物管纠纷呼唤法律“裁判”

　　物管费咋成了糊涂账？家里被盗物管该不该赔？随着物业管理行业的迅速发展，有关物管的纠纷和投诉逐渐增多。为什么很多纠纷发生后难以解决？专家分析，无法可依是重要原因

　　本报记者李丹“每个月交了那么多物管费，结果物管公司好像就是守守门、扫扫地，简直不划算！”提起小区的物业管理，家住成都城南某花园小区的王女士颇有不满,“物管服务不规范，但收费却不断上涨，真的该有相关法律来管管了！”

　　物业管理在中国已经走过了20个春秋，在提高老百姓生活质量的同时，社区物业纠纷近年来却频频发生，有关物管的投诉比例也不断上升，成为社会各界关注的热点。

　　今年我省“两会”期间，来自成都代表团的省人大代表钟祖祥等19人提交议案，建议制定《四川省物业管理条例》，以使物管能规范化并有法可依。2月13日，记者就物业管理中的种种矛盾在成都市进行调查走访，有关主管部门表示，关于物管的相关研究正在进行中，但具体的实施条例仍要等到《物权法》出台后才可进入立法程序。

　　物管费咋成了糊涂账

　　今年年初，刚拿到城南某楼盘新居钥匙，正要装修的张女士被小区物管告知：装修前须缴纳1500至3500元不等的装修保证金、0.03元/平方米/天的装修管理费、2元/平方米的建筑垃圾清运费、8元/天的公共区域维护费……同时每户还必须交200元的“水电周转金”，这200元只有到换物管或是卖房时才退还。张女士被弄糊涂了，怎么冒出来这么多费用？

　　跟张女士一样，对物管收费和支出情况存在疑问的还有许多业主。

　　年初，市民崔先生就和自家小区的物管较了回真。崔先生2003年购买了成都市中心一套70平方米的电梯公寓，物管收费为1.2元/平方米，交房时崔先生还一次性缴纳了5000多元的维修基金。3年多过去了，崔先生共缴纳了3000多元的物管费，加上每月6元的垃圾清运费，共3200多元。但最近崔先生发现，小区的地砖松动了不少，楼道的地砖也破损不堪，当他将情况反映给物管时，物业方却说物管费已入不敷出，暂时还不能修葺。

　　崔先生告诉记者，自家所在的小区有300多户，90平方米以上的大户型居多，物管费一年少说也有好几十万，平时物管除了看看门、扫扫地外，就没有什么事做，人工费应该也不多，自己缴纳的物管费去哪了呢？

　　他找到物管公司，要求公开物管费的收支情况。此外，利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房进行经营活动所得的收支情况，崔先生认为也应公示。比如电梯广告，广告公司支付给物业的电梯广告费，一个楼梯每年就有600至2000元，“这些钱不能成了糊涂账，钱哪去了，我们业主有权知道。”

　　家里被盗物管该不该赔？

　　近日，家住成都市城东某社区的张先生反映，“前天家里被盗，丢失了上万元物品。我认为小区的治安管理存在漏洞，被盗与物管公司的不作为有关。”

　　张先生说，物管公司很久以来一直消极不作为，不及时修缮围墙，不开路灯，聘用不合格人员当保安，甚至值班保安对进入小区的闲杂人员都不管不问，这直接导致他们小区在近段时间连续发生多起入室盗窃案。张先生有点拿不准，“能否以小区物管不履行安保义务为由，诉其承担部分赔偿责任呢?”

　　业主家财物被盗，物管是否应该担责？律师认为，这要看业主与物管公司的物管服务合同中是否有约定。

　　记者调查发现，在成都市不少社区，多年来一直沿用交房时开发商提供的前期物业管理协议，而该协议一般都由开发商和物管公司提供，物管公司为保护自身利益，一般都没有约定“业主家里财物被盗，物管公司应当负责”的条款。众所周知，前期物业管理协议是在业主接收新房时由物管公司提供的，那时还没有业主委员会，单个业主没有修改和发言权，由于急于拿钥匙接收新房，因此往往在粗略看过后就匆匆签字同意。

　　一位物管行业专业人士在接受记者采访时表示，之所以出现众多有关小区安全方面的纠纷，主要原因是物管公司和业主的观念上有差异。从香港传入内地的物管行业倡导“24小时保安”的理念，按照物管公司的理解，这是指物管公司提供24小时的巡逻站岗服务，而很多业主将其理解为提供24小时的安全保证。

　　四川公生明律师事务所吴顺文律师认为，根据国务院《物业管理条例》第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，即物管企业为业主提供的安全方面的服务主要是维护相关区域内的秩序，协助性的安全防范工作，非安全保障。

　　吴律师指出，近年来，成都新修社区业主家里被盗事件的确是发生了多起，业主损失少则几百元，多则上万元。那么，家里被盗，物管公司是否该负责？实际上，物管是否对小区盗窃事件负责，应当看其是否违反了物业管理相关法律法规政策，是否履行了双方签订的物业服务合同，在履行物业服务合同过程中是否存在过失，若物管企业未严格履行服务合同，或是在履行合同过程中有过失，则物管企业应承担相应的责任。

　　呼唤地方性物业管理条例

　　频繁发生的物管纠纷，引起市民们的广泛关注。今年我省“两会”期间，省人大代表钟祖祥等人在第35号议案中提议制定《四川省物业管理条例》，建议从物管的范围、内容，物管行政主管部门的职权，包括对物管公司的资质审核、批建、监督，仲裁业主与物管公司之间的纠纷等；物管公司的权利和义务；业主的权利和义务；业主委员会的组建及其职责；物管服务协议的主要内容等方面，制定详细可行的条例。

　　“现在物管公司和业主之间的矛盾重重、纠纷不断，物管公司也五花八门，是该好好规范一下了！”钟祖祥说，如今房屋多、小区多、物管多，物管问题涉及到千家万户，但现在的物业管理存在许多问题，如物管公司大多由开发商组建或指定、业主少有选择的余地，物管文件五花八门甚至有的物管服务协议存在“霸王条款”等。“这些纠纷发生后很难解决，主要原因就是无法可依。”

　　钟祖祥说，他们在调研中发现，老百姓对物管的要求其实很低，就是“交纳明明白白的费用，享受体体贴贴的服务”。他认为，如今在立法还没有出台的情况下，有关部门应该强化对物管公司的管理，切实保障业主的合法权益。

　　据记者了解，省人大法工委对于物管问题也非常重视。法工委主任张渝田表示，目前钟祖祥等人的议案已转交至省人大财经委负责研究，研究后将通过相关程序，交由有提案权的单位进行提案。

　　张主任还介绍，“早在两年前，我们就已委托西南财大的专家进行相关研究，目前已有了一些阶段性的研究成果。”他表示，制定该条例非常有必要，但由于一个条例的出台要经过非常复杂的程序，特别是目前还需要等待《物权法》正式出台，因此该条例短期内还难以纳入立法计划。

　　作为物管行业的主管部门，省建设厅法规处副处长吴城林则表示，《四川省物业管理条例》的出台极有必要。从立法角度来看，早在2003年，国家就已出台物管条例，但由于国家性法律法规不是很具体，而房地产行业近两三年飞速发展，目前也出现了很多新情况，发生了新变化。作为地方性条例，有必要对国家条例进行相应细化，同时对国家条例未明确的一些新情况进行相应补充、完善。