车位、车库归属需要合同另行约定
物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
车位、车库的产权纠纷，是业主与开发商之间经常发生的矛盾。
蔡兴发同时强调，物权法对车位、车库归属的界定，只适用于物权法实施以后对新建车位、车库权属的确定，而不能改变过去已经形成的产权归属。
公共区域停车费规定与现行做法不冲突
物权法规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
目前，上海的很多小区内，绿地和小区道路成为业主停车的主要场所。“上海对于业主公共区域的停车费历来有比较明确的规定”，昨天，蔡兴发表示，按照近年来上海在物业管理方面的惯例，地面停车费的使用分为两部分，一部分作为业主共有的资金用于充实维修基金或者经业主大会同意的其他用途，另一部分作为物业公司管理停车的费用。
“物权法的相关规定与目前上海的做法并不冲突，同时也为上海的现行做法提供了进一步的法律保障。”
业主投票权的设定不一定要改变
物权法规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主投票权以套计算还是以面积计算，这是涉及小区内业主权利分配的重要原则。物权法中明确的以物业面积计票的方式与目前上海现行的以套数计票的做法明显不同。
蔡兴发解释说，上海在制订《上海市住宅物业管理规定》时，物权法已经开始起草。因此，对于首次业主大会会议投票权的设定，是作了前瞻性思考的，考虑到了与将来物权法的匹配性问题。
上海目前对业主投票权明确，首先，把小区内住宅物业与其他物业相区别，按不同标准设置投票权；其次把大业主与小业主相区别，限制大业主的投票权；第三把大业主被限制的投票权分摊给小业主。“这些办法，一方面尽可能地保护了小业主的利益，另一方面也保证了业主能相对公平、公正地行使权利，同时操作起来也简便易行。”蔡兴发认为，上海对投票权的规定，从法理上来讲，与物权法的规定是不冲突的，实行的结果两者也基本上是一致的，不一定要马上改变。
邻居可以起诉“居改非”、“群租”
物权法规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
“居改非”、“群租”等问题目前普遍存在于上海的小区内，并且引发了相当多的纠纷和矛盾。
蔡兴发认为，这一规定能够比较好地遏制目前日益蔓延的“居改非”和“群租”等问题。“解决这些问题，一方面要靠行政手段，更重要的是要靠利益相对人对其约束。”
物权法同时规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。如果周围邻居的住房涉嫌“居改非”或者“群租”，未经有利害关系的业主同意，那么居民就有权利起诉。
法院介入业主与业委会矛盾
物权法规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
“现在上海小区内有些个人和集体利益冲突的纠纷，比如业委会决定在某个地方建个垃圾箱，或者开个出口等，一些涉及到利益的居民可能就会反对，引起纠纷。”蔡兴发表示，目前在上海此类情况的解决方式往往就是投诉，但是矛盾很难解决。而根据物权法，以后就可以通过法院来解决。业主权利是否能得到支持，将根据法院的判决。作者：晨报记者林劲榆
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