人大代表罗益锋认为 解决物业难题得靠物管法

　　在前期采访中，很多停滞不前的业委会筹备组都寄希望于今年春天可望通过的《物权法》，《物权法》能解决这些问题吗？

　　作为《物权法》草案审议组的北京代表团成员、列席市十二届人大五次会议的全国人大北京团代表罗益锋接受本报专访时表示，《物权法》并不能明确解决目前所表现出来的制度缺陷，但可以肯定的是，业主要处理很多事关切身利益的事项，成立业委会是惟一的途径，只有尽快制定《物权法》的配套法规——《物业管理法》，才可以扫清业委会成立难的一切障碍。

列席市十二届人大五次会议的全国人大北京团代表罗益锋。

　　信报追问

　　难题解决之一

　　开发商提供业主清单该法定

　　信报：建设部的文件规定成立业委会要经过三分之二以上的业主同意，且这个投票权数是以房屋面积计算，这是出于什么考虑？

　　罗益锋：我当时参与讨论的时候，就认为以房屋面积计算投票权数从字面上理解是合理的。因为小区的情况是千差万别，有的业主购买的面积大，无论什么事项，对他影响更大，他当然应该对小区的管理有更多的发言权。

　　不过，《物权法》草案中，就规定仅“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”时，才需要“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意”，决定“选举或更换业主委员会”等事项时，则只需要过半数的业主同意就可以了。

　　这种变化会让业委会筹备组在选举业委会时难度要小得多，但仅仅难度小得多还不行，要想彻底改变这种局面，必须以法律的形式予以明确“开发商必须向业委会筹备组提供业主清名册”等事项后才行。

　　信报：是什么原因造成这种难度？

　　罗益锋：两个问题。一是业主难找，比如有的业主买一大片楼或者多套楼房，然后用于出租，自己并不居住，要想找到他就很困难，但他又占有很大的投票权数，无法忽略。

　　第二，目前来说，相当数量的小区从入住之前就有这样那样的矛盾。在这种情况下，开发商或物业公司为了不让业主对其进行监督，他们多半会以“担心泄露业主隐私”为由，不提供清名册及提供其他方便。如果没有这个名单，工作就进行不下去了。

　　难题解决之二

　　最终解决要靠《物业管理法》

　　信报：新的物权法能不能解决这个问题？

　　罗益锋：《物权法》只区分“物”的所有权，这个问题只能依靠配套的《物业管理法》来加以解决，这个法才对这一系列问题加以解决。

　　我是《物业管理法》的议案牵头人之一，在建设部前不久给我的回复中，建设部完全赞成起草《物业管理法》。建设部也已经意识到，以前的物业管理条例有积极的一面，但也存在很多问题，必须加以解决，不然的话，业主维权甚至发生恶性事件的情况就会层出不穷。

　　信报：根据你掌握的情况，除物业和开发商外，还有导致业委会成立难的其他因素吗？

　　罗益锋：有！比如上海一个小区向我反映，业委会已经成立起来了，报到街道以后，街道出于各种利益原因迟迟不批，最后就明说不同意。“这个案例是典型的违法行为，但没人管，因为没有依据无从管起。”

　　文件规定，业委会筹备组应该接受居委会的指导和监督，所谓的指导和监督，是及时地向筹备组提供指导性意见以导向性地把关。但实际操作中，居委会对指导行为的度往往也掌握不好，常常将“指导”理解为“领导”或“控制”。所以，《物业管理法》除了解决物业和开发商的问题之外，还应该明确政府相关部门的职能。

　　除此之外，现在成立业委会筹备组时都采用自愿报名的方法，小区里的业主互不认识，选举时也只能看职务高低，一个普通业主和一个某某单位法制办主任肯定没法儿竞争。其实有的职务高的人要么动机不纯，要么就是太忙了，忙得根本顾不上小区里的事务。

　　业主维权

　　还是得成立业委会

　　信报：那按照《物权法》的立法思路，成立业委会可以解决什么问题？

　　罗益锋：一个小区有没有自己的业委会区别很大，因为与业主最密切的就是利益问题。比如停车费、物业费等等，有的小区物业在绿地里设置停车位用来出租，实际这个地方是被业主公摊了的，属于全体业主共有，即使收费，这笔钱也属业主所有。

　　同时，没有业委会的话，公共维修基金很有可能会被物业或开发商滥用甚至流失。这个现象还很严重。

　　在《物权法》草案中，说“可以”成立业委会的同时，还规定业委会有七大事项必须由业主自己决定，包括“制定和修改建筑物及附属设施的管理规约”、“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”、“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、“选聘物业”等，其实这就是说要真正维护自己的合法权益，还是得成立业委会。

　　其实从根本原因上来讲，成立业委会是要摆正业主与物业、开发商的位置和关系。

　　但成立业委会也必须选出好的班子，否则就只会更加添乱。

　　小区管理

　　街道办也应该担责

　　信报：如果实在成立不起来怎么办？

　　罗益锋：今后，小区会成为社会的一个基本的单元，为了实现小区和谐的目标，我去年提了四个配套的议案，希望出台四部法律。一个是物业管理法，一个是保安法，一个是街道办事处法，另外就是社区矫正法。其中，就提到一个小区发生紧急事件是谁来管理这个小区，应该是街道办事处。但我国现行的有关街道办的法律仍是1954年全国人大常委会颁布的《城市街道办事处组织条例》，只有三项职能。社会发展到今天，街道办普遍存在“有责无权”的现象，严重影响了其功能的正常发挥。因此要明确街道办事处在城市管理、社区建设和社区管理方面的职责。

　　信报：预计《物业管理法》什么时候能出台？

　　罗益锋：在本届全国人大没有列上立法计划，下一届人大有可能会列入。

　　信报：那可不可以这么理解，在物业管理法出台之前，业委会成立难的现象还没法儿改变？

　　罗益锋：也不是，只要《物权法》出来就有希望。因为《物权法》草案里毕竟有一句话：居民小区可以成立业主委员会。

　　信报：这个“可以”能否理解为现在没成立业委会的小区其实可以不成立？

　　罗益锋：这是因为现在条件不成熟，无法要求所有小区必须成立业委会，于是形成了这么一个折中的表述。

　　代表建言

　　物业管理

　　纳入社区建设

　　市人大代表任强说，业主对于开发商来讲，他是业主，对于居委会来讲，他是居民。那咱们在制定这个制度的时候为什么不把二者结合起来呢，让居委会管着业委会，业委会的所有事务都由居委会把关，有了事情的时候居委会可以替业委会撑腰。同时，要把物业公司纳入到这个管理体系之内。现在的情况是，不管业主还是居委会去找物业公司，对方就说了：我是一企业，我管不着，“物业管理企业完全游离在外了”。

　　任强认为应该把物业管理纳入到整体的社区建设中来，这样才能实现居民服务最大化而不是物业管理企业的经济利益最大化，“至少可以在这里找到一个双方都能接受的点。在此之前，要让业委会能顺利成立起来。”

　　物业纠纷

　　居委会来调解

　　在采访中，任强引用了朝阳区政府工作报告里的这样一个思路，“在新建住宅小区，积极探索街道统筹指导，居委会主导推进，业主、房地产公司、物业公司联动的社会管理机制，巩固和谐社会的发展。”“我认为这非常好，如果新建住宅小区各方实现了联动，就能充分发挥基层自治组织的作用。”

　　在实现这种联动之前，居委会要介入物业纠纷调解，物业纠纷调解要成为今后社区日常管理的一部分。任强说，居委会调解物业纠纷有很多优势：了解小区和业主的情况；处理问题周期短、成本低；具有较强的公信力。

　　建委动作

　　物业纠纷调解居委会将介入

　　“业主委员会只是一个非专业的松散团体，要和物业公司说理，必须有调解委员会中的专业法律人才帮助。”政协委员李幸福对东城区率先出现的民间“物业纠纷裁判员”十分赞同。但遗憾的是，全市目前仅有这一家区级调解机构，远不能满足此起彼伏的物业纠纷调解需要。

　　记者从市建委有关部门获悉，继东城区物业纠纷调解委员会成立之后，能够覆盖全市的物业调解纠纷网络也即将建立，而这一庞大网络的基层网点便是各街道居委会。

　　“物业纠纷调解今后将变为社区日常管理的一部分。”相关部门负责人表示，居委会担任物业纠纷的“第一调解员”有诸多优势。居委会不仅了解小区和业主的相关情况，处理问题周期短、成本低，而且作为第三方的居民自治组织，具有很强的公信力。“物业管理将从简单的行业管理延伸到社会管理层面，主要依靠属地管理。”这位负责人说。