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经济:楼市“清算”,跌还是不跌?

  楼市“清算”,跌还是不跌?

  一些专家认为,由于人们对住房的刚性需求,加征税收只能增加政府的收入,并不能有效抑止房价。

  撰稿/杨艳萍(记者)

  一条“搁置”13年后被重新启动的楼市政策,在第一时间引发了国内证券市场地产股的巨大振荡。

2007年1月16日,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下文简称“通知”),要求从2月1日起,对全国各地区的房地产企业土地增值税项目进行全面清算。据此规定,将向房地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。

  1月17日,沪深两地股市开市后,地产股全线走低,当日下午,大部分地产股逼近跌停,跌停封单超过了百万股,深成指一度大跌400余点。根据港澳资讯的统计,“通知”发布后的两天时间里,两地房地产股总市值损失510.34亿元,其中地产龙头万科A市值损失97.45亿元,前10大房地产股市值损失累计达342.80亿元。

  地产股慌不择路,显示一个具有普遍性的市场预期:“清算”政策将在未来的一段时间,增加房地产企业的成本,进而对房地产企业的盈利能力产生重大影响,这一影响直接关系到今后国内楼市的价格走向。一时间,“清算”政策对房价可能产生的正负两方面的作用,成为人们关注的话题。

  下跌

  本轮各项楼市调控政策接连推出以来,在部分城市已经遏制住房价疯狂上涨的势头。不过最新出台的“清算”政策显示,目前房价下跌的幅度,仍旧没有达到调控的预期目标。上涨乏力高位横盘的楼市,不仅继续受到百姓诟病,而且也已成为经济保持持续健康发展的过程中,一个无法回避的隐患。

  新政出台,首当其冲的当数在本轮调控中已经锐气大减的中小开发商。市场人士人为,“清算”政策的关键效果,在于控制了开发商的资金链。对于原本步履维艰的部分中小开发商,交纳一定比例增值税,无疑增加了开发成本。由于房价过高,市场向淡,新增压力迫使它必须尽快回本抛售。如果由此产生了联动效应,使市场供应大增,原本支撑乏力的楼市价格联盟,就可能出现大面积解体,并迫使大开发商们被动跟进,最终形成雪崩效应,造成楼市价格下降。

  这其中,银行对房地产行业未来走向的看法,会起到一个决定性作用。众所周知,银行贷款是根据对企业运营情况的评估来发放的。如果房地产行业收益大减,银行出于控制风险的考虑,就会相应收缩银根。具体的过程,可能表现为:征收高额增值税——开发商利润减少——银行紧缩贷款——开发商资金链趋紧——获利盘争相涌出——房价开始下跌——楼市走向熊市。

  在不少业内人士看来,此时“清算”政策的出台,表明了国家对地产市场调控的决心,即使短期对楼市价格未必造成实质性影响,但在心理上的暗示仍具有一定杀伤力。市场甚至猜测,如果在新政出台后,楼市价格仍不能调整到位,不排除政府继续加大调控力度的可能。

  不跌

  “清算”推行,房价下跌,对于这样的预期,市场上同时也出现了相反的声音。经济学者薛兆丰认为,古往今来,征税从来不能压低商品的价格,相反,征税还会引发三个事与愿违的结果:一是挫伤供应商的积极性,使本来就稀缺的商品进一步减少供应;二是商品供给减少,会使商品进一步提价,增加消费者负担;三,税赋实际上都是由买卖双方共同向政府支付的。

  英国剑侨大学的福利经济学家拉姆齐(Frank Ramsey)曾经指出:政府要想增加税收总额,而又不想因此打击消费,最好的办法就是对需求弹性小的商品采取多征税的原则,也就是说,对缺乏需求弹性的商品,可实行高税率,因为征税提价后减少的需求数量较少;而对于需求富于弹性的商品,则实行低税率,因为征税提价后减少的需求数量较大。

  著名的“拉姆齐法则(Ramsey Rule)”认为,只要商品的消费是互不相关的(即商品之间不存在替代性和互补性),税率就应当与需求弹性成反比例。根据这一法则,对缺乏弹性的生活必需品课以重税,对充满弹性的奢侈品课以轻税,会导致穷人税负过重而富人税负过轻。

  以食盐和青菜为例:在食盐的交易中,由于盐是人们的生活必需品,需求缺乏弹性,即使政府向盐商征税,税赋也会转嫁到买盐人的身上;而在青菜的交易中,由于菜农当天必须把菜卖掉,否则青菜会变质腐烂,供给缺乏弹性,即使政府向买菜人征税,税赋也必定转嫁给菜农。

  由此薛兆丰推断,由于人们对住房的刚性需求,加征税收只能增加政府的收入,并不能有效抑止房价,而且不管政府规定税赋向哪一方征收,都不会影响买卖双方分担税赋的比例——只是缺乏弹性的一方,支付的比例较大;富有弹性的一方,支付的比例较小而已。在住房的交易中,购房者的需求往往缺乏弹性,所以即使政府向房子的卖家房地产商或炒楼者征税,税负也自然会转嫁给购房者承担。

(责任编辑:李培苗)

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