农民宅基地应可开发房产

　　据新华社2月16日消息说，天津郊区一些村镇以新农村建设示范村和小城镇建设之名，利用农用地和宅基地违规开发大量楼盘、别墅，有的一个小区就占地上千亩，并且由村镇擅自发放“房本”，每平方米售价仅两三千元，远低于市区楼价。

有关人士指出，区国土局不会向这类房屋发放产权证，这样做既破坏了国家的土地政策，也扰乱了房地产市场，更为以后的房产纠纷埋下“美丽的陷阱”。

　　此前，媒体也报道过北京郊区的类似情形。其实，不论是在发达大都市的郊区，还是在内地县城的近郊乡镇，类似的村镇自行开发房地产早已经是“遍地开花”。

　　现行农村的征地价格约在每亩2万元左右，折合每平方米区区30元，而北京四环内的土地出让价已经高达每平方米至少1.5万元，两者相差500倍。郊区村镇如果在自己的土地上自行开发，即使按最低2000元每平方米的超低价计算，按容积率为3的中等密度，每平方米800元的建安成本计，其每平方米土地上可得收益3600元，是政府征地价的120倍。过高的城市房价和过低的征地补偿导致了村镇自行开发房地产和市民购买乡村产权房的强烈冲动，两种冲动一拍即合。

　　更何况，农民在自己的土地上开发房产是否非法，还有待探讨。2004年，国土资源部下发文件规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”但同年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”显然，国务院文件的效力理应大于国务院所下属的国土资源部文件的效力。

　　再从宪法的角度看，1982年宪法首次将农村和城市郊区的土地、宅基地界定为集体所有。既然是集体所有，村集体就理当在民主决策前提下对土地如何使用和开发拥有决定权！除了基本农田国家需要从战略角度予以特殊保护外，农民的宅基地、建设用地和荒地坡地等，农民都应该拥有自主处置权才是。

　　因此，从宪法角度看，村镇农民自主开发房地产向城市居民出售，并没有明显违背宪法的地方。近年来不少省市都开始了农村建设用地使用权流转的局部或区域试验，比如广东省国土资源厅已草拟了“关于加强农村宅基地管理的通知”上报省政府审批，其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，各地要按规定对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续，农民私宅经确权发证后，可以进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会。（2007年2月4日《新快报》）

　　农民的宅基地、房屋权利回归，可以在一定条件下自行开发房地产，这不仅对于中国房地产市场的健康发展，而且对于整个中国的健康发展，都具有巨大影响。