呼吁对群租市场专门立法

　　王海峰

　　最近,沪上一些高档小区里,出现了“提供日租房”的小广告。这是本市群租市场出现的新现象。群租升温和经营模式的衍生，源于市场需求和供给的旺盛。群租房一方面降低了承租人的居住成本，另一方面提高了房屋的利用率、增加了出租人的房租总收入。

　　总的来说，在群租房较多的一些小区，小区居民对群租现象大多持反对态度，沪上首起群租诉讼就是因物业管理公司拒绝“二房东”将8张床铺搬入小区而引发的。由群租而引发的市民安全感的下降，主要表现为小区管理难度较大，消防、卫生等安全隐患增加；出租人擅自改变房屋结构；承租人人数众多，过度占用公共资源，相邻权纠纷增加；群租房容易成为“黄、赌、毒”等违法犯罪活动的据点；群租房周围的治安状况下降等。“托管+日租”的群租新模式更是引起了邻里的不满。

　　笔者呼吁，本市应加强群租市场的管理，并将之纳入法制化轨道，促进群租市场健康有序的发展。

　　目前，上海现行相关立法是以房屋租赁行为为调整对象的，但是，群租关系的双方当事人不能认定为承租人与出租人之间的租赁法律关系，房屋的性质也不再是居住类用房而是经营性用房。因此，对群租缺乏强制有效的实施效果。例如，依据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，居住房屋租赁合同订立生效后，出租人应到社区事务受理中心办理纳税申报和租赁合同登记备案手续，不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应办理居住登记手续。由于群租房尤其是“日租房”存在承租人流动性大、承租时间短等特点，出租人和承租人根本不可能办理相关手续，这就对社会治安和小区安全管理形成诸多隐患。笔者建议，应针对群租市场的特点和运作模式，以单独立法的形式对之进行规范和调整，包括开业资格的前置性行政审批制度和程序、适租房屋的性质与条件、出租人或经营人的治安义务和纳税义务、以及承租人的义务等等。