个明确标准。车主张先生说，谁也不知道这个管理费是怎么算出来的。广州市物业管理协会副会长兼秘书长谢凯认为，应由管理公司向业主公布其车库运作的总成本明细，并加上合理的利润后进行摊分。这些成本包括车场相关设施设备，如收费系统、监控系统、消防系统、照明系统、交通标志系统的运行维护费用、设备及照明电费、保洁费用及相关人工成本构成等等，有些智能化程度高的小区还要包括智能系统的设备使用费及折旧费等，而利润则大约是总开支的10%。有车主提出建议：住宅的管理费为1元到2元多/評车位的管理费能不能按照这个标准收取？

　　炒车位拉高租售价

　　车位紧张，车位身价一涨再涨，吸引了精明的投资者。在珠江新城一带，一些楼盘车位售价虽然已达二三十万/个，买家依然纷纷入市，不少买家更是一户买下两个车位，作为长线投资。据中介业人士透露，嘉和苑车位买入价格约为18万-20万/个，目前的二手买卖成交价格约为20万-23万/个，租赁成交价格约为800-1000元/月；位于天河北路的芳草园车位二手买卖价格为14万-15万/个左右，租赁价格约450-600元/月。在调查中，很多楼盘反映，不少人买好车位用来出租。《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》规定发展商出租车位要限价，却没有明文规定购买车位的业主将车位转租出去，价格如何限定。于是，在“自由市场”车位月租根据租赁双方的意愿自由成交。某中介公司去年车位租赁成交数据显示，由个人业主出租的车位，租价根据小区环境、车位地段位置等不同，租价从每月四五百元到每月千余元不等。李女士是投资车位者之一。她所住的新港西某成熟小区推出小区最后一批车位，并取消月保车位。一打听，李女士得知小区户数车位比例达到8：1，停车难必然导致车位奇货可居，她最后入货五个车位。（晓健／编制）tryshowAd(3,0,1);catch(ex)