质疑:下跌21.3%? 徐汇2月房价大调查(附表)(组图)-搜狐新闻

　　3月初，新华网的一篇报道中称，2月上海市徐汇区的新房成交价格下跌了21.3%，即刻引起市场波澜。

　　本着强烈的市场走势敏锐度，本刊编辑人员决意沉入浪潮激涌的楼市之中，去探个究竟，以期给读者消费者展示一个真实的市场状况。

于是，我们从徐汇区内，分取了四大具有样本意义的大片区，从新房、二手房等多个层面去解读、评析。

　　抽样区域A：徐家汇地区

　　片区楼市概述：徐家汇地区东起大木桥路，西至上海体育场，南北两面分靠龙华与淮海路商圈，历来是上海的高级居住区，区域内各式花园洋房、高档公寓密集。

　　根据早前的规划，徐家汇地区实施了新的跨越式发展战略，立足建成一个世界级的城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心。包括影城、体育城、新兴商贸城、生物医学城、建材城、科教城以及历史风貌观光区的七大主题概念区域，已被纳入今后整个徐家汇地区的发展重点。

　　目前，徐家汇地区的新房分布比较散，而物业类型也比较丰富，商办及公寓物业皆有。具有代表的有上海电影制片厂附近的电影华苑，市四中学附近的嘉汇国际产权性酒店，东安路附近的徐汇御苑及阳光巴黎二期，还有大木桥路附近的丝庐花语及瑞金尊邸。当前来看，主要供应密集点在徐汇御苑以及阳光巴黎，这两个案的成交均价基本都在18000元/平方米左右。

　　徐家汇地区成交的二手房多为近两年建成的高档次新房。前几年，由于徐家汇商业中心的日益繁荣，再加上高品质的小区环境和高档会所配套齐备，使得这里的一些二手房成交单价不断走高，一度达到了近20000元/平方米。经过了近两年的宏观调控，这里的投资客群或转为自住，或已离市，区域的二手房成交量有所紧缩，早前曾出现过东方曼哈顿及汇翠苑等楼盘的二手市场跳水，但从去年开始，这里的二手楼市又趋于稳定，而且，随着港汇双塔与一批高档商办中心的入驻，徐家汇地区的整体租赁市场异常火爆，这也使得这里的二手房整体能够获得丰厚的租赁回报。

　　抽样区域B：漕河泾地区

　　片区楼市概述：漕河泾地区属新兴生活地区。由于毗邻地铁一号线和未来的集航空、汽车及火车三位一体的南站换乘枢纽中心，再加上近两年周边生活配套设施的逐渐健全，使得该地区的房市日益受到关注。

　　这里，我们所取的漕河泾地区将涵盖田林、康健等老牌的居住区域。80年代末，这里兴起了一片上海最早期的新兴示范居住区，这里是上海最早期的商品房以及新式洋房别墅的聚集区。同时，依托上海师范大学、应用技术学院、上师大附中等一批优质教育资源，这里形成了一片高品质的文教居住区。此外，90年代兴起的漕河泾开发区形成了一大批智力型科技型国际开发企业，诞生了一大批的高级白领和金领，使这里的房市有着持续稳定的优质消费客群。尤其到了商品房高速发展的今天，租售市场上，显现出了一片火旺的态势。

　　新房方面，从2004年开始，漕河泾地区的新房供应就显得比较平缓，因此，在新房的需求市场上，始终有着一定的稀缺性。大型国有房企中星集团无疑在近两年的该区域楼市中，扮演着重要的角色，从中星海上名门到海上名邸，形成了多个为市场认可的高品质社区，使得这里的新房市场在近两年又冲一波高潮，另外，在漕河泾老街原址上开发的月河，也是当前这一区域内的一大新房供应点。

　　漕河泾地区有一批市场口碑甚佳的高品质楼盘，集中在从区域内的一些中介门店了解到，2月以来，受节日影响，这一地区二手房的成交量有所下调，但成交单价仍在稳固上浮，目前，成交均价基本都达到了13000元/平方米左右。

　　总体来说，新房稀缺，二手房市场活跃，是漕河泾地区当前的楼市主基调，而在二手房之中，房龄较长的老公房颇受市场青睐，因此，成交价格段有所下降，也使得当前该区域的楼市总体成交价格不高。

　　抽样区域C：长桥、华泾板块

　　片区楼市概述：长桥、华泾板块是徐汇区的老牌居民居住区，区域内既有像黄道婆墓这样的历史名迹，也有长桥、罗秀、梅陇、园南、汇成等居民新村，更有休闲好去处上海植物园，配套成熟，生活氛围浓厚。8车道的龙吴路将其与繁华的徐家汇商圈紧密联系，出行交通便捷。

　　去年，上海南站的通车无疑给这里的楼市注入了一支强心剂，根据整个南站的大规划，它将向周遍形成一个直径约5公里的辐射圈，而植物园、新龙华周片便能辐射其中。在早前两年，绿邑叠翠及幽澜苑等一批新建商品房都打着“南站辐射”营销旗号，抢占了大批消费市场份额，如今，南站建成之后，一大批商业逐步进入，而这批新房已化身为次新二手房，市场表现十分活跃。

　　而长桥、华泾这两个板块位于徐汇的南端，前者介于中外环间，后者则要偏出外环。近两年来，随着徐汇区中心土地的逐渐稀少，徐汇的发展重心开始外移，这两个区域缘于优越的规划而变的热闹起来。有关数据显示，2006年南徐汇楼市业绩不俗，华泾板块成交量在更是在徐汇区独占熬头。从成交价格来看，目前相较徐汇的中心区域，其相对较低，在售一手房售楼处报出的均价在9000—9500元/平方米之间，二手次新房的价格在10000—11000元/平方米之间。区域内在售的徐汇臻园（巴萨维拉）前期的交易情况良好，消化速度相对较快，公寓已基本销售完毕，现仅有联体别墅在售。徐汇锦梅苑靠近华东理工学院，2月开盘价格处区域内低位，均价8600元/平方米。

　　抽样区域D：徐汇滨江板块

　　片区楼市概述：徐汇滨江板块，东沿黄浦江，北到中山南二路，西以宛平南路、云锦路、丰谷路和龙吴路为界，一直连通到华泾，对面是浦东世博规划区。紧邻徐汇中心商业圈、龙华旅游区，并拥有上海植物园，规划中将建设滨江大道、大型商业中心和大型高档社区。该板块也是人们最近关注度较高的板块。该板块是继外滩、陆家嘴、北外滩之后，上海市区内又一个具有稀缺黄浦江景的区域。

　　由于地理位置的特殊，徐汇滨江一直在“夹缝”中发展，区域内原先老厂房密布，还有大量的私房简屋，周边的龙华、东龙华等地区居住品质也不是特别高，而且商品房土地稀缺，因此，楼市发展一直比较缓慢，但近两年，随着改造拆迁速度的加快，区域内滨江规划逐步浮现，而且有着2010年盛会的利好，这里的楼市还具有较高的上升潜力。

　　目前区域内的新盘不多，仅中海瀛台一个在售，当前报价在13000—25000元/平方米之间，紧邻黄浦江的多层房价格较高。凭借稀缺的滨江资源以及中海强大的品牌效应，该楼盘自去年下半年开盘以来，连续保持着市场旺销，就在春节假日期间，笔者在该案销售现场仍然看到了络绎不绝的看房购房者，虽然人气旺盛，但持观望、考虑的人也不少。另一个位于宛平南路的滨江楼盘百汇园也将在近期开盘销售，它是由北京著名的四方集团开发的楼盘，地理位置更为接近滨江和市区中心地带，因此预计开盘价格要高于中海瀛台。

数据是硬道理

　　在被问及对徐汇2月成交均价下跌二成的看法时，不论是普通购房者，还是业内人士，都表示出了质疑。

　　长期关注上海房地产市场的小马不无诧异的对笔者说：“徐汇那么好的地段都会下跌，那全市别的地方怎么会不下跌的更厉害呢？”小马的经验主义固然有一定的道理，但惟有持科学的态度才是正确的，毕竟数据是硬道理。

　　“2月是成交淡季，中心位置成交比重减少，外围地区成交比重增大，导致均价下跌完全有可能。这是结构性问题，并非实际价格。”中邦房地产营销公司研展经理何家星告诉笔者。按照类推的方式，徐汇外围区域的成交比重增大，中心位置的比重减少，也可能直接导致徐汇2月成交均价的下跌。而农历年前中海瀛台售楼处内看房人多的现象似乎也印证了这一点———具有良好规划的徐汇外围区域正在被越来越多的购房者所关注。

　　“2月份本身就是成交淡季，供应量也略显单薄，成交量不大，就二手房方面，市场交易也不活跃。”上海中原地产研究咨询部经理马冀说。从上海中原地产研究咨询部提供的数据看，2月中原地产徐汇区门店成交的二手房仅27套。

　　似乎，方方面面的数据都在指向与徐汇区2月楼市新盘成交均价下跌二成的相反面。

　　疑惑下降还是上升？

　　在整个调查过程中，笔者还听到了一些不同的声音。有关业内人士向笔者指出，据上海市房地产交易中心申房新生代系统显示：徐汇区2月商品住宅的成交均价比1月上涨了1-2%。徐汇区2月的成交均价到底是下降还是上升，似乎变得越来越扑朔迷离了。徐汇2月楼市新盘成交均价是升是降，疑点重重。

　　“或降或升，关键要看如何统计以及统计抽样，但不管如何，绝对不可能跌价21.3%”，一位专业房产研究人士告诉笔者，“其实熟悉徐汇市场的人都知道，徐汇区由于地理位置的优越、中高端物业多、区域入住率高，供需市场始终较为平衡稳定，抗跌性相当高。如果有20%的跌幅出现，也可能是二手市场上的个案跳水，如果总体价格下跌超过20%，当前还是不太现实的。”

　　最终破解

　　用一个简单的数据推算。年初，徐汇总体新房的成交价格大致在15000元/平方米左右，如果2月下跌21.3%，那么，2月的徐汇新房成交价格将低于12000元/平方米；再来看徐汇新房市场的总体销售报价，近90%的楼盘都超过了12000元/平方米，个别中心位置的楼盘成交均价突破20000元/平方米的大关。显然，市场的实际成交很难达到这个下跌而后的数据，因此，“新房成交价下跌21.3”，这一“惊人”的数字有待商榷。那么，真正的市场情况是怎样的呢？通过上述的抽样，我们可以得到以下一些或有价值的观点：

　　徐汇当前新房总体供应量不大

　　徐汇目前的成交重心正在向外围扩散

　　徐汇当前的新房二手房在买方市场认可度普遍较高

　　徐汇2月的成交量确有下降

　　徐汇的新房成交均价绝对不会单月下降21.3

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