省内最大经济适用房小区如今租售两旺令人心忧，人大代表建议政府回购实现循环流通
文/本报记者 王雷 鲁钇山 图/本报记者 吴万生
都市新困：经济适用房经济了谁？
暖冬的阳光温和地照在身上，这是一个好天气。
棠德花苑某房产中介小许期待着，好天气能给他带来好运气，多签出几套房。
光是小区内的房产中介，大大小小算起来就有20家，这让他多少感到有些压力。虽然他供职于一家知名中介公司，每月能接100多户业主放盘，来看房的人也是每天不断，但他还是不敢怠慢。打开电脑，他开始等待今天的第一批客人。
一天接待50拨客户
上午10时许，一对年轻男女走过来，在门外租售广告处打量，小许赶紧出门招呼……
小许说，现在生意好，每天他要接待50拨客户，在小区里走上百次。有那么多房子放盘吗？面对质疑，小许很得意：“棠德花苑每月在我们这里放盘的有100多户！”中原地产主管李先生透露，每月接收的棠德花苑新盘就有四五十个之多，再加上以前未出手的，每月在中原放盘的棠德花苑业主就有七八十户。
有市场，才能吸引并养得起这么多中介公司。有的同一招牌的中介公司还在小区里开上几间分店，也有的虽然挂着“××服务公司”的牌子，却贴着若干租售房屋广告，同样经营着中介业务。
小区里中介公司众多，小区外方圆几公里放盘棠德花苑的中介更是难计其数。多间中介透露，棠德花苑是他们的主要客户。据估算，每月棠德花苑有两三成业主在中介放盘租售。记者上网搜索，发现棠德花苑的租售信息更是多如牛毛。
业内人士说：棠德花苑是块“大蛋糕”。
在棠德花苑红诚地产代理服务部，一家三口看好了一套60平方米左右的房子，正在审定购房签约意向书；两名后生仔先后过来打听租房价格，现场一团忙碌……
16年曾为3万家庭解困
很多人就是相中了这里的环境：在小区里，最惹人喜爱的就是那一大片绿草地。中介却“泼冷水”：这是预留的经济适用房用地。
棠德花苑是广东省内最大的经济适用房小区，1986年至2002年间，广州兴建了棠德花苑等7个经济适用房小区———售价低于成本价，由政府补贴的非盈利性住房。开始叫解困房，1995年改称安居房，1999年又改称经济适用房。
在小区里转一圈，需走上20分钟。棠德花苑规划建楼102栋，一般为9层楼梯楼，还有5栋高层电梯楼，以40~90平方米的中小户型为主。像棠德花苑这样的经济适用房小区，还有白云区的同德花园、泽德花园、积德花园、侨德花园，荔湾区的汾水小区，海珠区的聚德花园。
记者从有关部门获悉，具有广州户籍的居民只要符合五项条件之一，就可以申请购买经济适用住房：户内人均居住面积7平方米以下，户内家庭年人均收入15370元以下；经房管部门鉴定属危房的业主、住户，并具有房管部门鉴定证明；机关、事业单位干部职工现住房面积未达职务标准下限，且夫妻双方未办住房差额货币补贴，或机关、事业单位干部职工从未享受福利分房；广州地区高等院校教职工；晚婚无房户（男女双方家庭均无结婚用房）。
16年来，经济适用房为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。然而随着居民生活水平提高，不少当年的首批业主渴望改善居住条件，搬进更好的楼盘。
一年租售交易两三成
“在这样的诉求下，2005年7月，广州市政府出台新政：安居房购买两年后可出售。交易的税费跟商品房标准一样，土地出让金按评估价的1%征收。不足5年以上的需征收个人所得税。”一位资深业内人士这样解释新政出台背景。
新政策激活了棠德花苑租售市场，小区物业管理处李小姐说，这两年二手楼交易非常活跃。据透露，不算出租，在物业管理处备案的已经易主的房屋就占了四成左右，“一些业主因为还没到上市交易年限，所以不能放盘”。
据中原地产主管李先生保守估计，棠德花苑一手业主至少有五成把房屋租售出去。在棠德花苑E11楼，记者调查了22户住户，只有5户是一手业主，7户为二手业主，10户为租房者，一手业主不到三成。
到底自开盘以来棠德花苑的一手业主还剩多少户自住？记者询问了多个有关部门，结果未有答复。
据调查，这里的一手业主售房可获利至少10万元。某中介公司老板邓先生，也在小区里买了经济适用房，当年的价格是每平方米一两千元，即使是2003年放盘的电梯楼的均价也不过2988元/平方米；但如今的成交价已经达到四五千元/平方米。走遍小区内20间中介公司，记者看到，一般60多平方米的楼梯楼标价都在28万元到32万元之间。以每平方米赚3000元计，40平方米大小的经济适用房就可以赚12万元！
不少业主把经济适用房放售，而更多业主则选择放租。业内人士认为，目前楼价高企，经济适用房业主很难通过出售安居房获取足够资金购买新的房产。目前，在棠德花苑租一房一厅不带家私都要700元/月左右，二房一厅带家私的则要1200元/月以上。
上图：棠德花苑的经济适用房不少已被一手业主转手
两会求解
人大代表：政府回购循环流通
一手业主，也就是当年的中低收入家庭，能不能坐收售楼差价和租金收益？不少市民认为不妥：如果已经搬离小区，就说明他们已不再那么贫困。政府财政补贴的实惠，被不再贫困的他们占有，不应该！
业主们却有道理：我买了房，拿了房产证，按政府规定年限上市，有何不可？
业主的话的确没错。可是，这种现状让人忧虑：有人把经济适用房当作生财工具，有人却缺少庇寒的住所。
广州市人大代表黄建水提出自己的想法：“能否把现有的经济适用房最大限度利用起来，让它们循环流通？”他建议，政府再建经济适用房，可以在购房时写入条款：如需交易，需按当年购入价市场比例结合目前市场价，由政府回购。“政府回购的房屋可以再次售给其他中低收入家庭。”具体来说，当年市场价4000元/平方米的房子以2000元/平方米价格卖给中低收入者，比例为2：1；按此比例，假设目前市场价为5000元/平方米，政府的回购价则为2500元/平方米。
广州市政协委员陈德发说，这样做，可以实现经济适用房的利用最大化，这是对政府财政，也就是纳税人的钱的节约。
（晓健／编制）
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