适当提高拆迁补偿标准保障被拆迁人合法权益

　　《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》解读（下）

　　适当提高拆迁补偿标准保障被拆迁人合法权益

　　本报记者冯杰实习生马俊鑫

　　7 拆迁人的职责、义务是什么？

　　答：拆迁人是指取得拆迁许可证的单位。

在公共基础设施建设拆迁项目中，拆迁人一般是项目的建设单位，市、区政府也可以确定项目代建机构或者批准成立拆迁事务机构作为特定项目的拆迁人。

　　（一）拆迁人的职责是：1、接受政府主管部门的监管；2、落实补偿安置资金；

　　3、制定拆迁补偿安置工作总体计划，制定并实施具体拆迁方案；

　　4、按《房屋拆迁许可证》规定的项目、范围和期限组织实施拆迁；

　　5、负责项目拆迁的宣传、发动、解释工作，配合主管部门发布房屋拆迁公告及相关通知，并负责通知到被拆迁人；

　　6、组织实施房屋、土地、有关建（构）筑物、附着物，市政管线拆改等查勘、测绘、评估工作；

　　7、负责补偿安置谈判，签订和履行补偿安置协议、拆迁补偿安置协议；

　　8、组织实施或委托实施房屋及有关建（构）筑物、附着物等的拆除。

　　（二）拆迁人应当履行的义务是：

　　主要有：依照法律和拆迁许可证的规定实施拆迁；服从和配合主管部门的管理；与被拆迁人协商达成补偿安置协议并依法依约履行；自觉履行各项有效法律文书；环境保护义务等等。具体有以下各项：

　　（1）必须在拆迁许可证批准的拆迁范围内实施拆迁；

　　（2）必须在拆迁许可证批准的拆迁期限内实施拆迁；需延长拆迁期限的，应在批准的拆迁期限届满15日前，向市主管部门提交延期拆迁书面申请，及证明拆迁需要延期的拆迁协商记录等相关资料；

　　（3）取得拆迁许可证后，应在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督；在拆迁过程中，要向被拆迁人做好宣传解释工作；

　　（4）制定项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案；拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议；应在拆迁期限内就拆迁事宜与被拆迁人经协商达成一致意见后与被拆迁人签订书面拆迁补偿安置协议；自协议签订之日起30日内，将该协议报市拆迁办备案；

　　（5）依法对于被拆迁人进行安置和补偿，对于需要周转用房的被拆迁人，应当提供周转房；

　　（6）自觉履行主管机关作出的拆迁裁决书和人民法院已经发生法律效力的判决和裁定；

　　（7）接受主管部门的管理；并严格遵守及全面履行拆迁协议的规定；

　　（8）在实施强制拆迁前，应就被强制拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全；

　　（9）依据国家的规定及拆迁协议的约定向被拆迁人支付拆迁安置补助补偿费，周转过渡费等费用；相关拆迁补偿安置资金应全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用；

　　（10）拆迁协议约定的期限届满不能提供拆迁安置补偿用房的，应当向被拆迁人支付临时安置补助费；给被拆迁人造成损失的，还应当支付赔偿金；

　　（11）拆迁行为必须符合法律法规的规定；必须符合城市规划；

　　（12）拆迁产权不明的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，经市拆迁办同意，拆迁人应对被拆迁房屋办理证据保全公证，并将补偿安置费提存后，方可拆除；

　　（13）委托具有相关资质的单位实施拆迁的，应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案；

　　（14）拆除房屋及构筑物、其他附着物等，应依法组织施工和渣土清运，保障拆除工程和施工安全，维护施工环境；

　　（15）法律法规规定或者拆迁补偿安置协议约定的其他义务。

　　8 被拆迁人的权利、义务是什么？

　　答：被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的所有人，包括对被拆迁房屋享有共有权的人。

　　（一）被拆迁人的权利：

　　主要有：获得合理的拆迁补偿，得到妥善安置的权利；获得提前搬迁奖励金的权利；申请行政裁决、提起诉讼等权利。具体有以下几点：

　　（1）依法获得补偿的权利；在有条件并协商一致时，可以进行产权调换；

　　（2）实行产权调换的，拆迁人不能一次提供产权调换房屋时，有权要求拆迁人提供周转房；

　　（3）对评估报告有异议的，经当事人协商仍未解决，可以向原拆迁评估机构申请复核；复核结果与原评估结果不一致的，经当事人协商仍达不成一致意见的还可申请技术鉴定；

　　（4）与拆迁人就补偿拆迁安置的方式、价格协商达不成协议时，有权申请主管机关裁决；

　　（5）对主管机关所作的拆迁裁决不服的，有权向人民法院起诉，也有权向有关部门申诉或者申请复议；

　　（6）有权获得拆迁补助费；

　　（7）对于拆迁人不依法拆迁的，可以请求主管机关对于拆迁人给予行政处罚；

　　（8）因拆迁人不能履行或者不能全面履行拆迁协议时，有权就有关事宜申请有关部门解决或者向人民法院起诉；

　　（9）其他依法及依约享有的权利。（二）被拆迁人的义务

　　服从和配合城市建设的需要，协助拆迁工作顺利进行，主要包括：厘清房屋产权；依法与依约搬迁；自觉履行各项相关的法律文书；服从其他相关管理等。

　　9 《办法》对被拆迁人有哪些主要保护内容及措施？

　　答：房屋拆迁涉及到广大人民群众的切身利益，也关系到经济发展和社会稳定的大局。而作为相对处于弱势的被拆迁人，其利益容易受到损害。为切实保障被拆迁人的合法权益，实现和谐拆迁，《办法》在被拆迁人利益的保护方面进行了严格的规定。

　　第一，《办法》将对被拆迁人的补偿标准划分为五个档次，设定了不同的补偿价格。如对于有合法产权和手续的住宅房屋，设定了最低保障价格，即补偿价格不低于商品房交易均价；符合条件的被拆迁人还可选择产权调换方式。

　　第二，完善了补偿内容，如：增加了“提前搬迁奖励金”；在临时安置费的设置中，对住宅增加了3个月装修期，非住宅增加了一年的建设期；货币补偿的也给临时安置费等等。使得拆迁补偿工作更为人性化。

　　第三，对于被拆迁人中的弱势群体，实行特殊保护：根据困难家庭的人口数，确定最低住宅补偿面积为45－60平方米，以此保障困难群众的居住权。

　　第四，对于农村历史遗留问题，如私房和生产经营性房屋、无产权房屋、违法建筑等，本着合法合理、尊重历史、实事求是、保护群众合法利益的原则，尽量给予妥善处理解决。

　　10 什么是拆迁许可证？

　　答：拆迁许可证是政府主管部门颁发的，允许符合法定条件的拆迁人在特定时限内，对特定地点的房屋即附属物进行拆除的行政许可文件。拆迁许可证是对拆迁行为的行政许可文件，也是拆迁人从事房屋拆迁的有效证件，在拆迁工作管理中具有重大意义。

　　由于拆迁工作涉及到社会管理的方方面面，如被拆迁人的利益保护，城市规划与建设，社会安定等等问题，因此必须处于政府机关的严格控制之下。任何单位需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案等，向主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

　　对拆迁人而言，只有依法取得《房屋拆迁许可证》，此单位才具备法律意义上拆迁人的资格，否则其拆迁活动就是违法拆迁。

　　11 拆迁人如何对被拆迁人进行补偿与安置？

　　答：在公共基础设施建设项目进行房屋拆迁时，拆迁人应对被拆迁人进行妥善安置和合理补偿。

　　（1）被拆迁人可以获得的补偿费包括下列内容：

　　被拆迁房屋的补偿费；房屋以外的构筑物、其他附着物的补偿费；搬迁补助费；临时安置补助费；拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费；以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿费。

　　（2）从补偿方式上看：《办法》第二十八条规定，公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换，主要采用货币补偿方式。

　　除另有规定外，拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等，一般实行货币补偿。

　　拆迁被拆迁人居住房屋，被拆迁人同意且有条件的，可以进行产权调换；否则应当实行货币补偿。

　　（3）从货币补偿金额上看：被拆迁房屋货币补偿的金额，根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素，以房地产市场评估价格确定。对符合本办法规定条件的特定住宅房屋，如果其房地产市场评估价格低于商品房交易均价，则按二者之中价高者确定货币补偿金额。

　　房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，以重置价评估确定。

　　商品房交易均价，是按市场实际交易实例汇总测定，由市拆迁办每季度定期公布。

　　（4）产权调换：拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当使用条件的房屋进行调换，并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价。但符合规定条件及面积的住宅房屋无须结算差价。以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制，被拆迁人补交规定差价后方可取得完全产权。

　　12 什么是市场评估价？商品房交易均价？重置价？它们在拆迁补偿安置中有什么作用和意义？三者有什么关系？

　　答：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由市拆迁办每季度定期汇总测定并公布。

　　重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

　　上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，相互联系：平均交易价主要用于对《办法》中特指的合法住宅房屋进行补偿，但当该被拆迁房屋的市场评估价高于该地段的商品房交易均价时，则适用市场评估价而不适用商品房交易均价；市场评估价主要用于特指的合法住宅房屋以外的各类房屋补偿，除当事人另有约定外，被拆迁房屋的补偿价格一般不得低于市场评估价；重置价是市场评估价的一种表现形式，即对房屋以外的附属物的不计入成新率的市场评估价，凡房屋以外的各种附属物或构筑物，除当事人另有约定外，其补偿价格一般不得低于重置价。

　　对于一些老屋村等旧式住宅的市场价格和拆迁补偿标准，这三种价格的比重排列一般为：商品房交易均价高于市场评估价，市场评估价高于重置价。这是《办法》专门针对合法住宅房屋所作的倾斜性政策规定。

　　13 拆迁人与被拆迁人达不成协议怎么办？

　　答：拆迁人与被拆迁人应当通过自愿协商就拆迁补偿事宜达成一致，签订补偿安置协议；如协商不成，双方均可在拆迁许可证有效期限内，向主管部门申请行政裁决。

　　14 什么是拆迁行政裁决？对拆迁当事人有何意义？

　　答：拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请，应用行政手段对补偿安置争议依法作裁决与决定的具体行政行为。主管部门依法受理裁决申请后，组织当事人进行调解，调解不成的，进行裁决。但有下列情形之一的，不予受理裁决申请：

　　（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决申请的；

　　（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；

　　（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；

　　（四）房屋已经灭失的；

　　（五）市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。

　　拆迁行政裁决是根据拆迁当事人提出的证据和请求，按照法律法规规定的程序进行；对补偿价格的裁决依据主要是评估报告和商品房交易均价。拆迁行政裁决自依法送达后生效，拆迁当事人应当自觉履行；也可以继续协商达成一致意见。

　　当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议；或在90日内向人民法院起诉。复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。拆迁人按规定向被拆迁人提供了补偿货币或安置房屋的，可以依法申请强制拆迁。

　　15 《办法》对其他社会拆迁项目有何影响？

　　答：《办法》适用于深圳市范围公共基础设施建设项目的房屋拆迁；其他社会拆迁项目不直接适用，但在国家、省、市相关法律法规规章或政策没有规定时，可参照执行。