权威人士解读物权法热点 征收个人房屋应予补偿

　　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　针对当前国有财产流失情况作了哪些规定？

　　记者：当前在企业改制、合并分立、关联交易等过程中存在国有资产流失。物权法对加强国有资产的保护，防止国有资产流失有哪些规定？

　　法工委负责人：物权法针对当前国有财产流失的实际情况，从五个方面强化了对国有财产的保护：

　　一是明确规定了哪些财产属于国有财产，防止因归属不明确而造成国有财产流失。

　　二是规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”

　　三是规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”

　　四是针对国有企业财产流失的问题，规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”

　　五是针对国有财产监管中存在的问题，规定：履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，“滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”这些规定体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神，具有重要的现实意义。

　　如何完善了保护私有财产的法律制度？

　　记者：宪法规定，“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”物权法是如何贯彻实施宪法这一规定的？

　　法工委负责人：物权法根据宪法对私有财产的范围和归属作了规定，以完善保护私有财产的法律制度。物权法对公民的私有财产权的规定主要是：

　　———公民不仅对生活资料，而且对“生产工具、原材料”等生产资料也享有所有权。

　　———公民合法的储蓄、投资及其收益，受法律保护。

　　———公民继承权的问题，在继承法中有规定，物权法作了衔接性的规定。

　　———公民的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

　　对征收和补偿问题是怎么规定的？

　　记者：现实生活中因征收集体土地和居民房屋侵害群众利益的事时有发生。物权法对征收和补偿的问题是怎么规定的？

　　法工委负责人：物权法在这方面的规定主要有几个方面：

　　一是明确规定国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　二是规定了征收的条件。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　三是规定了补偿的原则和内容。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法根据不同情况作出规定。

　　四是针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　对小区业主权利作了哪些规定？

　　记者：当前私人购房的越来越多，发生物业纠纷的也不少，业主普遍关心自己的权利。物权法对业主权利的问题主要有哪些规定？

　　法工委负责人：物权法专章规定了业主的建筑物区分所有权问题，包括：

　　———属于业主个人所有的财产。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

　　———属于业主共有的财产。物权法对建筑区划内的道路、绿地和物业服务用房的归属作了明确规定，考虑到业主共有的财产很多，难以逐项列全，又作了概括规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，属于业主共有。这里的其他公共场所和公用设施，包括电梯、过道、水箱、自行车存车处等。但是，对建筑区划内的会所、人防工程等能否归业主共有，还有不同意见，需要具体认定。

　　———关于车库、车位的归属。物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时，针对有的开发商将车位、车库高价出售、出租给小区外的人停放，不少小区占用共有的道路或者其他场地作为车位的情形，物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”至于物权法颁布实施前车位、车库的归属问题，法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。

　　———关于业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关系。业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。物业服务企业根据业主的共同委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　———关于业主大会的议事规则。物权法规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。现实生活中不少业主大会的召开确有困难，但是，要求将由业主共同决定的重大事项规定为经“与会”业主的过半数或者三分之二同意就可以作出决定，往往难以体现全体或者多数业主的真实意愿。

　　———关于业主大会、业主委员会的诉讼地位。物权法草案曾对业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂。业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。

　　如何贯彻实施好物权法？

　　记者：物权法是规范财产关系的民事基本法律，涉及面广，距离法的实施日期还有半年时间，怎样才能贯彻实施好这部法律？

　　法工委负责人：贯彻实施好物权法，一是要加强物权法的宣传和普及工作，提高广大人民群众特别是领导干部对物权法的认识。各级政府机关及其工作人员应当进一步树立物权观念，强化依法行政的意识。各级人民法院应当认真学习和领会物权法的基本原则和各项规定，妥善处理物权纠纷，依法保障当事人的合法权益。

　　二是要抓紧制定或者修改配套的法律法规。物权法作为民事基本法律，它的有些规定有待于配套法律法规予以贯彻落实，包括抓紧研究制定加强国有财产管理、完善保护私有财产、完善征收征用的法律法规等。除法律法规外，物权法的有些规定也需要通过司法解释进一步具体化。