物权法半月谈：宅地满70年后自动续期

　　审议中的《物权法（草案）》给老百姓一颗定心丸住宅用地使用权“70年大限”自《物权法（草案）》前年向社会征求意见以来，成为老百姓最关注的问题之一。有消息说，全国人大法工委半个月就收到群众意见6515条。

　　反　应

　　“自动续期”入法案　老百姓吃下定心丸

　　“能看见‘自动续期’写在《物权法（草案）》里，真是非常好！这一条太重要了。”全国政协委员、河南省工商联副会长王超斌昨天一边翻看刚刚拿到手的“草案”，一边告诉记者说，这等于让老百姓吃了一颗定心丸。确实，自有住房的“70年大限”问题几乎每个人都会遇到。在广东清远工作的王先生去年决定买套房子。他选中了闹市区的一个楼盘，签合同时，发现使用年限上居然是“1998年”至“2068年”。这意味着，王先生实际上能够享有的产权从2006年算起，也只有62年，“70年大限”要提前8年到来！王先生说，售楼小姐告诉他，有些楼盘的产权甚至只有50多年。年限的缩水，意味着未来购房者将要支付额外的成本。据了解，“70年年限”是从开发商拿到土地使用权证算起，然而一般房地产从开发到销售至少要1至3年。如果遇上开发商资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全、分阶段开发等麻烦问题，购房者的“70年产权”都将受到吞噬。有专家指出，产权缩水是一种隐性损失。虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。

　　欣　慰

　　“自动续期”来之不易 没把矛盾转移下一代

　　《物权法（草案）》规定：“住宅建设用地使用权”使用届满后的规定明确为“自动续期”，这条规定来之不易。有关专家指出，土地是国家的，业主只是拥有土地使用权，并且附有年限。一般规定为住宅用地70年，商业用地40年，综合用地50年。从理论上讲，70年届满后，国家可以收回土地使用权。矛盾在于，房屋的产权是没有期限的。在有限的土地使用权和无限的房屋产权之间，该如何权衡？“可以想象的出路无非两种”，专家说，一种是房随地走，届满后国家将个人的房屋随土地使用权一并收回，并给予个人一定的补偿；另一种是届满后个人提出续期申请，并交纳出让金。《物权法（草案）》最开始是按照第二种思路设计的。直到第五稿，“第一百五十五条”的内容还是：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金……但对于草案起初的这条规定，不少人提出异议。有人指出，草案没有明确是业主个人申请，还是业主大会抑或业主委员会申请续期。至于续期的费用，更是意见不一。有人认为，如果没有约定，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付；也有人认为，应当按照申请续期当年政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金；更有人认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。而全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基去年在接受本报记者采访时也表示，在续期费用上，可参考香港的做法，期满后只象征性地收取费用。民间的争论最终反馈到了全国人大。五次审议稿中规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。“这一条太重要了，是应该这样，否则70年以后怎么办呀，怎么说呀？”全国政协委员、招商局集团董事长秦晓回应记者。而在全国政协委员、宏宇集团董事长看来，它的重大意义在于没有把矛盾转移给下一代。

　　猜　想

　　“自动续期”未提费用 房价会否继续上涨？

　　“70年后自动续期”消除了老百姓心中的一块心病，却又触动了另一块心病：土地使用费要不要交？交多少？没有了“70年大限”，房价会不会继续往上涨？记者获悉，在提请人大审议的《物权法（草案）》中，关于住宅建设用地使用权的“自动续期”费用问题并没有做任何规定。有消息称，相关规定在第七次审议时已经删除。“现在没有做这方面的规定。”全国政协委员、著名经济学家吴敬琏告诉记者。不过，一位全国政协委员表示了不同看法。他非常赞同自动续期，但是他认为应该适当收取费用，“否则咱们现在把地都卖了，将来怎么办？”对此，吴敬琏反问：如果规定太死了怎么办？“我甚至根本不认为物权法上要对这么具体的事情求解，那是解不完的，这样那样，怎么也说不全。”更令人关注的是，“自动续期”的利好，会不会进一步助推本来已持续上涨的房价。国家发改委、国家统计局公布的数据显示，今年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点。其中涨幅排在前五位的分别是深圳、北京、福州、广州和秦皇岛。“去年本来是房地产调控政策全方位推进的一年，房价却依然上涨。”陈小姐不无忧虑地表示，真担心“自动续期”一出台，房价涨得更疯了。对此，有政协委员指出，“自动续期”针对的是所有房地产，并不会造成局部效应，“大家利好就等于没有利好，受惠的只是购房者。”“推动房价上涨，‘70年后自动续期’可能是一个因素，但更重要的因素是即期的供求关系。”全国政协委员秦晓告诉记者。而一位房地产商也强调说，真正影响房价的，还是商品住宅的需求和供给。“看一个政策如何影响房价走势，就看它在多大程度遏制了商品住宅的供应，又在多大程度上影响了购买者的需求。”本报特派记者张军李宜航王雷夏杨尹安学陈晓鸿