市长承诺平抑房价 4大举措能否见效?

　　国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。副总理曾培炎日前也指出：进一步落实宏调措施，首先一点就是“加快户型结构调整进度，增加普通商品住房供应”。

　　从《广州市住房建设规划（2006-2010）》不难发现，广州市政府已经有意识地在今后大幅增加住房供应，特别是90平方米以下的普通住房供应。

　　广州市长张广宁日前表示广州今年将采取四大举措调整房价。

　　两会上释放出的信息表明，增加各类型住房的供给已经成为接下来宏观调控的重要组成部分。

　　业界普遍认为，广州楼市的宏观调控在2007年将进入具体落实之年。宏调何时真正奏效，规划要求能否落实到位，购房者能否买到称心的住房，楼价能否在新的住宅供应形势下回归合理水平？要回答这一系列的问题，“加大供应”这一措施的落实情况最为关键。

　　加大土地供应量

　　自土地招拍挂制度实行以来，广州的土地供应量一直没有真正出现大规模的供应。

　　从去年“国十五条”出台后，各地的土地供应政策发生了显著的变化，中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应成为土地供应的硬指标。

　　根据《广州市住房建设规划（2006-2010）》，广州未来将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%.

　　加快经济适用房和廉租房建设

　　广州市市长张广宁本周表示，通过建造保障型的居住房，在将来的广州，只要是户籍人口，又达到困难户水平的，都能做到发现一户解决一户。根据规划，“十一五”期间广州市将建设政府保障型住房11.43万套，建筑面积900万平方米。

　　据有关人士介绍，当政府投入建设的住房体系供应房量占整个市场供应量的20%左右，房价就会呈现平抑发展的态势。房地产宏观调控的重要一方面是保障中低收入者的住房需求，解决这部分市民需求的供应方式主要是廉租房与新社区。

　　2007年政府保障型住房建设3.32万套，建筑面积262万平方米，其中廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设168万平方米。

　　土地

　　出让推行“双限双竞”政策

　　广州去年底在全国率先进行了“双限双竞”土地出让模式的尝试，得到国家有关部门的高度评价，并向全国推广。

　　《广州市住房建设规划（2006-2010）》更是将“限户型、限房价”作为今后政府宏观调控的主要措施。可以预计，随着“双限”地块的不断推出，广州市未来的房价将被控制在一个合理的区间之内。

　　允许单位自建房

　　《广州市住房建设规划（2006-2010）》对单位自建房也做出了明确的指导。

　　广州将单位自建房纳入五年规划，有多种因素。在刚刚过去的2006年，官方统计显示，广州商品房同比涨幅已达23.51%，使得广州不复多年来楼市平稳的美誉，而进入房价飙升的城市行列。单位自建房自此被视为进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应体系、满足不同收入层次居民的住房需求的一个具体环节，将提供一定数量的90平方米以下的中小户型住房，供单位符合条件的职工居住。

　　2007年部队和单位自建经济适用房将达76万平方米。

　　-观点PK台

　　土地

　　政府规划增加放地面积

　　在广州市十一五规划期内，政府将通过新增供应、盘活存量土地、城中村改造等方式加大土地供应，用地供应总量达2115公顷。其中，政府保障型住房用地供应总量为450公顷，商品住房用地供应总量为1665公顷。

　　在所有的土地供应中，将有761公顷用地用于政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房建设，土地通过“双限双竞”的办法公开出让。

　　将有904公顷用地用于其他商品住房建设，土地通过公开挂牌方式出让，其中套型建筑面积90平方米以下的用地面积271公顷。

　　根据规划，2007年广州将推出各类住房用地供应总面积501公顷。

　　其中，政府保障型住房用地供应131公顷，包括廉租住房用地9公顷，新社区住房用地84公顷，单位自建经济适用房用地38公顷；商品住房用地370公顷，包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地156公顷，其他商品住房用地214公顷。

　　VS实际推地少，地块偏远

　　2006年广州市共出让各类经营性房地产开发土地35幅，土地面积206万平方米，总建筑面积492.33万平方米，仅完成年度出让计划24%.过去几年广州土地出让一直存在的问题是，每年住宅用地的实际供应一直远远低于土地出让计划，无法满足后续的房地产开发以及市场需求。土地供应的减少直接反映到市场上就是新开楼盘数量逐年减少，楼价扶摇直上。

　　此外，广州市中心城区推出的住宅用地太少也是楼价难以抑制的原因之一。在去年的土地出让计划中，市属八区的住宅用地面积仅占年度计划的19%.而广大市民特别是中低收入者最需要的正是这些交通便利、生活成本较低的市区房。中心城区的土地出让屡屡创下“天价”，很难让人看到楼价下跌的征兆。市区土地供应日渐萎缩，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周边区域发展，与普通市民的需求有较大差距。采用竞价拍卖的方式导致“地王”频现，同样不利于抑制房价。

　　廉租房

　　困难市民有望住上好房

　　广州市将分别在2007年、2008年底前在金沙洲等地建设7大新社区，主要用于解决双特困户和其他符合要求的中低收入人群的居住问题。新社区销售利润将严格限制在开发成本前4项之和的3%以内。金沙洲新社区将在今年9月交付使用。

　　对于更困难的一部分居民，政府则计划通过建设廉租房，在2007年底前全部解决，并根据居民住房实际，逐步提高保障标准。据悉，政府两年内新建的新社区共计8859套，建筑面积约77万平方米，相当于广州商品住宅年成交量的一成。通过推出新社区和廉租房制度，中低收入阶层市民的住房困难有望逐步改善。

　　VS经济适用房分配弊端难除

　　经济适用房一直被人诟病的弊端就是可能会成为少数并不需要救济的特殊人群利用特权受益。有分析报告称，北京市经济适用房大约有一半被作为投资的房产出租出售。市面上也曾出现开车抢购经济适用房的情况。在广州，棠德、大塘、同德小区等早年的经济适用房小区近年来同样出现转手租售的情况。

　　经济适用房的销售必须首先明确销售对象，没有严格的执行措施，再完善的制度措施也只能形同虚设。经济适用房如果不能解决中低收入阶层的居住问题，宏观调控的效果将大打折扣。

　　双限双竞

　　“双限双竞”降低了房价

　　“双限双竞”模式将会把该类住房的套型建筑面积全部控制在90平方米以内，这将显著提高今后住房供应的总套数。在“十一五”规划期内，由政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房将达到24万套，建筑面积2160万平方米。

　　“双限双竞”乃至限制销售对象的“三限双竞”模式，一度被视为地方政府最直接、最容易见效的调控手段。据悉，金沙洲“双限双竞”地块某项自极有可能在2007年下半年或年底推出，将产生1000多套90平方米以下中小户型。金沙洲四个地块的售价分别限制在6050-6500元／平方米之间，相比目前广州楼市的均价已经便宜好多。

　　VS“双限”建的二手房价会涨

　　限了开发商的销售价之后，能否限制炒楼的冲动？部分专家在探讨“双限双竞”模式时表达了这样的担心。由于“双限双竞”地块所销售的住宅价格比周边楼价要低一大截，其二手售价是否会像周边楼盘看齐而水涨船高仍有待观察。

　　另外，在今年初开发区“三限双竞”土地招标时出现的相邻两个地块房价相差2000元／平方米的状况也表明这一模式仍有需要完善的地方。房地产专家韩世同建议，在今后的地块评标前应该先引入专家评审机制或者通过独立的第三方机构综合评估地块情况，避免出现土地出让金明显偏低，以及消费者买房价格相差过大的情况。

　　单位建房

　　部分单位职工将获益

　　连日来，广州首个单位自建房——广钢集团自建的芳村金鹤苑，以均价2050元／平方米售给内部员工，此举成为全城关注的热点话题。此外，解放军某医院、广铁集团羊城铁路总公司也提出了自建经济适用房的报建申请。在“十一五”规划期内，广州市将有望新增部队和单位自建经济适用房3.76万套，建筑面积300万平方米。

　　单位自建房的重新放开，允许部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位利用符合土地利用总体规划和城市总体规划的自有土地，按经济适用房规定自建住房，解决本单位职工的住房困难问题，但必须按照限户型（建筑面积90平方米以下）、限房价（利润不超过开发成本前4项之和的3%）、限供应对象（符合条件的部队人员和中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业住房困难的职工）的“三限”原则进行。

　　VS实际效果有待观察

　　对于单位自建房，一直有观点认为这是在“开倒车”。北京师范大学教授董藩日前就抨击这种做法“免不了和腐败、分配不公联系在一起”。事实上，在所谓的“房改末班车”之后，各地都有少量单位以种种名义和方式给内部职工分房。董藩认为单位自建房打着“参与宏观调控”旗号背离了住房改革的方向。

　　单位自建经济适用房要求限户型、限房价、限供应对象，这势必会解决一部分单位困难职工的住房问题。但广州目前手上有地可以用于自建房的单位有多少，能建多少套住房仍然无从得知。单位自建房所能覆盖的困难职工家庭数量与其平抑房价的效果仍有待观察。