《物权法(草案)》规定会所归业主引起争论(图)

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　　会所归业主，似“烫手山芋”?

　　《物权法（草案）》规定：会所归属，没有约定或约定不明确，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。但目前大多数会所经营困难陷入亏损

　　本报记者 张军 李宜航 王雷 尹安学 夏杨 陈晓鸿

　　会所，它是欧洲上流社会的代名词，无论是17世纪的互相交流艺术、文学、骑马心得；还是现在的商务往来、娱乐健身。

　　会所，它也是中国“有房一族”的心中之痛。

　　模糊的产权、混乱的管理、高昂的收费，使得许多会所成了业主眼中的“鸡肋”。

　　剪不断，理还乱。但再乱，也得理。

　　现状调查 小区会所变贵价场所

　　乒乓球20元/小时、桌球25元/小时、游泳20元/次、沐足88元/小时……家住广州某小区的黄先生不明白，当初买楼时承诺的为业主服务的会所，怎么会成了收费昂贵的经营场所。

　　这并非一个孤立现象，记者调查发现，本来是专用于业主休闲的会所，现在大多数被开发商变成了棋牌室、美容院、沐足屋、西餐厅……

　　最为普遍的当属“会所变酒楼”。在百度输入这个关键词，居然有多达644条相关网页，广州也有不少类似的例子：2005年，某小区数十名业主围坐在小区会所内，抗议开发商私自变卖会所改建酒楼，他们甚至悬挂了“严厉谴责无良发展商非法变卖会所改建成酒楼”、“无良发展商还我会所和房产证”等横幅以表明气愤之情。

　　据报道，他们于1999年以“每平方米近万元的高价”购买该小区物业时，当时的广告、小区规划图、小区的公约、合同上，都注明小区内设会所。但到了2005年3月初，业主们突然被告知：发展商要将会所卖给商家经营酒楼。

　　面对业主的不满，开发商在给业主的解释信中称，“会所是发展商的自有物业”，因此才“合法进行转让”。

　　会所究竟归谁所有？由于产权不明晰，开发商擅自改变用途，甚至干脆不兑现承诺、不建会所的例子屡见不鲜。《物权法（草案）》或许能给这些争端划上一个句号。在第七十六条中，明确规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　疑问① 会所若亏由谁来负担？

　　会所的权属归于业主，是不是就解决了所有的问题？并不是如此。拿着《物权法（草案）》仔细阅读后，叶先生并没有因为这样的规定而高兴多少。

　　“其实现在不少楼盘的会所都是亏本经营的，开发商为了卖好楼才贴钱经营会所，如果由我们业主自己来经营，亏损了怎么办？”他不无忧虑地说。

　　叶先生向记者透露，他所在的楼盘会所现在经营桌球、乒乓球、健身房、游泳、网球以及餐饮等项目，除餐饮外其它项目基本上每小时（次）收费25元左右。“虽然有时候也觉得这个收费不便宜，但如果业主来经营，可能分摊的成本更高，收费或许还要贵一些。”

　　叶先生的担心并非没有道理。据不完全统计，目前的会所95%以上亏损，广州就曾发生几宗完成了开发的楼盘开发商想把会所业权转给业委会，但业委会不愿意接收的纠纷，原因正是会所经营亏本，俨然成了一块“鸡肋”。

　　某楼盘业委会也直言，会所物权归业主后虽然可以对外出租，但承包者要盈利，会所消费必然高，最终还是让业主多掏钱消费，而会所亏本经营损失的也是全体业主。不仅如此，有法律专家指出，如果会所物权归了全体业主，业主将承担设施的专项维修资金，该费用远比现行住宅的专项维修资金高。

　　疑问②“约定”给开发商留后门？

　　按照《物权法（草案）》内容，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　对此，有不少购房者质疑，这不等于被开发商强制购买会所、车库等配套设施？楼价会不会因此更进一步抬高？尤其自去年以来广州楼价不断上升，这种担心更进一步加深。

　　“既然可以按照约定，开发商就会试图在卖房时先明确公建产权归自己所有，”有法律专家指出。这种事情实际上已经发生。据了解，北京一个楼盘在预售合同中已经约定，会所、车位、车库等公共部位归建筑单位所有，后者可以出售、出租或赠予。

　　北京天矛律师事务所律师、合伙人，北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会委员包华律师在自己的博客中撰文指出，目前市场上开发商的力量远远大于单一购房人。力量悬殊的双方通过协商方式确定一个事情，其结果肯定是偏向开发商的。这是市场规律所造成的。“从公平原则和救济弱势群体的角度出发，约定的方式是不可取的。另外，众多个人分别进行约定，很可能出现约定不一致的结果。”

　　然而，全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基并不同意包华律师这样的说法。“产权归属，需要看当初建会所时的具体情况。”他举了个例子，当初开发祈福新邨时，他已经明确“会所拥有单独的产权，我就是要自己经营。有约定的还是按照约定比较好。”

　　四大病因

　　穗九成会所均陷入亏损

　　调查统计显示，广州有约80％的楼盘都规划建有或已建有会所，运营中的会所95%左右都陷入亏损。小区会所运营困难，主要有四大方面原因。

　　定位失准

　　许多开发商当初建会所，仅仅是为了迎合消费潮流，提高楼盘形象，从而获得销售利润，实际上中看不中用，为日后运营埋下隐患。

　　功能失衡

　　由于建造会所的目的单一，导致会所在没有专业会所经营管理和设计人员介入的情况下，不从实际出发，致使会所位置不合理、功能设施定位不明确。

　　经营不力

　　楼盘销售结束后，大部分开发商或是把空闲人员派来管理会所，或是委托给小区物业公司管理，他们对该项业务并不熟悉，经营难度可想而知。

　　闲置率高

　　近几年，投资房产的比率增加，业主变更频繁流动性大，尤其是新小区的闲置率非常高，致使会所服务对象缺乏，经营举步维艰。