合作建房组织突破资金安全“瓶颈”买下两栋楼后又有新目标
本报记者 宋毅林立人桌面上放着一尺多厚的申请表，这些表格来自近600名“拥趸”，在顺利拿到位于宝安区沙井的两栋公寓式单身宿舍后，林立人等人的个人合作建房运动受到热捧，就在前天下午，他亲自带领400多名递交申请集体购买位于布吉的两栋烂尾楼的84套住房的成员到现场考察，此后，再有近200名市民递交申请表。
首战告捷，捡了一个便宜
上月26日上午10时，深圳沙井金桥工业区宿舍楼前热闹非凡，数十名参与深圳个人合作建房的人们首次竞拍到的两栋宿舍楼正式移交。84名合作建房者通过抓阄分配84套房产，通过合作买房的方式圆了安居梦。尽管刚刚清空的宿舍尚未来得及刷上一层白灰，但是有些房主已经忍不住将铺盖卷都搬进了属于自己的家。林立人眼睛有些湿润，他说，“这对于深圳乃至全国的个人合作建房的群体来讲，都是一个值得纪念的日子”。去年12月22日，经过十几轮竞买，以林立人为首的81名集资建房者以601万元的价格成功竞得的这两栋宿舍楼位于宝安区沙井街道。两栋楼均为宿舍公寓楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。两楼宇建筑面积3880平方米，内含84套单身公寓，单身公寓面积约为45平方米，有独立洗手间和厨房。项目规划占地面积7086平方米，建筑占地700平方米，其余为空地，使用年限为50年，从1992年1月到2042年1月28日止。据了解，将契税手续费等成本摊进购买成本后，每位购房者买入每套公寓的总价约7.5万元，均价为1623元／平方米。而附近正在销售中的商品房楼盘均价都在6000元／平方米以上。合作建房者明显捡了一个便宜。但问题是，两栋楼均为宿舍公寓楼，使用年限为50年，从目前其法定使用时间到2042年1月28日只有35年了。“花7.5万元买这个物业值得吗？”记者在采访中了解到，附近民宅中，公寓出租每平方米的价格在17元左右，以此计算，每间公寓的出租价格为750元左右，每年的房租收入为9000元左右，八年左右将收回所有投入，剩余的27年将“坐地收钱”，其能够获得的利润是24.3万元。
四次试水，总是失之交臂
有着“五星级”义工头衔的林立人，他的初衷是想让跟随自己多年的公司员工用更低的价格拿到商品房，“但是多次碰壁之后我们想到了个人合作建房，随后大伙召集各自的朋友，组成一个竞拍中南大厦的团队。尽管我们的初衷是合作买地建房，但是后来我们发现买地的代价太大而购买烂尾楼的操作性更强，于是决定在中南大厦上试水”。但三次竞价的结果并不尽如人意。林立人说，直到今天，中南大厦仍是他心中的痛。“目前该楼宇的价格已经涨到每平方米9000元，与当时的价格相比，几乎涨了一倍。这件事让我们觉得，在有几百人合伙做一件事情的时候，仅仅有热情是不够的，更重要的是要有团队精神和团队的正确决策”。随后，林立人和他的团队将目光转移到位于罗湖区蔡屋围的两栋楼宇，但由于前期的炒作较多，导致参与拍卖的买家多达23家，虽然林立人团队将价格喊到5800万元，但对手以5900万元将两栋楼宇揽入囊中。
热情陡增，瞄准下一栋楼
前天中午1时，深圳合作建房者发起人林立人的办公室内人头攒动，即使空调机高速运转，但百余名市民仍然挥汗如雨，正向工作人员“抢”表，申请加入拍卖布吉两栋烂尾楼的行列。下午2时，林立人带着扩音器向合作建房者作出说明。“这两栋烂尾楼位于龙岗区布吉街道办布吉街莲花山庄围墙后面，产权从1992年到2042年，是住宅用地，一共84套房，其中28套房面积较大，有130多平方米，房产证是一栋楼一本的，两栋楼房一直烂尾，玻璃窗等已经被人偷走了，所以，即便拍卖下来，仍需再缴纳一部分钱做装修”。林介绍说，两栋烂尾楼还剩下35年产权，但是因为是住宅用地，有可能延期，此外，这两栋楼没有其它债务，仅欠有2万多元土地使用费。待通过拍卖的方式取得这两栋楼的产权后，可以试图将一栋一本的房产证，转变为一户一本的房产证。但是968元一平方米的起拍价引爆了合作买房人的热情。在前往现场看楼前，林立人公布了一个好消息，广发银行深圳分行上步支行为合作建房者设立监管账户。林立人说，作为召集人，合作建房者的钱都是打入他个人账户的，这样风险性大，而且不安全，此次广发行解决了资金监管的问题，合作购房者的资金安全问题得以解决，打通了合作建房、购房的障碍。“欲参加此次合作购房的人必须先往监管账户打入5万元保证金”，林立人说，假若拍卖成功，将按照合作购房人缴纳保证金的先后、交纳余款先后、个人期待购房价的标底等因素综合评价，再定出选房的优先权。最后，林立人透露了下一步的计划，在筹谋拍卖布吉两栋烂尾楼的产权后，位于华强北赛格工业园104栋的32套房进入视野。
买地麻烦，走了买房捷径
林立人称，深圳的合作建房组织更大程度上与温州模式不同，“深圳个人合作建房联盟这两次省略了拿地、建筑等一系列困难环节。确切地讲就是团购。但宗旨就是一样的，就是一起买便宜的房子。”温州人林立人1992年来到深圳开了一家电子公司。上世纪90年代中期，深圳楼市退潮，大量烂尾楼出现，每个生意人都在说房地产的事情。“我和几个朋友联手买过几次法院拍卖的负债资产，对相关的法规政策都比较了解，买烂尾楼的想法是我以前做生意时萌生出来的。”在几次小型房地产拍卖成功后，林立人熟悉了烂尾楼和负债资产的操作流程。2004年深圳楼价开始猛涨，林想到聚集朋友、员工和很多买房者的力量，把买房的成本降低。“和购买拍卖的房产相比，拿地的程序更加复杂，而建设过程更是有着不少环节是我们无法控制的，向大家交代起来也更辛苦，因此当时操作起来还有难度，于是就走了合作买房的捷径”。林告诉记者说，但是随着银行愿意提供资金监管，合作建房将迈出实质性步伐。
联合银行，保证资金监管
“按照深圳市土地房地产交易中心的起价428万元，竞拍者要交齐10%的保证金，凑起这40万元不难，难的是向每个人确认钱的安全。我那两天心怦怦跳。我在土地房地产交易中心旁边的建设银行里等着，每个人来银行，把钱存进我账户，或者转账给我，我现场趴在地上给他们写个收据，旁边还有一个律师签上名字，然后我们一起去确认他的钱是否已经进入银行指定的保证金账户”。林立人试图用13年义工的身份来解释购房者和他建立起来的信任，但是购房者仍然心存疑虑。“有一个我完全不认识的人跑到我这里交房款，我说我要等一下才去银行，他执意把钱放下，拿着收据就走了。但一会儿又折身回来，说还是和我一起去银行，然后在走廊里看书等我”。资金监管的瓶颈随着在上月29日与广东发展银行签订联合竞拍楼房的资金监管协议而得以突破。林立人告诉记者，《资金委托监管协议》由甲乙丙三方联合签订，“甲方是联合竞拍代表林立人；乙方是联合竞拍参与人；丙方是广东发展银行股份有限公司深圳分行上步路支行。每位参与联合竞拍楼房的个人均须作为乙方签订该协议。丙方设立了一个专门的联合竞拍资金监管账户，乙方将竞拍款存入该账户之日起，丙方自动对资金进行监管。监管账户款项用于定向支付给深圳市土地房产交易中心的相关账户”。“竞拍成功，银行将款项划转到深圳市土地房产交易中心的账户；竞拍未成功，银行将监管账户资金划回乙方账户”。广东发展银行深圳分行有关负责人告诉记者，提供资金监管是银行份内之事，虽然相关方面对个人集资买房虽然还没有明确说法，但该负责人认为银行监管资金是安全的，“因为资金不会到组织者个人账上，所以大家不用担心出现非法集资那样抽逃资金的情况”。
手续环节，让他心惊肉跳
“我们的做法确实存在问题。”林立人毫不隐晦合作建房的尴尬。“非盈利性的组织其实比公司复杂得多。个人合作建房是存在利润空间的。温州提出了30%的概念。我们现在每户只收7.5万元的购房款，但这个过程中的费工费时跑腿应不应该支付报酬？这个组织不是公司，却要做到专业化，有一定困难。我们曾经对买房者有一定资质的要求，比如是否初次购房，但是无法考察。而且我认为，合理的利润也应该让买房者获取。但要避免炒房，团购的模式肯定做不到。”“如何保证分配的公平？特别是旧楼中存在的大量改动问题由谁来埋单？更多的问题还在买房以后。”不满意房地产商可以打官司退房，而合作购房之后的问题显然没有对应的权利实体。“深圳个人合作建房的原则是少数服从多数，但具体到每个人，利益都是100%的”，“个人合作建房联盟既非公司，又不是社团，松散流动的人员结构，不仅给组织管理带来麻烦，责任归属也无法明确。”尽管林立人还顾不上这些问题的如何解决，但是他仍乐观认为“我们在房地产商之外创造了一种新方法”。他希望个人合作建房被纳入体制内。有明确的监管方式和行事规范。“因为深圳个人合作买房者的成功，承担着政策和操作双重风险。到现在，手续的每一个环节都让我心惊肉跳。”这两幢公寓式宿舍，成为深圳合作建房的转折点 林友 摄布吉的两栋楼宇，再次成为合作建房实践者的目标 林友 摄（倩茹／编制）
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