调控难挡房企扩张热情 九成公司将加大开发力度

　　面对国家严格的宏观调控政策，国内房地产企业的扩张冲动依然强劲。从已经公布2006年年报的21家房地产上市公司来看，90%的企业表示将在2007年加大新项目建设的开发力度，其中保利地产(49.7,-1.55,-3.02%)(600048)、金地集团(16.6,-0.39,-2.30%)(600383)等知名房地产企业今年欲新开发的面积增长50%以上。

　　同时，上述21家房地产企业对于未来的行业发展趋势保持了高度一致的看法，认为在国民经济持续增长、人民币持续升值的背景下，房地产行业的真实需求十分旺盛，而供给不会很快释放，房地产价格下降的可能性不大。与此同时，在调控政策的持续打压下，房地产行业的集中度必将提高。

　　扩张冲动依然强劲

　　数据显示，21家已公布2006年年报的房地产上市公司中，有19家明确提出要加快新项目的开发力度，其中计划今年新开工面积增长幅度在50%以上的公司包括保利地产、金地集团、名流置业(17.97,-0.35,-1.91%)(000667)等，保利地产计划2007年新开工面积360万平方米，较上年同期增长51%；金地集团计划新开工面积208万平方米，比2006年的106万平方米增长96%；名流置业计划新开工面积54万平米，较上年同期增长80%。

　　而一些公司虽然没有明确提出今年将要新开工的面积，但从其本身的特点来看，这些公司项目建设的扩张冲动要远高于一般的房地产企业。比如那些刚刚将主营业务调整为房地产的企业，如中江地产(600053)、南京高科(14.38,-0.49,-3.30%)(600064)等，这些刚刚变身房地产开发的企业需要通过扩张来体现转型带来的价值，中江地产就提出，2007年除集中力量做好现有项目的开发运营外，还要积极参与江西省南昌市的旧城改造项目，南昌作为一个内地新兴城市，旧城改造所需开发的项目之多可想而知。南京高科则以建设80平方公里的仙林新城区为契机发展壮大自己的房地产业务，该公司明确表示将以此为平台，选取合适的商业和住宅地产项目进行投资，并借助资本市场的力量实现房地产业务的跨越式发展，使房地产业务迅速成为公司的支柱产业。

　　一些尚处弱势地位的房地产企业，扩张的冲动则更加明显，比如光华控股(5.48,-0.10,-1.79%)(000546)，该公司目前可开发用地面积不过14万平米，预计可售面积则只有约20万平米。为了提高公司在行业内的地位，企业必然需要加大土地储备和新项目的建设力度，光华控股就提出必须在短时间内实现土地储备的扩充，从而扩大自身经营规模，增强公司竞争力。

　　此外，还有一些处于区域优势的房地产企业，如海泰发展(8.94,-0.26,-2.83%)(600082)、空港股份(9.47,-0.15,-1.56%)(600463)，海泰发展作为天津滨海新区工业用地的开发企业，其项目扩张是一种必然，而走向民用地产的开发建设更加大了该公司未来的扩张范围。与此类似，空港股份除了开发建设空港工业区外，也在争取空港工业区以外的一级土地开发项目。

　　股权收购和增发成主要任务

　　与房地产企业扩张冲动同步的是，房地产企业对于资金的渴求程度。数据显示，这21家公司中，有定向增发计划的就有13家，另外有2家的定向增发已经实施完成，而无一例外的是，这些企业今年内都有信贷、信托或者发行短期融资券的计划。房地产企业一面通过融资增加土地储备获得高增长，另一方面则通过高增长来吸引更多的资金。

　　定向增发给诸多的房地产企业一个迅速做强做大的机会，那些实际控制人储备了优质房地产资源的企业，开始变得炙手可热，通过市场提供的资金，房地产上市公司获得了大量的储备资源，进而开始了新一轮的投资热潮。而对于那些实际控制人没有储备优质资源的企业而言，向中小型房地产企业进行股权收购是最为直接的方式。在上述21家公司中，有不少公司正是通过股权收购的模式来获得长期开发所需的土地资源，比如中粮地产(12.39,-0.43,-3.35%)(000031)和华业地产(10.6,-0.27,-2.48%)(600240)等。

　　定向增发和股权收购，结果是房地产行业的重新整合。那些不具竞争优势的中小型房地产企业纷纷归到大型房地产企业旗下，房地产行业的资源开始向大型企业聚集，房地产行业的高利润也得以维持。而在上述21家房地产企业2007年的经营计划中，进行股权收购和完成定向增发成为提得最多的两项工作任务。