住宅用地满70年后自动续期

　　特派记者 姚丽萍 任湘怡

　　物权法从起草至今已历经13年。昨天下午，物权法草案交付十届全国人大五次会议各代表团审议。

　　物权法的一个重要原则是：重点规范现实生活中群众最为关心的问题。随着住房制度改革，住宅小区越来越多；业主的建筑物区分所有权，已经成为私人不动产物权中的重要权利。

人们关注：住宅小区里的哪些物权问题在草案中作了规范？

　　会所绿地 业主享有所有权

　　“小区里的会所到底算谁的？”史一兵代表说，买房子，很多业主都为这个问题感到困惑。如今，看看物权法草案，这个问题有了说法——草案规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

　　这个规定，对业主权利究竟会产生什么样的积极影响？陈旭代表说，简而言之，如果投入经营的会所赢利了，那么，这笔财富该怎么支配，应当由业主共同决定，通过业主大会表决，或者用于补充维修资金，或者作为小区其他公共用途。

　　小区里明明有地下车库，停自行车、停小汽车，都没问题。可是，偏偏有业主喜欢把车停在道路上，要不然，就停在绿地上。其他业主走路、行车不方便，更心疼绿地被压坏，就请物业公司去找“肇事业主”提个醒。不料，“肇事业主”振振有辞：那道路、绿地都是大家的，也有我家一份，有什么不好用的？

　　对此，立法草案提出：业主对道路、绿地等共有部分享有共有和共同管理的权利。陈旭说，这意味着，道路、绿地不仅有“你”一份，同时，“你”也得为“管”好这共有财产负责任——谁都不能乱用。到底该怎么用，得由全体业主表决，或者由业委会征求业主代表的意见。

　　车库车位 首先满足业主需求

　　“车库、车位，到底该归谁所有？”王午鼎代表说，在草案征求意见的过程中，这个“归属问题”也是一个热点。

　　经过对我国房地产市场的调查，借鉴国外的通常做法，立法者认为：属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，比如，电梯等公共设施，绿地等公共场所。但车库、车位的情形跟电梯、绿地不同。

　　从目前房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、出租或者附赠等方式，约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。为此，草案第73条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”

　　“归属问题搞清楚了，接下来，另一个问题也就不难解决了。”王午鼎说，现实生活中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；业主开车下班回家，不是没有车位、车库，就是车位、车库严重不足，只好占用小区道路或者绿地停车。为此，草案第73条第1款、第3款有针对性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有。”

　　住宅用地 届满自动续期

　　住宅小区的物权问题当中，广大业主最为关心的，恐怕就是70年土地使用期限的问题。业主们想知道：当住宅建筑用地使用期限满70年后，是否要申请续期？对此，物权法草案第150条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　“好，心上的这块石头好落地了！”陈旭代表说。不过，广大业主的心上还有一块石头悬着呢——住宅建设用地续期后，是否支付土地使用费？立法草案提出的设想是：这个问题关系到广大群众的切身利益，需要慎重对待，目前不宜作出规定；届时，可以根据实际情况再作慎重研究。

　　对此，郭广昌代表认为，对于以市场方式取得有限期土地使用权的住宅，立法可以考虑在土地使用权到期之后自动无偿续期。

　　但有更多的人大代表相信：商品住宅走进我们的生活，只不过是最近十多年的事，而住宅小区的土地使用期限是70年，再经过半个世纪的发展，我国的经济、社会发展水平，都要比现在高得多；那时，现在悬而未决的问题会有明朗的说法。因此，留下一些立法空间，未尝不是一种明智的选择。

　　新闻关注业委会不能做“浮萍”

　　“目前，业委会不是社会团体，也不是公司，结构非常松散，好像池塘里的浮萍，没有着落。但小区要有序管理，业委会就不能做‘浮萍’。”褚君浩代表说，他住的那个小区，业委会成员大多是兼职的，对许多跟物业管理相关的专业知识，比较生疏。

　　这样，就算业委会想做好业主大会的执行机构，想把小区的事务管理好，不少时候都难免“心有余而力不足”。较之业委会“专业知识技能”的短缺，物业公司的“专业性”就要强得多了，如此一来，业委会代表业主们跟物业公司对话，也就难免“底气”不足。

　　物权法草案中有专门的条款涉及业主和物业公司，褚君浩建议，物权法实施后，相关的行政法规应当对“业委会的属地化”管理作细化规定——街道职能部门、居委会不但要指导业委会的选举，还应该指导业委会的日常工作，以便业委会能够在小区管理中发挥应有作用。

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　　物权是什么？

　　物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的“物”享有直接支配，并排除他人干涉的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权——

　　1.所有权是指权利人依法对自己的“物”享有全面支配的权利。

　　2.用益物权是指依法对他人的“物”享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。

　　3.担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿。

　　为啥不叫“财产权法”？

　　物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法，主要从民事角度明确“物”的归属，即确认“物”是属于谁的，明确“物”的权利人对“物”的利用享有哪些权利，明确对物权如何保护，因“物”的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。

　　本法不叫“财产权法“，是因为财产权比物权内涵广，不仅包括物权，还包括债权、知识产权、继承权。债权主要由合同法规范，知识产权主要由商标法、专利法和著作权法规范，继承权主要由继承法规范。

　　物权受侵害怎么办？

　　草案专章对物权的保护途径、保护方法作了规定。草案第3章规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁等途径解决，也可以依法提起诉讼。

　　此外，当事人可以通过请求确认权利、返还原物、消除危险、排除妨害、修理、重作、更换、损害赔偿等方式保护自己的权利。这些保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

　　侵害物权，除了承担民事责任，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。