业主接受房屋买卖霸王条款　房屋外墙权益丧失

　　本报记者黄政某房产开发商与两名购房户日前发生纷争，购房户认为《商品房买卖合同》第17条款部分约定内容属于侵犯房屋使用权和收益权的霸王条款，要求依法协商修改。开发商坚决不同意修改条款，并强硬地表示，若购房户不签订他们单独拟好的《商品房买卖合同》，就不出售房屋给购房户，也不退还购房户预交的定金。

　　在工商人员的调解下，开发商作出了一点让步，让不愿签订合同的一名购房户撤消认购协议，开发商退还预定金；另一急需买房的购房户虽然不愿意，也只好签订了《商品房买卖合同》。

　　据了解，该房产开发商现已卖出了近百套房屋，全部购房户都签订了含有霸王条款的《商品房买卖合同》。

　　购房者遭遇：认购房屋连续遭遇不平等霸王条款

　　大学教师卜某准备购买商品房结婚用，在北门新建路看中了某房产开发商新开发的一套房，便委托亲戚廖女士帮办理购房手续。

　　2月5日，卜老师和廖女士到某房产开发商的售楼部，与房产经销商签定了房屋《认购书》，预付了2000元定金（原要求预付定金20000元），承诺待签订《商品房买卖合同》后补足18000元定金，同时按购房方式支付相应购房款或办理按揭贷款手续。

　　卜老师一看《认购书》，就感觉到里有多处霸王条款。如第三款违约责任中：要求购房者7天内与售房者签订《商品房买卖合同》、依约交购房款，若逾期“视为自动放弃该房屋”，售房者“有权将该房屋另行出售，定金不予退还”；而售房者若将购房者订购的房屋出售他人，售房者只是“无息退还全部的购房定金”。

　　这是一个明显的不平等霸王条约，但考虑到过几天就要购房，《认购书》只有几天的生存价值，卜老师还是忍着心中的不快签了《认购书》。

　　2月9日，卜老师和廖女士到某房产开发商的售楼部准备签订《商品房买卖合同》，购买房屋，可在认真阅读《商品房买卖合同》时，发现开发商单方拟定的第17条款又是侵犯购房者所有权的不合理条款。该条款的内容为：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权属公共所有”，“外墙面使用权由物业管理公司统一管理，如有收益，在扣除物业管理公司的管理税费后，用于外墙面维护”。这实际上就是通过一纸合同，将购房者所购的房屋外墙面使用权和收益权无偿侵占了。

　　卜老师对购房屋外墙面的使用权和收益权倒不是很在意，他所担心的是物业公司用外墙面做广告时，可能会影响房屋的采光和墙体的安全，于是提出增加约束性内容，即物业公司使用外墙面不得损坏房屋的采光和墙体的安全。不料，售楼部的工作人员坚决不同意修改合同，并说不接受该条款就视作自动放弃购房，定金也不能退。如不服，可走法律诉讼的路子。

　　卜老师没有被吓住，马上打12315的电话向工商部门投诉，并到北门工商所报案。

　　工商人员调解 开发商退定金

　　家在外省的卜老师因赶着回家过年，将购房产生的纠纷委托廖女士全权办理。

　　2月12日，北门工商所的3名工商执法人员在廖女士的请求下，前往某房产开发商的售楼部调查。

　　面对工商执法人员的调查，售房人员开始态度很强硬，当执法人员发现该售楼部违反规定，没有售房许可证、售房营业执照等相关资格证书的正本或副本，只凭借一些复印件就进行售房的问题后，售房人员才软下来，将开发商、销售商和物业管理公司的有关负责人呼叫来。

　　经工商人员查明，开发商新近开发的近100套商品房已封顶，并取得了售房许可证，基本销售完，仅剩余2套顶楼房屋，其中一套为卜老师预订，另一套为毛某预订。

　　记者向物业管理公司负责人提问：合同中拟定的第17条款是出于什么考虑？

　　该负责人说，他不知道，条款是开发商拟定的，他们公司也是开发商聘请来的。

　　记者将同一问题向开发商有关负责人提问。该负责人说，他们是考虑保护好楼宇外墙的整洁和安全，避免业主随意损坏。

　　记者又问，管理外墙的收益是不是指搞广告经营或租让他人作其它用途获取的收入？

　　该负责人支吾不答。

　　工商人员指出，《合同法》规定，合同应本着平等自愿的原则，在共同协商的基础上签订。开发商将单独拟定的合同条款强加于购房者是违法的，如果不愿修改不公平条款，就应该退定金给购房者。

　　由于售房方提出要请示开发商老板才能决定处理方式，于是没有当场给廖女士答复。

　　正巧，这时另一个购房者毛某也因为不满意《商品房买卖合同》第17条款的部分内容，找到了售楼部，要求修改涉及侵权的条款。他对记者说，这样的条款是打劫行为，他不能接受。

　　做完调查后，工商人员告诉廖女士和毛某，工商部门只能做调解工作，如果开发商不买账，即不修改侵权条款，又不退定金，购房者只有到法院起诉。

　　从2月13日到16日（大年二十九），廖女士天天到售楼部催结果，但始终得不到结果。可交了2万元购房定金的毛先生着急了，他害怕定金拿不回，房子又买不到，又不愿意走艰辛的法律诉讼道路，于是委曲求全，与售楼部签订了丧失房屋外墙面使用权和收益权的《商品房买卖合同》。

　　3月12日，卜老师回家休完寒假返回桂林，亲自到某房产开发公司总部找负责人。该公司这才答应退给他2000元购房定金，并说，他原来订购的房屋已易人，100%的购房户都按公司要求签订了《商品房买卖合同》。

　　律师解析：

　　开发商通过《商品房买卖合同》中自拟条款，占有商品房的外墙面使用权和收益权是否合法？购房者签了《商品房买卖合同》、完成了买房行为后，是否可以通过法律途径追讨回商品房的外墙面使用权和收益权？记者到明辩律师事务所向韦伟成主任进行了咨询和请教。

　　韦主任说，开发商通过《商品房买卖合同》强行侵占购房者的房屋外墙面的使用权和收益权是没有法律依据的。根据民法要义，购房者购买了商品房，便依法获得了整个房屋的所有权。房屋的外墙面属于房屋所有权不可分割的一部分。所有权包含占有权、使用权、收益权和处分权等内容。开发商通过霸王条款侵占购房者的权益，购房者是不应该接受的。

　　此外，建设部规定，售房者违约将已订购的房屋擅自另外出售他人，应按定金双倍返还预订房者。可开发商在《认购书》只承诺“无息退还全部的购房定金”，连定金滋生的利息都侵吞了。另外，《合同法》明确指出，合同是双方当事人合议的行为，是公平、合法的要约，在双方满意并签字、盖章后生效。开发商强迫购房者签订的独自拟定的霸王条款，造成《商品房买卖合同》无法签订，责任在开发商。而开发商却将责任横加在购房者身上，不退还定金，在法律上是站不住脚的。

　　但是，如果购房者签订了放弃房屋外墙面使用权和收益权的《商品房买卖合同》，这些权益就再也要不回来了。除非开发商“良心发现”，自愿与购房者解除含不平等内容的《商品房买卖合同》，重新签订一份平等互利的《商品房买卖合同》。

　　采访手记 格式化《商品房买卖合同》也有漏洞

　　卜老师不肯屈服于开发商的霸王条款，被开发商视作“另类”，这让记者目睹到了格式化《商品房买卖合同》也会被开发商利用来损害消费者利益的一面。

　　新建路某小区为什么近百户业主都接受开发商对商品房外墙面的约定？

　　记者随机采访了5户业主。来自兴安县的陈大娘说，她年纪大了，只想着为独生孩子买套房，只看了合同上的一般性条款，也不知道合同里哪些隐蔽条款会对自己不利。听了解释，她才感觉到第17条款潜在的危害。

　　桂林居民王先生说，他知道第17条款的潜在危害，因为他有朋友的房屋外墙被开发商做广告损坏了房屋采光，各种电线经过外墙损害外观。但他实在没办法，因为他已交了2万元定金，不想把问题搞复杂，同时也抱侥幸心理，想到自己的房屋不一定会被开发商“开发”，即使出现开发商侵权事实，通过法律讨公道可能也来得及。

　　总之，近百户业主签订了有霸王条款的《商品房买卖合同》，不是不懂就是感到无奈。他们说，尽管《商品房买卖合同》是建设部和工商总局统一制定的，但条款中有大量实质性内容需要根据实际情况拟定、填空。而开发商往往将对他们不利的填空内容划掉，将有利的内容单方填写进去，强迫购房者接受，若不接受就不卖房并不退定金。很多购房者不懂有关法律法规，于是出现《商品房买卖合同》利益“一边倒”的现象。

　　购房户毛某说，格式化《商品房买卖合同》的填空部分有大漏洞，如果有关职能部门不加强监管，购房户不可能得到公平待遇。