《物权法》撑起百姓财产保护伞

　　昨日上午，十届全国人大五次会议在人民大会堂举行第二次全体会议，听取关于《物权法（草案）》、《企业所得税法（草案）》等的说明。有关《企业所得税法（草案）》，早报“两会经济厅”已在7日进行了详细地解读。本期“两会经济厅”，早报记者请相关法学专家对几经修改的《物权法（草案）》中的民生细节进行了解读。

　　昨日十届全国人大五次会议开始对《物权法（草案）》进行审议

　　早报记者林可

　　物权是个人财产权利中最重要的一种权利。通俗地说，物权就是人们对自己拥有的土地、房屋等不动产，以及对小到各种日常生活用品，大到汽车、飞机等动产的支配权利。而《物权法》就是规范人们取得、出让、出租、赠与这些财产及对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本的法律规则。

　　物权法调整的范围非常广，无论人们的动产、不动产所有权，还是国有土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、城市小区业主的房屋所有权，甚至日常生活中常见的抵押、担保等等行为都属于《物权法》规范的内容。

　　《物权法（草案）》之所以如此引人注目，很大一部分原因是法学界部分学者和立法机关部分同志希望物权法在财产保护方面能够起到宪法的某些作用，定位较高。

　　因此，如果物权法草案能够在今年的两会获得通过，将极大改变我们的生活，在百姓的头顶上将撑起一部保护自身财产权利的法律大伞。

　　最大程度减少物业纠纷

　　草案规定：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　福建师大法学院丁兆增教授点评：这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，《物权法（草案）》对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。

　　三途径解决物权受损

　　草案规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　丁兆增点评：加强对物权的保护，是维护权利人财产权益的必然要求。物权法草案在现行民法通则等法律有关规定的基础上，对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。

　　目前我国有关物权的法律规定散见于民法通则、担保法、土地管理法等法律的相关条款，对物权的保护不全面，缺乏系统性，有些规定也过于简单、原则，缺乏可操作性。

　　征地拆迁应给予补偿

　　关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。

　　为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法草案规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　草案规定：征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。

　　丁兆增点评：为确保征地、拆迁中补偿到位，物权法草案增加了一些条款，细化了相关规定，以确保百姓利益不受损害。草案规定了国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　维修基金只定收取原则

　　草案规定：建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。对于维修基金如何使用，草案第七十八条指出：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，应当经专有部分占有建筑物总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。

　　对住宅维修基金如何收取、管理和使用，《物权法（草案）》只做了原则上的规定。

　　丁兆增点评：许多业主都对维修基金的收取和管理颇有微词，也产生了许多法律纠纷。一次性征收几十年的维修基金是不符合我国国情的。政府其实可以借鉴香港、新加坡等国际通行做法，通过适当增加每月的管理费用，计提一定比例作为维修基金。使用维修基金必须经过业主委员会同意，但像泉州等城市很多小区都没有业主委员会，那维修基金该如何使用？必须还要有相关的配套规定。

　　业主委员会有当事人权利

　　只有成立业委会，才能为业主们当家作主，监督好物业这个“大管家”。但临危受命的业委会，从一开始就注定了其坎坷的命运。在泉州，有成立业主委员会的小区寥寥无几，设立业委会的重重困难可想而知。同时，业委会的法律地位一直没有得到明确。

　　丁兆增点评：《物业管理条例》的最大贡献就是，业主委员会是小区的代表机构。但要求有2／3业主的授权，许多小区的业主因此夭折。《物权法（草案）》中首次提出业主委员会具有当事人权利，可以起诉和应诉。

　　如今许多城市小区物业管理极不规范，物业管理公司成了开发商实施“售后服务”的主体。全国约有1／3的物业管理公司，从属于房地产开发企业。开发商与物业公司既为“父子兵”，又如何要求这些物业管理公司客观公正地化解与业主的矛盾呢？《物权法（草案）》的出台将极大为众多业主撑腰。

　　草案之个例

　　天台权益争夺

　　案例：曾先生是泉州市丰泽区兴淮花苑小区B幢楼的业主。2004年上半年，他们开始陆续入住该小区。可是在喜迁新居后不久，一件令人烦心的事情发生了———开发商在他们所住的楼房楼顶架空层上砌起围墙，擅自建房，意图将其作为办公室使用。开发商事前既没有同业主进行协商，也没有办理相关的审批手续。

　　业主和开发商围绕着楼顶天台空间谁享有处分权这一问题，争论不休。

　　2006年初，丰泽法院对本案作出了一审判决。法院认定，被告两开发公司违反规划设计，私自将该架空层部分围砌封闭墙体，该架空部分虽未计入业主的公摊面积，但其使用权仍属业主，被告作为开发公司并无处分权，现原告业主要求开发公司拆除私自围砌的封闭墙体合理合法，应予支持。故判令被告两开发公司拆除在第12层天台架空层私自围砌的封闭墙体，并恢复规划设计原状。

　　宣判后，开发公司不服，上诉至泉州市中级人民法院。泉州中院经审理维持原判。

　　专家点评：泉州法律援助中心李律师认为，对屋顶天台归属的争议，实际上涉及物权法理论上的建筑物区分所有权问题。由于我国物权法还尚未出台，与建筑区分所有权问题相应的法律制度还很不完善，到目前为止，只在《中华人民共和国城市房地产管理法》等少数法律或行政规章中有所涉及。法律的缺失和不完备是造成这些纠纷产生的主要原因。

　　解读：居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。

　　草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。专家认为，这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。

　　失物有偿归还？

　　案例：帮你找回丢失的身份证，100元；找毕业照，300元……丰泽的张先生把身份证搞丢了，找了很多遍，问了很多人，就是没找着。后来张先生听朋友说，有家公司专门从事失物找回的，不过要付钱。想起补办身份证的繁杂程序，张先生便主动找到了这家寻物公司。后来，这家公司果然帮他找回了身份证，并要走了他100元。

　　专家点评：2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案，使私有财产权上升为宪法权利，物权法草案对公私财产实行平等保护，这是社会主义市场经济所要求的交易秩序形成的条件，也是社会主义法治精神的具体体现。捡到失物并将失物交到遗失者手中，捡到者需要付出时间、金钱及精力，如果有偿认领失物，一方面，让捡到失物的人能够得到一定的物质补偿，另一方面，还能得到“拾金不昧”的头衔，“何乐而不为”？

　　解读：《物权法（草案）》第一百一十七条规定：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。（林可）

　　草案之名词

　　物：包括动产和不动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物，包括能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物。

　　物权：是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　所有权：物权中最主要的权利，是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。

　　建筑物区分所有权：通俗地说，就是时下老百姓十分关注的房屋业主的权利。所谓房屋业主的权利是数人在一个建筑物或一个建筑区内享有不同的所有权，这个权利是复合的，既包括对专属于自己的建筑空间的所有权，也包括对公共设施的共有权，甚至还包括基于共同居住关系产生的成员权等等。建筑物区分所有权这个法律称谓，是中国民法学界仿效日本而来。（林可整理）

　　草案之七审

　　七审之路历史回顾

　　从一审到七审，从2002年到2007年，《物权法（草案）》是全国人大立法史上审议次数最多的法律草案。这其间修改了哪些内容呢？

　　初审：从法律上明确保护私人财产

　　时间：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议

　　焦点1：明确物权有关概念。焦点2：明确保护私人财产草案。二审：完善保护私人财产法律制度

　　时间：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议

　　焦点1：赋予拾金不昧者报酬请求权。焦点2：强调农民集体财产不可私分。三审：强调私有财产平等保护

　　时间：2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议

　　焦点1：国家、集体和私有财产平等保护草案。

　　焦点2：征地、拆迁补偿应到位。四审：着力房产三大变化

　　时间：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议

　　焦点1：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主。

　　焦点2：对侵害业主共同权益的行为可诉。

　　焦点3：住宅建设用地使用权期间届满自动续期。

　　五审：删除有关居住权规定

　　时间：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议

　　焦点1：加强对国有资产保护力度。焦点2：删除有关居住权规定。六审：严控农用地转为建设用地

　　时间：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议

　　焦点1：删去“土地承包经营权抵押”条款。焦点2：住宅用地满70年续费条文被删。

　　焦点3：合并分立造成国资损失，要承担法律责任。

　　焦点4：车位车库应首先满足小区居民需要

　　焦点5：严格控制农用地转为建设用地。

　　焦点6：业主对建筑物内住宅享有所有权。

　　七审：绝不保护非法财产

　　时间：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议

　　焦点1：宅基地使用权的有关法律和规定。焦点2：删去质押公路桥梁收费权条款。焦点3：首次对城镇集体财产作出规定。焦点4：强调绝不保护非法财产。（据新华网）