土地增值税预征改清算 增加200%的税收收入

　　开发商靠囤地卖地、捂盘哄抬房价的行为遇到了强力挑战。1月16日，国家税务总局下发通知，将土地增值税“预征”改为“清算”，掀起一场土地税收风暴。

　　这意味着很多开发商需要补缴税款。国税总局地方税务司有关人士透露，各地可根据通知制定适合本地的清算办法，国税总局会对清算结果进行督察。

　　增加200%的税收收入？

　　对于土地增值税的清算，国税总局明确表示是为了增加税收。据国家统计局数字显示，2006年土地增值税收入达230亿元，仅占全年全国税收收入37636亿元的6%。

　　据中央财经大学财政与公共管理学院副院长、税务专家刘桓初步估算，如果按此次征收土地增值税的税率计算，年度土地增值税的总收入将达到500亿~800亿元之间。据国税总局的估算，2006年的房地产税收收入（耕地占用税和契税）约1000亿元，其中契税约900亿元。也就是说，土地增值税将因此一举成为与契税并驾齐驱的房地产税税种。

　　土地增值税不是一个新税种，1993年中国就开征了土地增值税。

　　由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，土地增值税征收多采用“预征”。在项目销售面积不到85%的时候，预征土地增值税(各地税率不同，北京为销售收入的1%)，等销售超过85%后再清算补足。但在实际操作中，这往往成为开发商拖欠税款的借口。

　　“导致这一局面的原因首先在于土地税制设计本身的制度性缺陷，其次在于一些地区房地分离式管理的体制性弊端。”北京师范大学博士生导师董藩认为。

　　税务部门认为，尽管房地产税收收入逐年增长，但是其占整个财政收入的比重还较低，这与国民经济和房地产业的发展并不协调。“所以，借本轮调控的大好时机，强化税收征管，进而增加国家税收，提高税务机关的权威性，就显得十分必要了。”董藩表示。

　　打击囤地，压缩企业利润

　　一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业可能遭遇较大的税负压力。国土资源部资料显示，截至2005年初，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，空闲土地82.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量接近400万亩。

　　加大增值税征收力度，将对房地产企业的利润造成重大影响，对过去以低价吸纳大量土地储备的发展商影响尤大，因其土地价值增值部分最高。

　　“如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出高昂税费。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

　　在比较2004年“8·31大限”和土地增值税对市场的影响时，聂梅生认为，其实地方政府还是不想把土地价格推得太高进而影响到房价。她预测，地方政府在出台具体细则时，对于8.31前后的土地应该是区别对待。

　　“对房地产开发企业来说，减少利润就是增加了房地产开发企业的成本。”聂梅生表示，“当然，不是所有企业的成本都要增加，企业情况不同影响就不同。”

　　税收调控新阶段

　　1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。

　　财政部财政科学研究所税收研究室主任孙钢认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”

　　万通董事局主席冯仑表示：“这个政策促进了房地产企业更注重于产品质量和管理机制的创新。它要求企业尽快调整产品结构，治理好企业管理机制。另外这个政策对于缓解土地供需矛盾也是有利的。”

　　冯仑提醒开发企业，未来政府还会有一些政策出台，比如物业税等，所以企业一定要做到强自身才不惧怕任何调控措施。

　　“我们不会怀疑此次通知的执行力。”万科企业股份有限公司首席研究员谭华杰告诉记者，即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

　　聂梅生和冯仑都认为，“如果现有政策尚不足以把房价高涨治好，不排除物业税今年年内出台实施。”也许，加大税费政策在2007年的房地产调控中的作用很可能还只是开始。相关资讯1993年，财政部颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定自1994年1月1日起执行。

　　1995年1月27日，财政部制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

　　2005年6月1日，上海市各区统一向花园式住宅（独栋别墅）开征土地增值税。

　　2005年8月，深圳市拟恢复征收土地增值税（2001年免征）。

　　2006年9月，上海市财政部门就征收土地增值税课题进行调研。

　　1995年~2007年1月，土地增值税处于预征或免征状态。

　　2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。