昨天上午，快报“法律大讲堂”成功举行。江苏圣典律师事务所的多位专业房产律师为60多名读者奉上了一份法律大餐。王宏律师一段精彩的讲解，让在座的许多读者连连点头。正要购房的读者说：“今天来听王律师的讲解，让我买房时更加心里有数了。”已经买了房，但面临一些纠纷的读者说：“感谢王律师精彩的解说，我知道应该怎么处理纠纷了。”
律师提醒
火眼金睛明辨商品房
新房子并不等于商品房。
根据司法解释，商品房是由房地产企业开发的，向社会公众销售，并将房屋所有权转移给买方的再建或已竣工的房屋。这类房屋的核心要素有两个：一是必须由房地产企业开发建设，二是必须向社会公众销售。
经济适用房、集资建房等政策性或福利性住房，其购买人都被严格限制在特定的范围，销售价格比商品房市场价格低。消费者在选择购房时，不能贪图便宜，要关注交易的合法性，否则会招来不必要的麻烦。
认购先查四证
四证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。合法的商品房开发建设项目在具备四证的前提下才可开工建设，也仅在具备四证的前提下，方可领取《商品房销售（预售）许可证》，从而成为已经合法交易的商品房。
“认购协议”非“买卖合同”
认购、预订之类的协议往往较为简单，通常不被认为是“商品房买卖合同”，而仅仅是一个“预约”。由于签订认购、预订协议时，开发商的商品房建设项目往往还是“纸上谈兵”，存在一定的不确定性。所以签订这类协议时，双方都具有一定风险。
如果未经确定的商品房交易内容，因为不能归责于当事人双方的事由，在缔约时刻来到时不能达成一致的，可以解除认购，归还定金。反之，如果任何一方违背认购协议的内容，拒绝订约的，应该承担违约责任。
土地使用年限要搞清
我国的城市国有土地除了个别特殊情形外，均实行有偿、有相应使用期限的出让制度，不同性质的建设用地具有不同的最高使用年限。居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。购房人要对照约定的房屋使用功能，考量买卖合同中约定的土地使用年限的合法性。
销售公司口头承诺莫轻信
所谓“无商不奸”，一些无良的销售公司卖房时随意做出空头承诺，有的开发商也不知情，事后不予承认。还有一些分明是一个前台白脸，一个后台不照面。对此，建议购房人一是要搞清售楼人员的身份，二是最好不要轻信口头承诺。有要求、有想法，最好明明白白写进合同，对待口头承诺也要适当留一手，不妨将这些美言留在录音机里。
“得房率”要补进协议
商品房交易中，契载面积与实际交付面积有差异，是最常见的一类纠纷。法律上，处理此类纠纷的基本原则是“按约定办理。”
还有一类面积差异纠纷比较特殊，现行规定并未明确涉及，那就是公摊面积大了，使用面积小了，但是建筑总面积差异不大。建议购房人将“得房率”写进补充协议，并约定相应处理办法。
买的房子被“限制”可退房
有些购房人买了房，交了首付，签了合同，但是开发商就是不给办理按揭。最后一查，原来是房子受到“限制”了，整幢楼都被开发商抵押贷款了。对于这种情况，购房人可以开发商未告知情况下出售抵押房为由，要求解除合同，退还房款及利息。建议购房人在签约之前，查一查房屋有无抵押或者受限的情况。
房子总平面图须留意
房屋建设中的规划、设计变更是常有的情况。有些是由于工程技术上的客观原因，有的是开发商的主观原因。根据有关规定，开发商应该在变更确立之日起10内，书面告知买房人。买房人在收到通知起的15日内，做出是否退房的书面答复，逾期没有答复的，视为同意接受变更。建议购房人留意《商品房买卖合同》的附件1“总平面图”和附件5“套型及分层平面位置图”（需标注尺寸）。
精装房装修标准不能模糊
针对精装修质量差，品牌与约定不符的情况，购房人可以在购房附件“装饰、装修及设备标准”中加以约定。现实中，开发商为了避免承担责任，会将“装饰、装修及设备标准”约定得非常模糊，比如经常用“高档”、“优质”、“高级”等词语。建议购房人为了避免发生此类纠纷，不妨在《商品房买卖合同》附件6中，将约定尽可能详细。
业主咨询
房屋渗水
注意保留证据
律师讲座之后，是业主自由提问阶段。一位女士率先站了起来，她说自己是锦江花苑小区的业委会主任，由于小区存在诸多问题，让业主与开发商矛盾重重。
“从2002年底交付之后，我们就发现不少业主的房屋严重渗水。为此我们多次找到开发商维修，对方满口答应可就是一点动静没有。我们业主该怎么办？”
王宏律师说，开发商在交付房屋时一般都会提供住宅质量保证书，其中约定有商品房建筑的保修期。商品房在保修期内出现质量问题，业主有权要求开发商立即进行维修。当业主为此要求开发商维修时，要注意留下通知开发商的证据。
他提醒，常常还会出现的情况就是开发商来修，但每次都是草草了事，反复修了几次后，时间已过了保修期，开发商于是不闻不问了。遇到这种情况，业主也应当注意保留每次维修的证据，以便日后维权。“最后，如果出现大规模的房屋质量问题，小区业主应当组织起来，以业委会的名义去与开发商交涉，再找质检站检测，以便到法院去维权。”
物管更迭
需要重签合同
家住雨花台区的陈老先生说，他自从8年前入住这个小区后，麻烦就没少过，由于小区分几批开发，至今没能成立业委会。几年前物管改制更换了名称，但却越来越不负责任。现在小区道路损坏严重，一下雨就严重积水，治安也很糟糕，业主们的怨气很大，开始拒交物业费。他问，如何才能将现在的物管赶走？
邓立新律师回答说，由于法律规定只有业委会组织投票才能决定更换物管，因此在小区业委会迟迟无法成立的情况下，赶走物管非常困难。但他认为，虽然现在的物管系前物管改制而来，但是在法人上却不是一回事，因此新物管应当与业主重新签订物业合同，而现在新物管直接进入开始运作，法律上应当站不住脚，业主完全可以拒交物业费。
“房屋是你得的，
所以你有居住权”
“你完全拥有居住权，你的子女没有权利把你赶出家门。”面对一个老人痛苦的咨询，邓立新律师斩钉截铁地回答说。
这位老人来南京工作已经超过半个世纪。他说，目前在南京的住房是他多年前分得的，后来为了让女儿的户口迁进来，他把自己的户口迁出。这个房子在办理房产证时，以女儿的名义办理了产权。没想到如今女儿女婿却要赶他出门。
邓立新律师说，根据法律规定，目前他的女儿是这套住房的产权人，但是由于这套房子的确是老人所得，因此他拥有居住权，女儿没有权利把他赶走。
快报记者 吴杰 马乐乐 朱俊骏
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