北京土地增值税细则月底出台 8千万平成焦点

　　“北京市的细则不会超出国家文件的范畴，具体内容是结合了这次国税总局下发的土地增值税清算通知的规定和21号文件有关内容。”

　　与前两年“8·31”抢关拿到地的喜悦心情不同，北京开发商们最近一直在忐忑不安地等待北京市土地增值税清算细则的出台。

　　1月24日，记者从北京市地税局了解到，北京市土地增值税清算细则已经初步拟定，有望在月底出台。北京市“8·31大限”到来前集中过户的约500多宗土地，约8000万平方米的土地将再成土地增值税清算关注的重点。

　　细则将出

　　“北京市的细则不会超出国家文件的范畴，具体内容是结合了这次国税总局下发的土地增值税清算通知的规定和(财政部和国家税务总局2006年3月联合下发的)21号文有关内容。”上述知情人士表示，北京市土地增值税清算细则内容已经初步拟定，就等上面有关部门审批。该知情人士同时表示，正因细则具体内容没有最后敲定，目前暂不方便对外透露。

　　另据了解，细则出台后，北京市有关部门还将组织一次联合执法检查，对北京市房地产企业土地增值税清算情况进行检查。

　　日前，北京一家媒体报道称，北京市税务部门2006年抽查了68户外资房地产企业，其中有20家纳税存在问题。

　　“不仅是外资房地产企业纳税上存在问题，国内一些著名房地产开发企业也存在类似行为”，北京市税务稽查部门一位人士告诉记者，有国内著名房地产开发商采取以其他企业名字注册项目公司，然后待项目销售完毕后，也不注销项目公司，只是留一个空壳公司，以逃避清算土地增值税款的行为。

　　“清算增值税行动，还是采取由房地产开发企业自行申报清算，税务部门进行抽查的办法”，上述北京市地税局有关人士说，税务部门不再对偷逃土地增值税行为宽容，等到土地增值税清算细则出台后，税务部门将跟房地产开发企业算总帐。“对于达到清算条件而不申请清算土地增值税的企业，收取万分之五的滞纳金”，这位北京市地税局有关人士说。

　　他继而表示，细则涉及面广，将区别房地产开发项目类型进行清算，但是可以肯定的是对土地价值增值的清算是最严格的。这其中包括房地产开发项目的土地增值和国有土地使用权转让的土地价值增值。

　　“清算时必须有当时交易发票，否则按当时平均地价计算”，北京市地税局地方税管理处有关人士说。

　　“8·31”土地进入风暴眼

　　有专家指出，土地增值税清算对通过招、拍、挂拿到的地块影响不大，对通过协议转让的低价地影响较大。

　　据悉，有关部门规定在2004年8月31日之后，北京土地交易一律实行招拍挂，即“8·31大限”，于是在北京土地市场上出现了2004年8月31日之前集中过户的“抢关”现象。

　　北京市国土局的一份统计资料表明，截至2006年9月，“8·31”大限到来前集中协议转让的8000万平方米土地中的约2600万平方米的住宅规划用地还没有上市。

　　而这2600万平方米住宅规划用地中约有1560万平方米土地正处于开工建设和未销售阶段，这批项目将集中在2007年和2008年上市。

　　“当时大家都在抢着过关，有很多项目压根没做详细方案，待到把地抢到手才发现，拆迁完成不了”，北京思源置地房地产顾问有限公司董事长李国平在一次“8·31”专题论坛上表示，有很多在“8·31”大限到来前抢地的开发商根本不具备开发资格，目的只是想发“地财”。

　　据悉，至今“8·31土地”仍是北京一些大型房地产企业获取土地的主要途径，他们通过兼并或直接收购这些“8·31土地”持有企业，来达到增加自身土地储备的目的。

　　据统计，北京市地价自“8·31”至今已经平均上涨了5-6倍。

　　记者从房地产行业内了解到，某房地产公司在北京市丰台区南三环附近一处建筑面积约200万平方米的住宅项目即是“8·31”大限之前搭末班车拿到的，当时北京平均地价约2400元/平方米，该地块面积约10万平方米，而目前该楼盘的平均售价在8400元/平方米。另据该项目开发商提供资料称，项目开发投资约为60亿元，而以该楼盘目前的平均住宅价格(该项目有1/3部分为商业地产，售价要高于住宅)计算，该项目目前售价可达到168亿元。即使把开发总投资当成本计算，则该项目的利润率也有180%。

　　假如该项目在开发时按照规定对项目预提1%的土地增值税，计提了1.68亿的土地增值税。则待到该项目全部完工时，扣除20%的扣除利润后，该项目利润率仍有168%，按照国税总局有关规定，则应适用50%税率，则该企业需要清算的土地增值税为48亿元！而在进行土地增值税清算时，该项目需要补缴46.32亿元税款。