别墅用地再标红线 供应减少别墅产品稀缺走俏

　　3月5日,温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时对禁止别墅开发的强调，再为别墅用地标出红线。

　　加之此前种种调控法规的出台，在业界似乎为别墅逐渐描绘出一幅“奇货可居”的诱人前景。

　　然而，现实却并非如想像般乐观。

　　最近发布的同策研究报告表明，在未来几年内，别墅供应量仍将停留在相当高的水平，而寄希望于依靠供应减少而增加销售的愿望可能不会实现。至少在2007年，“未来别墅供给量将出现明显减少”的论调恐将失灵。

　　2006年12月，国土资源部等部委联合发布实施2006年版《禁止用地项目目录》。

　　在这个目录中，别墅用地被明令禁止。当时，“别墅供应即将明显减少，别墅产品稀缺走俏”的论调一直很高昂。

　　3月5日，在第十届全国人民代表大会第五次会议上，温家宝总理再次重申：保护土地工作应特别禁止别墅类开发。

　　有关人士由此预测“即将步入别墅缺失期”，“别墅价格将上涨”再被谈起。

　　纵观去年别墅月均成交20万平方米、个别月份突破30万平方米，增幅超过50%的骄人成绩，加之市场供应口径即将紧缩的判断，未来的别墅市场似乎一片阳光。

　　然而，仔细分析数据后发现，市场前景恐怕并非如此。

　　供应放量

　　来自最新数据表明，2004年到2005年的两年内，容积率在1.0以下的别墅规划建筑面积为814万平方米，其中一部分在去年和今年已经上市。

　　根据统计，2005年到2006年底别墅市场共新增供应430万平方米，以此计算，在前两年规划建筑的800多万平方米低密度项目中，至少还有一半没有上市。

　　此外，今年容积率在1.0以下的土地可建面积还有65万平方米。从土地余量看，未来几年，别墅的供应量将在400万平方米左右。对比2006年的销售量230万平方米，整体别墅市场短期的供应量仍然相当可观。

　　世联地产分析师指出，国家禁止别墅用地的政策的出台，其实早已在意料之中，因此不少开发商手中掌握了一定量的别墅开发用地。就目前的开发速度，掌握在开发商手里的别墅用地预计可以开发5年左右。据此预计，在未来一两年内，别墅的供应量不会在短期内紧缩。

　　冰火两重天

　　仅从平均数据分析，2006年的别墅市场无疑是甜蜜和幸福的。但在别墅供应持续放量的情况下，2006年别墅的悲喜剧完全有可能在今年继续上演。

　　根据最新的数据，上海别墅市场从2005年月均成交13万平方米、少有超过20万/月的成交表现，到06年的月均成交20万平方米、个别月份甚至超过了30万平方米/月的业绩，增幅超过了50%。

　　然而，抛开平均数据，从整体来看，经济型别墅相对较好，而很多豪宅项目成交寥寥。

　　实惠的价格加上实惠的产品，才是2006年楼市最大的赢家。总价段100-200万元别墅产品的“火力”基本上集中在联排别墅上，而且大多是面积控制合理、地处近郊的经济型联排，性价比比较高，部分楼盘甚至出现了开盘就售罄的业绩，例如位于九亭区域的招商依云郡。如果以日为单位计算，该价格段的别墅日均成交超过10套，是所有别墅价格段里面表现最抢眼的。

　　随着价格上涨，成交就越往金字塔尖走，超过1000万元之后，市场份额大幅缩小。由于其所匹配的“金字塔尖”客户层相对很窄、需求有限，成交表现也就平平。

　　特别是总价超过2000万的顶级别墅，日均成交仅有半套，即两天成交一套。在这个价位段，独特地段、品质个案的表现特别突出，如和黄开发的御翠园。

　　500万元以下的中低端别墅最受市场欢迎。这类别墅占市场份额接近八成，从产品形态看，这个价格段的别墅以叠加、联体和少量独栋为主，产品线相对来说比较丰富。而500-1000万元的中高端别墅成交也比较稳定。

　　相较中低端及中高端别墅，总价超过1000万元的高端别墅则显得门前冷落。因为拥有非常好的地段资源或者自然资源，这类别墅有机会打造成千万级别的豪宅，但同时也正是因为先天条件的限制，该类别墅的市场份额是最小的。目前此类别墅主要分布在在浦东世纪公园板块、松江佘山板块和长宁的北新泾板块这三个板块。

　　随着价格上涨，成交就越往金字塔尖走，超过1000万元之后，市场份额大幅缩小。特别是总价超过2000万元的顶级别墅，日均成交仅有半套。

　　业内人士指出，在相当一段时间内，由于别墅消费群体比较固定，这种别墅销售中存在的冷热两面仍将继续。

　　政策里“找地”

　　此外，别墅产品与公寓产品联合开发的模式的介入也将在一定程度上增加别墅潜在的供应量，使得别墅竞争加剧。所谓别墅产品与公寓产品联合开发，是指在保证“70/90”政策实施的前提下，在社区内同时建设别墅产品和公寓产品。

　　具体而言，就是在保证社区总建筑面积的70%是90平方米以内的公寓产品，而其余30%的建筑面积用于别墅产品的开发。这种模式可保证开发商的利润最大化，同时意味着在低密度土地以外仍有大量的别墅潜在供应存在。

　　根据最新数据显示，2004-2006年1.0-1.5容积率的土地，可建面积更是超过了4000多万平方米，其中只要有5%用来建造别墅，也将出现200余万平方米的量。而2006年全年上海市别墅成交总建筑面积为243.4万平方米，这样的市场潜在供应，需要至少1年的时间才能完全消化。

　　别墅创新

　　“90/70”政策使得“公寓+别墅”的混合开发中的别墅产品供应有着巨大的潜力，却也面临着激烈的竞争。

　　由于与公寓产品的混合，使得这类别墅产品在与传统别墅产品进行市场竞争时，缺少传统别墅社区的感受和私密性，这将使这类别墅产品先天具有明显的劣势，对追求别墅生活、别墅品质的客户而言，这种混合社区中的别墅产品并不符合其理想中的需求。

　　从目前市场上出现的这种混合社区的别墅产品来看，走中低端路线也是其必然趋势，多数与混合于公寓社区中的别墅产品其实是与传统低端别墅争夺客源。一方面潜在供应增大，另一方面，与传统的低端别墅相比，其产品力优势又不具备，因此，别墅创新成为这类产品的关键。

　　五合国际分析人士认为，控制好别墅产品的总价是关键。将公寓产品的部分客户拉入这类别墅产品的潜在客户中，原来期望购买公寓产品的客户，不需要更多的支出，或者仅需要小幅的支出增加，就可以入住别墅，享受别墅带来的生活感受和居住体验，也就是说，为客户提供一种全新的“公寓式的别墅生活”。

　　此外，必须提高别墅产品的品质和附加值。这主要体现在两个方面，即设计精度的提高和高科技手段的引入。

　　目前，别墅客户群体对产品标准的要求明显提高，很多客户多次置业后，由于品质低劣，试图寻求新一代别墅产品。而一些量身定制或高标准的别墅产品，在精细度品质方面将有所突破，对整个别墅市场的产品设计精度将有巨大的推动。高科技带来的高舒适度应该会成为未来别墅产品的一个重要发展方向。