来自市统计局的调查数字表明，去年我市住宅类商品房价格增幅为2.6%，而全省平均增幅为5.1
%日前，我市将开展全市性住房状况调查的消息引起了广大市民的关注。据悉，此次调查是根据国家建设部和省政府的部署开展的，旨在摸清各类居民的住房状况和需求情况，促进房地产业与经济社会协调发展，从而采取措施更好地解决低收入家庭的住房困难。
来自山东省建设厅的消息，2006年1月至11月，我省新建住宅类商品房价格涨幅趋缓。新建住宅类商品房平均销售价格为2278.5元/平方米，同比上涨5.1%，涨幅比上年下降3.4个百分点。
2006年我市住宅类商品房价格是涨还是落？未来房价走势如何？
每一个新楼盘的推出，都会牵动市民和外地投资者关注的目光。（资料片）
市区住宅类交易量下降
王女士是威海锦多置业顾问的工作人员，多年从事二手房交易的她谈到2006年的总体形势时说，从交易量上看，上半年好于下半年。尤其是从去年10月份以来，公司的交易量明显下降。虽然房地产销售有淡旺季之说，但她不认为目前的情况是纯粹“淡季”的原因。“因为同样是所谓的‘淡季’，2005年我们却感觉不到这种变化。
”王女士肯定地说。
威海大姐房产超市的房产部主任孙建平有同样的感觉。她说，2006年市区二手房交易明显不如前几年。尤其是8月份住房转让税“强征令”实施后，超市的交易量明显下降。从价格上看，尽管2006年市区二手房交易价格普遍达到3000元/平方米，但涨幅却小于以前。另外，2006年还有一个明显特征是，市区房价增长幅度不大，但周边地区如环翠区张村镇、温泉镇江家寨等地的房价基本达到了与市区持平。
2006年，市区二手房交易量下降，交易价格增长速度放缓，那么一手房销售情况如何？
“房价虽然继续走高，但涨幅明显趋缓。”高区一家房地产开发公司销售经理林女士说，她所在的公司与其他公司在2003年底合作开发了一批普通住房，在2003年底刚推出时是期房，处于认购阶段，但房价很快攀升，初推出时1800元/平方米，到2005年底涨到2800元/平方米，两年的增幅达到55%。去年春天，住房全部完工，成为现房，到年底每平方米房价上涨四五百元，涨幅为18%。“按道理现房应比期房涨得高，但2006年的情况却相反。”林女士说。
位于经区的一家房地产开发公司销售负责人吴女士说，整个2006年市区整体房价变动比较平稳，尽管商品住宅平均销售价格超过3000元／平方米，但增幅却比以前降低。据她分析，前几年市区房价的涨幅每年都保持在10%以上，个别楼盘涨幅甚至达到20%，但2006年涨幅在5%至10%之间，涨幅回落应是不争的事实。
市统计局城调队综合科副科长王国兴说，根据他们掌握的情况，虽然2006年市区个别楼盘价格保持较高涨幅，但综合全年整体情况看，房价涨幅明显回落。
供求平衡是房价增长放缓的主因
缘何威海市区房价在2006年放慢了增长的脚步？孙建平认为，国家连续出台的宏观调控政策起到了一定的作用。她告诉记者，从国家出台对二手房交易征收营业税开始，二手房的交易量就开始下滑，到去年对二手房交易征收个税以后，这种影响更明显。
“国家的宏观调控政策可能会对威海房价的上涨起到抑制作用，但我个人认为更多是房地产市场本身调节的结果。”林女士说，市场的发展变化有一个自身的规律，在房价基价低时，上涨的空间自然就大，如今基价高了，要继续保持较高增长幅度肯定很难。而且经过几年的发展，威海的房地产开发商和消费者都变得理性起来，再出现像2003年和2004年那样的暴涨情况几乎不可能。
“威海房价涨幅回落的真正原因在于供需关系趋于平衡。”王国兴说，他们曾做过调查，发现前几年需求增大是拉动威海市区房地产价格上涨的主要原因。而需求的增大主要体现在以下四个方面：一是大量适婚人口的存在使得市场对房屋的需求增加。据第五次人口普查的资料，市区15岁至24岁的人口为12万人，也就是说2000年至2005年适婚人口为12万人左右，意味着新增住房需求将近6万套。二是迁入市区人口的增加导致房屋需求的增加。从2001年至2005年，威海市区共迁入人口12.03万人，这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决住的问题。三是外来暂住人口的增加也加大了对住房的需求。市区的暂住人口近几年一直稳定在10万人左右，2005年达到了11.1万人，这对于60.65万人的市区人口来讲应该是一个很高的比例。这些暂住人口的存在，一方面使房屋租赁市场需求增加，另一方面也刺激了房产市场投资人的热情。四是入威避暑度假和进行住房投资的外地客户及韩商的增加，据房管部门的资料显示，在威海的高标准楼盘，外地购房客户购房比例超过50%，有的楼盘甚至高达80%。
为进一步整顿规范房地产交易秩序，准确把握、有效调控房地产价格，从去年11月开始，我市开始对房地产市场进行为期半年的专项整治。专项整治是否已经对房价的上涨产生抑制作用？市房管局市场管理科科长王小刚表示，目前整治活动处于自查自纠阶段，房价的变化与整治活动关系不大。
未来房价将稳中有升
“威海未来房价肯定不会再像前几年那样暴涨了，价格将在稳定中缓慢上升。”在采访中，记者发现，不论是统计部门，还是中介机构、房地产开发商，在谈到未来房价的走势时，看法基本一致。
王国兴说，房价上升是由于多方面因素造成的，一是房地产开发商有一个利润预期。前几年，威海市区住宅类房价一直处于高增长期，房地产开发商对房产的利润预期很高。虽然随着市场发展，目前房地产市场供求关系趋于平衡，但房价想马上降下来不太现实，只能是增长趋势放缓。二是商品房开发的土地成本逐年加大，这也是造成商品房价格上升的一个重要原因。三是随着经济的发展，人们收入的不断提高，投资房地产的人越来越多，也在一定程度上助推了房价的上升。
林女士认为，在胶东沿海城市中，威海的房价并不高，由于威海是人居城市，再加上这几年威海房地产市场的兴旺并非本地人支撑，所以房价上涨的空间还很大，但房价暴涨的时代不会再来了。吴女士也表示，由于土地、人工费用和材料等费用逐年上涨，市区房价平稳上涨应是大势所趋。（本报记者曲唐实习记者 史春秋）
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