易宪容:住房预售款专管制度点到房企要害

　　住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定发展的融资制度，但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出，由于房地产市场的转轨性，从而使得中国住房预售制不仅不利于房地产市场，也制造了市场及银行的风险。因此，早在2005年央行的房地产金融报告就指出，中国住房预售制度不健全、不完善，给整个房地产市场及银行造成很多风险，因此建议取消住房预售制度。

　　对于国内这种单边承担风险的住房预售制度，笔者认为即使不取消也得完善与修改。

　　从目前的情况来看，尽管住房预售制度在一定程度上推动了国内房地产市场的繁荣，但也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。比如，一些房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；预售制使房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种侵犯购房者权益的行为成为可能；更有甚者把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等。

　　因此，国内住房预售制如何建立起一套有效的当事人共同分担风险机制势在必行。风险分担机制应贯穿于住房预售制始终，合理分散或降低各环节的风险。它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管是其中最为重要一个环节。

　　在发达的房地产市场，没有哪一个国家法律或制度会在预售时让购买者一次付清住房预售款并交给房地产开发商。购买者或者预付10%到20%的保证金，其余款项随着工程进度分期支付；或是一次支付但第三方专门保管。也就是说，无论哪种形式的预付，其款项都不会直接交给房地产开发商，而是由律师或第三方存入银行保证账户，款项按工程进度经工程测量师及律师同意后才能拨付。

　　就目前中国的情况来看，一方面在说住房预售制是国际先进制度要引进，但另一方面仅引进了一部分有利于房地产开发商的制度。这样的结果给了房地产开发企业“空手套白狼”的机会，致使消费者及银行金融风险大大增加。

　　这次的住房预售制度改革，就是要让住房预售款实行专户管理。所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的住房预售款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。这样，不仅能够有效维护单个项目工程款的按期发放、保证不因此出现拖欠农民工工资，也防止了开发商挪用预售款等，同时降低了住房预售中消费者及银行的风险。

　　住房预售款专户管理看上去制度改进动作不大，却触及到了关键所在。因为目前的住房预售制不仅降低了进入房地产市场的准入标准，降低了资金门槛，也能使房地产企业在短期内资金快速滚动扩张。采取住房预售款专户管理后，使得一个项目的款项只归这一个项目，不仅使房地产企业无法滚动开发，也便利了政府对房地产开发的征税管理，减少了房地产开发商逃税的可能性，易于把房地产开发企业的利润水平暴露在第三方的监督下。

　　住房预售款的专户管理将逼迫对预售款依赖较大的开发商重新调整开发战略，同时也预示着中央政府落实对房地产市场的宏观调控的开始。政府手上调控房地产市场工具及手段仍然很多。