十届全国人大五次会议昨天通过《物权法》。新华社发
?荨2799名代表对《物权法》投了赞成票。 （国新图片）
（国新图片）
十届全国人大五次会议昨天上午高票通过《物权法》。这部法律历经了13年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。
作为《物权法》的起草参与者之一，北京大学法学院教授尹田参与近年来《物权法》的审议讨论，并对每次的修改都提出自己的建议。对于《物权法》的条条款款，甚至每一个断句和标点，尹田都娴熟于心。
昨天，他接受了本报记者专访，对与百姓生活密切相关之条款给予了权威解读。
本专题撰文/特派记者黄楚慧、柳建云、唐迎春、徐锋、秦晖、谢绮珊、赵琳琳
（除署名外）
《物权法》首次以法律名词形式引入“建筑物区分所有权”这个说法，并用了累计14条法律规定，对建筑物区分所有权的权利内容进行细致明确的规定。
按照《物权法》的规定，商品房购买者，可以获得三项权利：单元房所有权；公用部分共有权，包括楼道、电梯、公共绿地；小区的管理权。三种权利统一起来就称为建筑物区分所有权。——尹田
针对“建筑物区分所有权”这个问题，尹田教授引用了大量的案例，为读者作出了简明生动的解读。
解读一
天台花园不是开发商想送就能送
问题：现实中，有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主。
另外，很多开发商看准了购房者愿花重金购绿地的消费心态，常常以买底楼送花园为噱头，抬高一层房价。这些情况引起了业主的质疑。开发商到底有没有这个权利呢？
尹田：对于高楼楼顶，《物权法》通过后，楼顶与楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主；如果某个露台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。
对于一楼绿地，要分情况对待，如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究。根据《物权法》的规定，原则上小区绿地是业主共有的，但也有两种情况除外：一是城市公共绿地；二是明示规定归个人所有的。对于后者，则主要依业主与开发商的合约执行。
解读二
小区内道路停车收益该业主拿
问题：随着汽车渐渐进入寻常百姓家，停车难这个问题开始浮出水面。很多物管开始允许业主将车子停在小区道路上，并收取相应费用，这钱到底该不该收呢？另外，一些大型小区也配备了地下车库，这车库的所有权又该属于谁呢？
尹田：《物权法》规定，小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有，这意味着开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。
如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
不过，地下车库的所有权归属与小区道路不同。按照《物权法》的规定，车库的归属要通过合同约定。
解读三
业委会有权利代表业主告状
问题：一个小贩拉着一车臭豆腐在小区外叫卖，每天如此，小区的居民深受其害，交涉多次无果后，业委会能否代表业主提起诉讼？
尹田：对这个问题，《物权法》虽然没有确认业主委员会、业主大会的法人资格，但是明确了业主大会和业主委员会的权限，在诉讼中，可以通过集团诉讼及代表诉讼的代理方式，代表业主参加诉讼。
在小区管理上，自治是一个重要的方向，也就是说，要强调共同生活体内部的道德自我约束的力量，充分发挥全体业主赋予业主大会、业主委员会的权利。
经业主大会制定的公约大家都要遵守，公约具有合同的效力。比如说，对于养狗问题，小区公约可约定能不能养狗、能养什么狗、对狗该怎么管理，以及违反这些规定该如何处理。如果有业主养了狗乱拉屎，业主大会、委员会可以按照公约规定要求这个业主停止侵害、排除妨害、赔偿损失等。
具体到上文中的这个例子，对于拉臭豆腐的小贩，小区的业主代表可以通过联名署名的形式直接提出诉讼；业主委员会也可以代表业主诉讼；被赋予管理权的小区物业管理公司也可以依授权提出诉讼。
尹田解读《物权法》之不动产制度——
只要房产证是真的
就可放心大胆去买
为了保护不知情的买房人，《物权法》规定了善意取得制度——即使卖方没有完全处分权，也不影响不知情的善意人的权利。
——尹田
尹田表示，对不动产制度的规定是《物权法》的重心，《物权法》对于权利的取得、变更（比如转让），设立了相当完备的制度。
解读一
买主预告登记防止“一房二卖”
问题：开发商“一房二卖”，严重损害消费者的利益，对这种情况，《物权法》是否有办法制止呢？
另外，在过去，有的登记机关出于部门利益，可能用各种名目收费，比如要求对房屋价格进行评估，一评估就要收费；再比如，对房产证进行年检收费。对有权机关借登记敛财的做法，《物权法》能否杜绝呢？
尹田：《物权法》完善了登记制度，规定了异议登记和预告登记制度。异议登记的作用就是防止产权还存在争议时就被转让。预告登记是指业主买了预售房并进行预告登记后，这房子就不能再卖给别人，从而防止了“一房二卖”的问题。
另外，为了防止登记机关借登记敛财，《物权法》第十三条作了三种禁止性规定，不得强行要求评估，不得以年检名义重复登记，不得超越登记职责范围。
解读二
善意取得制度保护不知情买主
问题：在现实生活中，由于房价涨得比较快，常常有人以比较便宜的价格把房子卖掉后又后悔了，于是找各种理由说合同无效。比如，在我国，夫妻共有的房屋往往登记在一个人名下，卖房子时，有可能是一方背着另一方卖的，也有可能是两个人商量好的，这在事后很难考证。可一旦房子被卖掉后又升了值，卖方就以房子是共同财产，没得到共同所有人同意为由，要求撤销合同。这种例子在生活中还真不少见。对此，《物权法》有无规定呢？
尹田：严格说来，家庭共有房产登记在一个人名下是不正确的，另外，买方在买房时也很难知道房子是否是共同财产。为了保护不知情的买房人，《物权法》规定了善意取得制度——即使卖方没有完全处分权，也不影响不知情的善意人的权利。这样立法的目的是保护交易安全，立法的效果则是，只要房产证是真实的，哪怕登记是错误的，买方都可以放心大胆去购买。
当然，如果因为登记机构错误登记，导致业主的房屋被别人占用并出售的，《物权法》也规定了登记机构的赔偿责任。
解读三
住宅用地使用期满自动续期
尹田：严格来说，征地拆迁是国家和个人的关系，是行政关系而不是平等民事主体之间的关系。多数国家的民法对此都不作规定，少数国家作了原则性规定，总的原则就是防范政府滥用权力。我国考虑到征地拆迁是一个关系重大的问题，立法者要尽最大努力保护民众的利益，并在国家利益和个人利益之间寻找一个平衡点。
《物权法》规定，要“足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活”，这一句话非常重要，它是以后制定相关规定的标准，如果被征地农民的生活没得到保障，这句话也是法院审理案件的依据。
在城市房屋拆迁补偿问题上，《物权法》规定得比较原则，只说“应该给予拆迁补偿”。在立法讨论时曾考虑用市场价的标准补偿，但最后在草案中被删了。“市场价”在操作上有一定的难度，以后可由其他法律法规作出补充规定。
另外，《物权法》还规定，房屋住宅建设用地使用权届满70年后自动续期。
尹田解读《物权法》之私权观——
平等保护财产权
增加财产安全感
“很多人问我，《物权法》通过之后对老百姓的生活有什么样的改变。其实，在《物权法》颁布之前，《民法通则》、《土地管理法》、《担保法》等法律以及其他一些法规对物权都做了相关规定。所以，《物权法》的颁布并不能给老百姓的生活带来翻天覆地的变化。”
尹田说，在我国的法治进程中，《物权法》既不是开端也不是结束，它只是法治进程的一步，当然也是相当重要的一步。
尹田说，过去保护财产的规定分散在各个领域的法律中，这种状况导致法律保护存在缺漏。《物权法》把分散规则统一化，从而产生了对财产保护系统化规定。
尹田说，《物权法》最大的意义是观念上的突破，通过平等保护国家、集体和私人的物权，增强了人们的财产安全感。
他说，《物权法》的保护重心是老百姓的合法财产，包括个人和企业的财产。我国宪法规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。《物权法》实际上实现了宪法精神。
尹田分析，一方面，对民事生活领域的一切财产，不管属于国家、集体还是个人，在民法上的地位一律平等；另一方面，不管是中国人还是外国人，外资企业还是内资企业，一律都应得到平等保护。“过去对‘个人利益服从于集体’有一个误解，认为个人利益是不重要的，任何时候都要无条件服从于公共利益。《物权法》把个人利益的边界进行了界定，强化了私权保护的观念。”
尹田表示，不同的权利在社会活动中肯定会产生冲突，如果是私人权利之间产生冲突，抵御侵犯相对容易；如果私人权利和国家利益不一致，划定私人权利的边界，为其提供法律保护武器，抵御公权的侵害就尤为重要。因此，《物权法》的颁布可以极大地增强老百姓的财产安全感。
中国距民法典
仅剩一步之遥
据新华社电十届全国人大法律委员会委员、中国人民大学法学院院长王利明教授表示，《物权法》的通过标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。湖北省高级人民法院副院长吕忠梅代表认为，中国距民法典仅剩“一步之遥”。这“一步”的关键，在于民法典的另一重要支撑法——《侵权责任法》的出台。
“《侵权责任法》已列入全国人大常委会今年的立法计划。”王利明介绍说，《物权法》明确了物的权属，《侵权责任法》则将明确权属受到侵害该怎么办。前者是后者的基础。与《物权法》比较起来，《侵权责任法》的起草难度要小一些，且难点主要集中在技术层面。这部法“我想会很快出台”。
据悉，中国民法典的起草工作从上世纪五十年代开始，期间几起几落。由于民法典的编纂工作极其复杂，我国决定先完成主要支撑法的起草，再编纂民法典。随着《物权法》的出台，目前仅剩《侵权责任法》、《人格权法》、《涉外民事关系法律适用法》三部分。
保护“物权” 目的是保护“民权”
本报评论员 徐锋
昨天，历经八次审议的《物权法》草案在十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过，这部七易其稿、历时13年酝酿、历经100多次讨论的重要法律，终于尘埃落定。
《物权法》为何备受关注？它诞生的意义何在？法学家们有专业角度的阐释，老百姓也能从中找到关于房产、物管等直观的具体条文，而如果我们换种思维来思考，不难得出一个更“形而上”的答案——“物”是死的，而“人”、“民”却是活的；对没有生命的物权进行规范和保护，终极目的还是为了保障有生命的人权和民权。法律当以人为本——《物权法》诞生意义之精髓，恐怕就在于此。
《物权法》保护民权，体现在它能够增强人们对个人财富的安全感。中国在相当长一段时间内只讲所有制，不讲所有权，没有《物权法》。结果不同程度地造成国家、集体和私人财产遭到侵犯甚至被摧毁（据新华社3月16日电）。众所周知，在这一过程中，由于国家、集体、个人力量的悬殊，三者遭侵犯的程度显然是不同的，个人利益往往受到更大的伤害；在一些并非必要的时期和场合，个人的物权常常还要自愿或不自愿地让位于国家或集体的物权，使得个人利益受到伤害。此番《物权法》规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这体现了对不同物权主体实行平等保护的原则，从某种意义上说，甚至凸现了对私人财产的尊重。
物权就是广义的财产权，约等于古人所说的“利”。“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”。出自《史记·货殖列传》里的这句话，一直以来被附加了过多的道德批判意味，其实细读上下文，太史公此言并未带任何贬义色彩，只是在客观剖析人类固有的天性——若用西方经济学中文绉绉的术语表达，即每个人都是“理性经济人”。而人类几乎所有活动，都会涉及“利”，利益关系处理得好不好，直接关系到每个人的生活质量、生存环境，并进而影响社会稳定。因此，物权立法，对保障人权、民权，乃至对整个人类社会都有着天然的必要性。
在社会主义市场经济中，保护并界定物权的归属，更显得合理和迫切。我们知道，保护产权，是市场经济得以正常运行的最基本前提之一。通过制定《物权法》，确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权，方能保障各种市场主体的平等法律地位和经济权利。因此，《物权法》堪称宪法之下的“市场经济宪章”，它的高票通过，合法性源于国家宪法，合理性和迫切性则是人心所向。
表面上看，《物权法》只是一部保护物权的法律，其本质意义却是民权的进一步得到尊重。仅仅从这个角度看，《物权法》的高票通过，就值得我们为之欢欣鼓舞！
《变形金刚2》送票！
