京穗等地业主联名上书 称物权法草案损害其权益

　　广州北京等地业主联名上书人大委员长吴邦国

　　指《物权法》(草案)第六章损害业主权益，将加剧社区矛盾

　　提出修改意见明确公共物业归业主业主大会具法人地位可提起诉讼

　　深读指引

　　昨天起，广州业主开始进行联署签名上书全国人大常委会委员长吴邦国，呼吁即将召开的全国人大会议修改《物权法》（草案）第六章部分条款，以进一步维护小区业主合法财产。

　　建议书发出方广州市业主委员会联谊会筹委会认为，《物权法》（草案）第七稿不但没有明确业主的共有权利，反而将开发商侵害业主权利的行为合法化，并且取消了业主大会和业主委员会的诉讼主体地位，这必将使社区矛盾更加激化。

　　因此，建议书请求全国人大修改《物权法》（草案）第六章，明确建筑区划内的建设用地使用权归业主共有；业主大会可以经民政部门登记注册成为非赢利性法人机构。

　　据称，目前广州已有近百家业主委员会和十多家业委会筹委会参与由北京等业主发起的这一行动。《物权法》（草案）将可能在3月召开的全国人大会上通过。

　　全国业主联名上书广州业主响应

　　1月21日，北京部分业主委员会建议，运用《宪法》赋予公民的权利，各地业主联署向全国人大提出要求，对《物权法》（草案）第六章业主的建筑物区分所有权相关条款应作出修改或规定，明确业主应有的权利。

　　广州业主委员会联谊会筹委会认为，《物权法》（草案）第七稿不但没有明确业主的共有权利，反而将开发商通过出售、出租和附赠等方式侵害业主共有权利的行为以允许约定的方式予以合法化，并且取消了业主大会和业主委员会的诉讼主体地位，这必将引起社区的更加动荡不安，导致矛盾更加激化。

　　公共物业产权不清业主自治地位不明

　　广州业主的建议书指出，《物权法》（草案）第六章关于业主的建筑物区分所有权的规定，部分条款侵害了广大业主的应有权益。

　　目前，各地侵犯业主公共权益的现象非常普遍，主要表现在：公共物业产权不清，公共权益屡遭侵犯；利益集团凌驾于法律之上，小区配套公建房屋和设施如车库、车位等以约定的方式被开发商出售、出租、抵押，物业暴力此起彼伏；业主自治团体成立困难、独立主体地位长期不明；业主自治门槛太高，自治机制运作不畅。

　　建议修改第六章5条内容

　　建议说，业主要求《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权相关条款作如下修改和增加规定，明确业主应有的权利：

　　一、区划内建设用地使用权、设施归业主共有

　　1.第七十二条更改为：建筑区划内的建设用地使用权归业主共有并颁发建设用地使用权证，但依法属于国有部分的除外。建设单位应将建设用地使用权证、建筑区划内所有建筑物及其附属设施的规划和竣工验收图纸等资料移交给业主大会和业主委员会。

　　[说明]《物权法》（草案）开始几稿规定了这些，后来在审议过程中被逐步取消，使得住宅小区内的产权边界变得模糊不清，业主共有的建设用地使用权被开发商侵占，随意更改规划、拒不移交相关资料的现象十分突出。

　　2.第七十三条更改为：建筑区划内规划标准配套公建的车库、车位、会所、物业管理用房、人防工程用房、托幼园所、卫生站、综合便民店、居委会办公用房、综合服务站、自行车存车处、道路、绿地等业主专有部分以外的公共服务房屋和设施、场地归业主共有，不得销售或赠送给特定人。

　　3.建筑区划内规划标准配套公建的水、电、气、热等基本公共服务设施设备归业主共有，不得销售或赠送给特定人，但依法属于国有部分的除外。

　　修改理由

　　“约定方式”给开发商借口侵占公共物业，形成垄断

　　广州业主委员会联谊会筹委会认为，业主生活所必需配套的公共房屋和设施，如果以约定优先原则确定其产权归属，允许归特定人专有，只不过是给了开发商等侵占公共物业一个“更适当”的借口而已。

　　业主生活所必需配套的水、电、气、热等基本公共服务设施设备，如果允许归特定人专有，将变成事实上的垄断，从而破坏市场秩序，影响业主的安定团结，这些问题已经被此起彼伏的开发商和物业公司的停电停水事件所证实。

　　二、业主大会可注册成为法人机构，可提起诉讼

　　4.第七十四条更改为：业主可以按建筑物设立业主大会，同时可以按建筑区划内所有建筑物设立联合的业主大会，业主可以选举业主委员会，业主委员会对业主大会负责并报告工作。

　　经半数以上业主同意，业主大会可以经民政部门登记注册成为非赢利性法人机构。

　　[说明]允许按建筑物设立业主委员会，将方便业主管理建筑物，同时又方便业主通过建筑区划内业主委员会之间的合作来管理楼宇外的共有部分。业主大会可以注册为法人机构将极大地保护业主的共有权益。

　　5.第七十九条增加规定：业主大会可以为维护共有财产之目的设立物业维护费公共账户，业主应按业主大会的决定缴纳物业维护费用，公共账户由业主委员会负责管理，资金的支出预决算由业主大会审批。

　　[说明]业主大会设立物业维护费公共账户将理顺业主和物业服务企业之间的关系，回归物业管理的本来面目。

　　6.第八十二条增加规定：业主大会或业主委员会可以代表业主对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，同时公告全体业主，业主也可以以自己名义对侵害业主共同权益的行为提起诉讼。

　　[说明]允许业主大会、业主委员会和业主对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，将极大地保护业主的利益，遏制开发商和物业公司对业主权益的侵害，从而减少纠纷，为创建和谐社区打下扎实的基础。

　　7.增加规定：《物权法》（草案）生效前关于建筑区划内的公共设施、设备、场地等的归属存在争议尚未达成一致的，适用《物权法》（草案）的规定。

　　[说明]明确《物权法》（草案）生效前的有关产权纠纷问题。

　　律师评点

　　《物权法》(草案)从来没有承认业委会诉讼资格

　　“《物权法》（草案）从来就没有承认业委会有诉讼资格！”针对倡议书中，业主提出的“《物权法》（草案）取消了业主大会和业主委员会的诉讼主体地位”的说法，律师许奋飞昨天更正说。

　　许奋飞是广州市律师委员会房地产专业委员会主任，有多年的物业管理案件从业经验。他认为，目前小区管理中有两个问题特别突出：一是业主大会成立难；二是业委会没有诉讼资格。因此即使成立了业主大会和业委会，业委会也不能代表业主大会去打官司。

　　许奋飞说，在广州物业管理实践中，地下停车场，球场、游泳池等公共设施的使用引起大量纠纷，但现在《物权法》（草案）也没有相关明确、完善的条款来规范。因此“现在的草案即使通过了，仍然会出现大量的物业管理纠纷。”

　　人大代表应到基层倾听业主受损害经历

　　许奋飞用“非常激烈”一词来形容《物权法》（草案）在立法过程中的各方利益斗争，他说这是其他法律所没碰见过，只有这部法律才能用这个词来形容。而建设方、物业管理机构都有自己的行业协会和政府主管部门，更容易影响立法。业主则没有自己的团体可以将利益诉求反映到立法机构。

　　因此，许奋飞认为，现在业主通过上书全国人大这种理性的方式表达自己的意见，关注自己的利益，是一种令人欣喜的事情，这在之前的立法中是很少见的。也符合国际立法的趋势。

　　许奋飞同时建议，人民代表大会的代表应该更多到基层收集意见，听听目前业主所经历的苦难，认识他们的权益被损害的程度。

　　背景

　　盛华仁：物权法（草案）要确保在即将召开的人大会上通过

　　1月18日-19日，在京的十届全国人大代表听取了关于物权法草案的汇报，全国人大常委会副委员长兼秘书长盛华仁在会上说，这部法律非常重要，立法非常迫切，属于中国特色社会主义法律体系中起支架作用的法律。从常委会审议情况和社会各方面反映看，现在对这部法律草案已取得共识，出台时机已经成熟，要确保在十届全国人大五次会议上顺利通过。

　　物权法(草案)七审史无前例

　　从2002年至今，《物权法》（草案）历经多次审议。

　　作为我国民法草案的重要组成部分，2002年12月，《物权法》（草案）提请九届全国人大常委会第三十一次会议进行初次审议。后十届全国人大常委会高度重视制定物权法的工作，对《物权法》（草案）先后进行了四次审议。根据全国人大常委会委员长会议的决定，2005年7月10日，《物权法》（草案）向社会全文公布，广泛征求意见。社会各界通过网络、信件等方式共提出意见11543份。

　　2006年10月，十届全国人大常委会第二十四次会议对《物权法》（草案）进行了六审，创造了全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。12月，十届全国人大常委会第二十五次会议对《物权法》（草案）进行第七次审议。