看看这些房地产商的奇谈怪论

　　国家税务总局刚刚下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，上海一些大型房地产开发商就准备联合起来给领导上书，说是“希望能考虑一下企业的生存问题”云云。

　　这可真是一桩平常不过的事情。

《红楼梦》第五十三回“宁国府除夕祭宗祠，荣国府元宵开夜宴”中怎么写的？贾珍皱眉道：“我算定你至少也有五千银子来，这够做什么的?如今你们一共只剩了八九个庄子，今年倒有两处报了旱涝，你们又打擂台，真真是叫别过年了！”黑山村乌庄头赶紧陪了不少笑脸软话。

　　贾珍贾老爷的年不会过不去，房地产商的命也不会被土地增值税清算了去。财政部不久前发布公报称，通过对全国39户房地产开发企业进行检查，发现隐瞒利润现象相当普遍。这些被查企业账面利润率12.22%，实际平均利润率26.79%，高的甚至达到57%。

　　当然，这些从来自诩为精英的老板们不会没有话说，上海房地产商此次上书内容之一，即“上海房地产开发并没有外界说的那么‘暴利’”——这话说得着实很有水平。多少算暴利？外界传的又是多少？反正都是来无踪去无影的事情，至于上海房地产开发到底有多少油水，那是无论如何也不能公开的，因为他们的北京同行已经叫嚷过，“强行公布商品房成本是在制造国耻”。

　　房地产开发商叫屈的另一条理由那就更是天经地义了。他们说，很多开发商资金链已经非常紧张，如果大幅征收土地增值税，甚至会带来很大的金融风险。易宪容教授曾提出，房地产业试图或者正在要挟中国经济。汝谓不信？试看这些“企业公民”的“实话实说”，你就会由衷赞叹理查德·康尼夫在《大狗——富人的物种起源》中提出的观点：财富这东西与某一类人有缘。富人身上保留了更多的野生动物特征，因此在财富积累上比我们芸芸众生更有效。

　　说来说去这都是没有办法的事情。乌进孝们种了贾府的地，自然只能“日子有限，怕爷心焦，可不赶着来了”。至于土地增值税，虽然1993年发布的《土地增值税暂行条例》即给出了征收依据，奈何那些雄踞各类富豪榜单者始终处在“资金链紧张”中，故而为地方发展大计，只能一免再免，一缓再缓，以至今日竟成了习惯，好比梁实秋老先生笔下的饕餮之徒，“一顿饭中见不到三寸见方一寸厚的肉块，便要大叫嘴里淡出鸟来”。

　　中国有句俗话，会哭的孩子有奶吃，其实反过来也说得通，有了足够多的奶水才有气力哭得更凶更响。正因为此，看似平等的市场经济的痼疾是，“坚持一方面利益的少数人不断地大声疾呼，而在相反方面具有自己利益的大多数群众却默不作声；因为即使这件事情曾多少引起了他们的注意，也没有人愿意为对本身无足轻重的那种事业而努力。因此，少数人获得胜利，即便利益统计表明，这少数人的总利益只占许多沉默者的总利益的十分之一或百分之一”。（马歇尔，1890）

　　值得指出的是，笔者并不认为房地产商集体上书的行为有何不妥，毕竟，利益集团的分化以及意思表达，这是不以人的意志为转移的趋势。问题则在于，过去十几年间，房地产业积聚了大规模的经济和社会资源，由此形成的房地产商集团以自觉的意识影响公共政策和社会风向的力量也是最强的。加之近些年来在政绩、财政压力以及其他种种因素促发下，地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣，更是为房地产商与地方政府的结盟提供了可能。由此，作为利益相对方的购房者，虽人数众多但声音微弱，很难避免舒尔茨所称的“数量悖论”。

　　一段时间以来，出于无可奈何的心境，民众对于房地产商的语言暴力不断升级，后者的几乎每一次发言都会遭致如潮水般的抨击。但即便如此，房地产商们依旧直言不讳着各种各样的奇谈怪论，究其原因，或者如马克思所言，“如果有50%的利润，资本就铤而走险”，再或者就是，房地产商们压根就不觉得“房奴”的反抗能构成威胁，因此也根本谈不上铤而走险，只当是“今年你这老货又来打擂台来了”。

　　所以说，在中国这样一个长期匮乏商业伦理、诚信基础的国家里，公众利益的实现必须倚重第三方力量的介入。两年多来，中央政府连续出台包括金融、财政、税收、土地等在内的一系列楼市新政，本意即在于矫正市场博弈的失衡，只不过，由于作为强势方的房地产商们技巧纯熟、花样百出，以至调控与反调控始终处在胶着状态前景不明。此般尴尬应该帮助政府进一步看清，如若没有严厉的规治，自由放任的房地产市场何其可怕。

　　亚里斯多德曾说：“只有笨蛋才会对该愤怒的事情不愤怒。”于是乎，烈火烹油、花团锦簇般的诺大贾府最后“好一似食尽鸟投林，落了片白茫茫大地真干净”——动辄喜欢上书的房地产商们最好先去看一看书，看一看那些能教人以智慧而非伎俩的书。

　　易宪容教授曾提出，房地产业试图或者正在要挟中国经济。汝谓不信？试看这些“企业公民”的“实话实说”，就会由衷赞叹理查德·康尼夫在《大狗——富人的物种起源》中提出的观点：财富这东西与某一类人有缘。富人身上保留了更多的野生动物特征，因此在财富积累上比我们芸芸众生更有效

　　相关数据

　　上海土地增值税每年可征400亿元

　　上海市统计局公布的数据表明，2005年，上海市房地产企业销售收入达2160多亿元。专家据此估算，房地产企业毛利至少在1200亿元以上，土地增值税至少能征收400亿元左右。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额(基本等于项目成本)50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　虽然该条例还规定，增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税，但知情人士判断，上海土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%。某房地产商表示，很多项目甚至超过300%。”

　　不少上市公司已经开始预留。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

　　上海市财税局有关人士透露，由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。

　　如同20%的二手房交易个人所得税一样，土地增值税一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种。

　　上海二手房交易个人所得税细则规定，如果无法提供完备资料，二手房个人所得税税率以房产总价的1%～2%计算，而不是增值额的20%。实际操作过程中个所税实际征收额大部分采用了总价1%～2%的税率——其实已经出现某种变异。